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Denkmalschutzimmobilien:
Steuern sparen mit einer Denkmalschutzimmobilie

Datum: 09.03.2015 - Autor: Online-Redaktion

Steuern sparen mit einer Denkmalschutzimmobilie: wie es funktioniert und worauf Erwerber achten sollten

Steuern sparen mit einer Denkmalschutzimmobilie Grundsätzlich gilt für Denkmalimmobilien, dass ein Erwerber, der in den Genuss der vollen steuerlichen Förderung kommen möchte, die Immobilie unsaniert erwerben muss. Daraus folgt, dass der Käufer erst nach erfolgter Sanierung die Immobilie vermieten kann und erst mit Abschluss der Sanierungsmaßnahmen die Abschreibung geltend machen kann.

Die Immobilie wird also unsaniert gekauft, und dann wird der Kaufpreis gewöhnlich in Raten parallel zum Fortgang der Sanierung gezahlt. Der Verkäufer kalkuliert die Gesamtkosten und schlüsselt sie auf in Kosten für Grundstück und Altbausubstanz und Kosten für die Sanierung, sowie die voraussichtliche Höhe der Sanierungskosten, die verteilt auf die nächsten 12 Jahre zu 100% abgeschrieben werden darf. Sehen Sie dazu auch das nachfolgende Rechenbeispiel.

Der Bauträger muss seine Sanierungspläne mit dem Denkmalschutzamt daher im Vorfeld abstimmen und sie vom Amt genehmigen lassen. Er kalkuliert die Kosten der Sanierungsmaßnahme und berechnet die Verkaufspreise für die Anleger.

Erst nach vollständiger Sanierung des Objektes, erfolgt die Anerkennung der Sanierung durch die Denkmalbehörde und die Festlegung des Prozentsatzes, zudem die Sanierungskosten abgeschrieben werden dürfen.

Das nachfolgende Berechnungsbeispiel stellt fiktiv gegenüber, wie sich eine vermietete Immobilie ohne Denkmaleigenschaft und eine vermietete Immobilie, frisch saniert, mit Denkmaleigenschaft auf die Liquidität eines Erwerbers auswirkt.

Darauf sollten Sie als Erwerber achten:

  • Klären Sie im Vorfeld ihre Finanzierung. Denn bis zur Fertigstellung der Immobilie müssen Sie die Kaufpreisraten, so Sie diese nicht mit Eigenkapital bestreiten, zwischenfinanzieren.
  • Fragen Sie nach den Referenzen des Bauträgers und nach seiner Erfahrung. Sie vertrauen schließlich darauf, dass er den Sanierungsaufwand richtig bewertet und sachgerecht mit dem Denkmalschutzamt abgestimmt hat. Was passiert, wenn während der Sanierungsmaßnahme versteckte Mängel zutage treten? Wie hat sich der Bauträger gewappnet?
  • Bevor sie kaufen: fahren Sie hin und machen sich selbst ein Bild vom Anbieter und dem Objekt sowie dem weiteren Umfeld.

Berechnungsbeispiel

Im nachfolgenden Beispiel wird der Kauf einer Wohnung ohne Denkmaleigenschaft mit dem Kauf einer denkmalgeschützten Wohnung verglichen:

Berechnungsbeispiel

Da die denkmalgeschützte Wohnung unsaniert gekauft werden muss, ergibt sich hier bis zur ersten Mietzahlung ein Wartezeitraum von 12 bis 15 Monaten. Während dieser Zeit muss der Erwerber die Sanierung mitfinanzieren. Die eventuell erforderlichen Zwischenfinanzierungskosten wurden im Vergleich nicht berücksichtigt. Beim Erwerb einer vermieteten „klassischen Wohnung“ fällt dagegen kein Wartezeitraum an. Um die Berechnung nicht unnötig zu komplizieren, wurde auf den Vergleich der Erwerbsphase verzichtet.**

(** der Erwerber der klassischen Wohnung hat ca. 12 bis 15 Monate Mieteinnahmen, die er zu versteuern hat, der Erwerber der Denkmalschutzimmobilie hat keine Mieteinnahmen, sondern Finanzierungskosten, die er absetzen kann)

Das Beispiel zeigt, dass sich die Abschreibung stets auf den persönlichen Steuersatz des Anlegers auswirkt. Daher ist es branchenüblich, die Immobilie nach dem „Abschreibungsbedarf“ des Erwerbers auszuwählen.

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