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Preisbestimmende Kriterien bei Immobilien

Die Preise für Häuser richten sich nach allgemeinen Kriterien und nach den lokalen Marktgegebenheiten.

Da Häuser zum einen sehr individuell sein können, zum anderen aber lokalen Bauvorschriften unterliegen und dadurch sehr stark geprägt sein können, machen allgemeine Preisvergleiche zu Einfamilienhäusern keinen Sinn.

Damit Sie sich dennoch orientieren können, stellen wir hier für Sie die wesentlichen preisbestimmenden Merkmale "Gebäude" und "Grundstück", die den Kaufpreis für ein Haus bestimmen, nachfolgend übersichtlich zusammen.

1. Gebäude

Zu den Preisbestimmende Kriterien gehören die Bauweise, die Größe und die Ausstattung. Man unterscheidet nach Bestandsbauten und Neubauten.

Bei bereits bestehenden Häusern spielen das Baujahr und der Erhaltungszustand eines Hauses neben den individuellen Merkmalen die größte Rolle bei der Preisgestaltung. Desweiteren sollte ein Bestandsbau mängelfrei sein.

Bei Bestandsbauten kann man sich deutschlandweit anhand der folgenden Kriterien bei der Preisfindung orientieren:

Preis beeinflussende Merkmale bei bestehenden Einfamilienhäusern

Baujahr: man kann Häuser nach Baujahren in 10-Jahresschritten einteilen. Üblicherweise geht man dabei davon aus, dass ein Haus eine Lebensdauer von rund 80 Jahren hat. Wobei innerhalb von 10-Jahresschritten einige Gewerke auf ihren Erhaltungszustand kontrolliert gehören. Je älter die Bauteile sind, desto eher ist eine Sanierung fällig. Die möglichen Kosten dieser Sanierung sollten dann bei der Preisfindung berücksichtigt werden:

  • Haus älter als 10 Jahre: Häufig sind hier Malerarbeiten durchzuführen, Fugendichtungen sind zu erneuern, ggf. müssen elektrische Torantriebe, elektrische Be- und Entlüftungsanlagen erneuert werden, und Wasserhähne und Rohre sollten auf Kalkrückstände untersucht werden.
  • Häuser älter als 20 Jahre: zusätzlich sind Sanitäreinrichtungen und Bodenbeläge sowie Türzargen und Heizkessel auf ihren Erhaltungszustand zu prüfen.
  • Häuser älter als 30 Jahre: jetzt sind Fassaden und Fenster häufig zu erneuern. Ggf. müssen auch die Bodenbeläge von Balkonen und Terrassen saniert werden.
  • Häuser älter als 40 Jahre: neben den bereits geschilderten Gewerken ist jetzt meistens das Dach fällig für eine Erneuerung. Auch die Dämmung muss im Zuge einer Dachsanierung auf den neuesten Stand gebracht werden. Desweiteren sollten alle Leitungsrohre und Stränge erneuert werden. Dies geschieht jedoch häufig in Verbindung mit einer Erneuerung der sanitären und elektrischen Einrichtungen sowie des Heizsystems.
  • Häuser, die älter wie 80 Jahre sind, sollten dann im Wesentlichen "runderneuert" sein was die Gewerke Dach, Fenster, Heizung/Sanitäranlagen, Stränge, Bodenbeläge, Elektrik, Schließeinrichtungen und Türen betrifft.

Neben dem Baujahr sind aber gerade die individuellen Merkmale eines Hauses für Käufer ausschlaggebend bei der Kaufentscheidung. Ein zeitgemäßer Grundriss mit geschickter Raumaufteilung wirkt sich ebenfalls auf den Hauspreis aus:

  • Quadratische Räume sind höherwertiger als rechteckige und schlauchförmige Räume. Sie sind besser möblierbar und wirken auch auf den Betrachter angenehmer. Das gilt insbesondere für Kinderzimmer. Wenn dazu eine quadratisch geschnittene Küche und ein quadratisches Bad kommen, erhöht das den Wohnwert.
  • Belichtung durch große Fenster mit guter Isolierung Es ist selbstverständlich, dass auch Bäder und Kellerräume heutzutage über eine natürliche Belichtung verfügen. Auch die Schallwerte und Dämmeigenschaften moderner Fenster wirken sich auf den Wohnwert aus.
  • Gäste-WC, zweites Duschbad werden gerade von Familien geschätzt.
  • Genügend Stauflächen auch die Unterkellerung, Platz für Vorräte, Hauswirtschaftsräume, Waschküchen, Platz für Kinderwägen und Fahrräder sind oft bei einer Kaufentscheidung mit ein zu beziehen. Sind diese Flächen vorhanden, wird ein Käufer eher zum Hauskauf bereit sein, entsprechend wirkt sich das Nichtvorhandensein dieser Nebenflächen negativ auf den Kaufpreis aus.

Abschließend ist es wichtig zu erfahren, ob das angebotene Haus frei von Mängeln ist. Die meisten Mängel können bei Bestandsbauten jüngeren Datums behoben werden, manchmal jedoch muss man sie auch dulden. Gerade deshalb empfiehlt es sich, bei vorhandenen Mängel die Möglichkeit einer Mängelbehandlung zu prüfen. Sowohl Behandlung als auch Duldung eines Mangels sollten im Hauspreis berücksichtigt werden.

Die häufigsten Mängelerscheinungen sind:

  • Nässe oder Feuchtigkeit: besonderes Augenmerk gilt dabei den Kellern, Tiefgaragen, Nassräumen und dem Dach mit Dachraum. Modriger Geruch, Verfärbungen von Wänden, Putzabplatzungen und gefühlte Wandfeuchte oder gemessene Feuchte sind klare Anzeichen für Feuchtigkeit im Gebäude. Dem sollte man auf den Grund gehen.
  • Schimmel: In Kellern, Nassräumen, Fluren, Dachräumen. Fehlerhaftes Lüften kann eine Ursache sein, aber in Zeiten von hochgedämmten Häusern liegen die Ursachen oft im Bereich von Kälte-oder Wärmebrücken, fehlerhafter Isolierung oder dem Aufeinandertreffen verschiedener Baumaterialien.
  • Schallbrücken: Hellhörige Häuser, z.B. bei Reihenmittelhäusern oder Doppelhaushälften kann sehr störend sein. Das liegt oft in einer mangelnden Schallisolierung an den Stellen, wo die Außenwand eines Reihenhauses an die Außenwand des anderen Hauses stößt. Alte Baujahre verfügen meist nur über eine Haustrennwand und sind gar nicht schall isoliert. Dieser Mangel ist außer durch Abriss nicht mehr behebbar.
  • Statische Probleme: starke Risse in der Fassade, im Bereich von Treppen oder Stützpfeilen oder im Bereich von Anbauten sind ein Signal für statische Probleme. Sie können daher rühren, dass sich Gebäudeteile unterschiedlich stark in die Erde setzen.

2. Grundstück

Neben dem Gebäude ist natürlich das Grundstück, auf dem das Haus steht, der wesentliche preisbestimmende Faktor.

Da ein Grundstück eine einzigartige geographische Lage hat, die nur einmal auf der Welt vorhanden ist, können Grundstücke nicht abgeschrieben werden. Sie verlieren daher so gut wie nie an Wert, sondern ihr Wert steigt im Zeitablauf.

Der Wert eines Grundstücks wird natürlich beeinflusst durch:

  • Die Lage: je zentraler an einem Ort, desto wertvoller. Eine gute Anbindung an das lokale und überregionale Verkehrsnetz, die fußläufige Nähe zu Versorgungseinrichtungen für die Bewohner wie Kindergarten, Schule, Einkaufszentren, Ärzte, Freizeiteinrichtungen wirken sich ebenfalls werterhöhend aus. Sowohl die Ausrichtung des Grundstücks nach einer Himmelsrichtung, in unseren Breitengraden also üblicherweise nach Süden oder Westen, sowie die direkte Nachbarschaft bestimmen dann die Mikrolage. Ist es eher ruhig und sonnig, oder eher laut und schattig? Handelt es sich um eine Siedlung mit Einfamilienhäusern, welche mit großzügigen Abständen zu den Nachbarn errichtet sind, liegen die Häuser an verkehrsberuhigten Straßen oder befinden sich Büros und Gewerbeeinrichtungen mit entsprechendem Verkehr in der Nachbarschaft.
  • Die Größe: vom parkähnlichen Grundstück bis zum Handtuch-Streifen eines Reihenhauses – Hausgrundstücke können unterschiedlicher nicht sein. Die Größe bestimmt neben der Lage hauptsächlich den Wert eines Hausgrundstücks. Allerdings ist groß nicht gleich gut und teuer. Der Grundstückszuschnitt, wie die schon erwähnte Ausrichtung der Himmelsrichtung, und die vorhandene Zuwegung müssen mitberücksichtigt werden. Ein großes Haus auf kleinem Grund und umgekehrt ein kleines Haus auf großem Grund sind nicht optimal. Das erstgenannte lässt sich nicht heilen. Beim zweitgenannten kann durch Anbau oder Neubau in ein passendes Proportionsverhältnis verändert werden.
  • Bepflanzung, Einzäunung und Zubehör: sie bilden das i-Tüpfelchen des Grundstücks. Ein schöner Garten, ein schmucker Gartenpavillon, ein schöner Gartenzaun und ein vorhandenes Gartengerätehaus, Wege, Gartenteiche, ggf. eine Gartenbeleuchtung und schön gewachsene Bäume runden das Bild ab.

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