Forward Darlehen zur Anschlussfinanzierung und Umschuldung
Eine besondere Art von Immobiliendarlehen ist das so bezeichnete Forward Darlehen. Dieses Immobiliendarlehen wird ausschließlich im Rahmen einer Anschlussfinanzierung genutzt, also nicht als Erstdarlehen, wie es bei den „normalen“ Hypothekendarlehen der Fall ist. Ins Deutsche übersetzt bedeutet Forward Darlehen wörtlich Vorausdarlehen, was auch bereits eine der wichtigsten Eigenschaften dieser Kreditform bezeichnet.
Unter diesem Darlehen versteht man nämlich einen Kredit, den man zwar sofort per Kreditvertrag abschließt, der jedoch erst in einigen Monaten oder in bis zu zwei Jahren ausgezahlt wird. Man sichert sich demnach in erster Linie den aktuellen Zinssatz für eine Darlehenslaufzeit, die erst in der Zukunft beginnt. Die Hauptfunktion des Forward Darlehens ist es somit, dass der Kreditnehmer sich günstige Zinsen aus der Gegenwart schon für die Zukunft sichern kann. Diese Zinssicherheit ist allerdings mit Zusatzkosten verbunden, dem Zinsaufschlag. Dieser beträgt etwa 0,40 Prozent und wird für die gesamte Laufzeit des Darlehens auf den „normalen“ Zinssatz addiert.
Diese Zusatzkosten muss man also auf jeden Fall mit einkalkulieren wenn es um die Entscheidung geht, ob der Abschluss eines Darlehens dieser Art sinnvoll ist und ob man dadurch eine Zinsersparnis für die Zukunft erreicht. Nur wenn von dem Zeitpunkt an, an dem man das Forward Darlehen abschließt bis zur Fälligkeit des aktuellen Baukredites der allgemeine Hypothekenzinssatz mindestens etwas mehr steigt als der Zinsaufschlag hoch ist, hat sich die Nutzung des Forward-Darlehens finanziell gelohnt. Der große Vorteil des Forward Darlehens bei einer Anschlussfinanzierung bzw. auch bei einer vorzeitigen Umschuldung ist also die Konservierung der zur Zeit niedrigen Darlehenszinsen für die Zukunft, auch wenn das Darlehen dann erst in drei bis 24 Monaten ausgezahlt wird und in Kraft tritt. Man muss also nicht mehr das Zinsrisiko eingehen, wie es bei einer „normalen“ Anschlussfinanzierung ohne das Forward Darlehen stets vorhanden ist.
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