Mietrecht leicht gemacht - Mängel und Mietminderung
Tritt bei einer Mietwohnung ein Mangel auf, der die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung erheblich aufhebt oder einschränkt, z.B. Feuchtigkeit, Schimmel, defekte Fenster, Heizung funktioniert nicht, so hat der Vermieter den Mangel grundsätzlich zu beseitigen. Der Grund liegt darin, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Wohnung in gebrauchstauglichem Zustand zu übergeben und sie auch während der Mietdauer in diesem Zustand zu erhalten. Hierbei ist sogar irrelevant, ob der Vermieter diesen Mangel selbst verschuldet hat.
Deshalb berechtigen auch nicht nur Mängel in der Wohnung selbst zu einer Minderung, sondern auch Zustände außerhalb der Wohnung, die den Wohnwert erheblich beeinträchtigen. Mängel können z.B. sein: Feuchtigkeitsschäden, die nicht auf einem falschen Belüftungs- und Heizverhalten des Mieters beruhen, Schimmelbefall, Ausfall der Heizungsanlage, Lärm, Geruch, Schmutz, Beeinträchtigung der Zugangsmöglichkeit durch Bauarbeiten; Baulärm, e.t.c.
Werden diese Mängel durch den Vermieter nicht beseitigt oder können sie nicht beseitigt werden, so kann der Mieter in der Zeit, in der der Mangel die Wohnqualität beeinträchtigt, grundsätzlich die Miete mindern.
Aber Achtung: Es muss sich um einen Mangel handeln, der die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nicht nur unerheblich beeinträchtigt. Fällt die Heizung ein einziges Mal für eine halbe Stunde aus, weil sie gewartet wird, so berechtigt dies noch nicht zu einer Minderung, ebenso wenig wie wenn ab und an mal der Wasserhahn tropft oder eine einzige Glühbirne von zehn im Hausflur defekt ist.
Auch nicht gemindert werden kann, wenn der Mangel dem Mieter bereits bei Vertragsabschluss oder Übergabe bekannt war und der Mieter nicht die Beseitigung des Mangels gefordert hat oder sich die Geltendmachung des Mangels nicht vorbehalten hat. Auch nicht gemindert werden kann, wenn der Mieter den Mangel selbst verursacht hat, z.B. wenn Feuchtigkeit oder Schimmel auftritt, weil der Mieter nicht richtig stoßweise lüftet.
Liegt folglich ein Mangel vor, der nicht akzeptiert werden muss und der dem Mieter auch nicht von Anfang an bekannt war und will er deshalb mindern, so muss er zuvor die gesetzlichen Voraussetzungen beachten. Er muss dem Vermieter grundsätzlich den Mangel unverzüglich anzeigen. Denn der Vermieter muss schließlich erst einmal darüber Kenntnis erlangen, dass ein Mangel vorliegt und so die Möglichkeit erhalten, den Mangel zu beseitigen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter nachweislich von dem Mangel bereits weiß. Es ist aber anzuraten, dem Vermieter immer ein Schreiben zu übersenden, innerhalb dessen der Mangel genau beschrieben wird, ihm eine Frist zur Beseitigung des Mangels zu setzen und mitzuteilen, dass insoweit die Miete gemindert wird bis der Mangel beseitigt worden ist.
Wichtig ist, dass das Minderungsrecht auch für private Mieter nicht innerhalb eines Mietvertrages oder durch eine etwaige Vereinbarung ausgeschlossen werden kann. Sollte eine solche Klausel in einem Mietvertrag vorhanden sein, wäre sie unwirksam und der Mieter kann trotz allem mindern.
Die Höhe der Mietminderung hängt immer von der Art und dem Gewicht des Mangels und der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung ab, so dass pauschale Aussagen hier nicht getroffen werden können.
Sind Sie sich unsicher, ob und in welcher Höhe Sie mindern können, so holen Sie sich kompetenten Rechtsrat bei dem Anwalt Ihres Vertrauens.
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