Die wichtigsten Regeln, wenn Vermieter oder Mieter modernisieren möchten
Was sind Modernisierungen?
Heutzutage handelt es sich bei Modernisierungen häufig um bauliche Maßnahmen, die zu einer Senkung des Energieverbrauches oder zu einer Verbesserung des Schallschutzes führen sollen. Daneben gehören in der Regel Maßnahmen wie der Einbau von Bädern, Duschen, das Verfliesen von vorher ungefliesten Bädern sowie weitere Maßnahmen, die den zeitgemäßen Gebrauch der Wohnung ermöglichen sollen, zu den Modernisierungen.
Achtung: Modernisierungen sind nicht zu verwechseln mit Instandhaltungen oder Instandsetzungen, also Maßnahmen, bei denen in der Regel der Gebrauch der Mietsache erhalten wird oder wieder hergestellt wird.
Durch Modernisierungen erhöht sich zum einen der Wert der Immobilie für den Eigentümer, die Vermietbarkeit der Wohnungen wird verbessert und häufig wird durch Modernisierungsmaßnahmen auch die Umwelt stärker geschont.
Es gilt: Modernisierungen muss der Mieter grundsätzlich dulden. (Duldungspflicht, § 554 Abs. 2 BGB).
Dies gilt aber nicht, wenn durch die Duldung für den Mieter und seine Familie oder für andere Angehörige seines Haushalts damit eine unzumutbare Härte verbunden ist. Das muss im Einzelfall geprüft werden.
Zugunsten des Mieters sollte daher berücksichtigt werden:
- Art und Umfang der Bauarbeiten, z.B. die zu große Lärmbelästigung oder die Unbewohnbarkeit der Wohnung für längere Zeit,
- Bauliche Veränderungen,
- Vorherige Einbauten, die der Mieter mit Zustimmung des Vermieters vorgenommen hat und die jetzt wertlos würden und
- Wenn die zu erwartende Mieterhöhung nach der Modernisierung zu hoch ist. Mit dieser Regelung sollen vor allem Luxusmodernisierungen von Altbauten gegen den Willen des Mieters vermieden werden.
Eine Mieterhöhung kann jedoch nicht als Härte geltend gemacht werden, wenn das Objekt durch die Modernisierung lediglich in einen allgemein üblichen Zustand gebracht wird, wenn also z.B. ein Bad oder wenn Doppelfenster eingebaut werden.
Das sind die Informationspflichten des Vermieters bei angestrebter Modernisierung:
Der Vermieter muss den Mieter 3 Monate vor dem Beginn der Arbeiten informieren über:
- den Beginn der Modernisierung,
- den voraussichtlichen Umfang der Modernisierung,
- die voraussichtliche Dauer und
- die zu erwartende Mieterhöhung.
Dabei hat der Vermieter in Textform zu informieren (§ 554 Abs.3 S.1 BGB).
Kündigungsrecht des Mieters bei einer Modernisierung:
Der Mieter hat bei einer vorgesehenen Modernisierung ein spezielles Kündigungsrecht. Er darf bis zum Ende des nächsten Monats, der dem Erhalt der Mitteilung folgt, zum Ende des wiederum nächsten Monats kündigen (§ 554 Abs.3 BGB).
Weitere Rechte des Mieters bei einer Modernisierung
Der Mieter kann einen angemessenen Aufwendungsersatz für die Unannehmlichkeiten verlangen, die ihm während der Modernisierung seiner Mietwohnung entstehen, z.B. Kosten für die Reinigung oder sonstige Kosten für die Nichtbenutzbarkeit der Räume.
Von diesen Regelungen darf der Vermieter nicht zum Nachteil des Mieters abweichen.
Mieterhöhung bei Modernisierung
Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die Miete erhöhen. Dafür gibt es 2 Methoden:
- Der Vermieter erhöht die Miete nach dem Prinzip der Vergleichsmiete.
- Der Vermieter erhöht die Miete, indem er die Modernisierungskosten auf die Miete umlegt. Dabei darf der Vermieter 11% des Modernisierungsaufwandes pro Jahr auf die Miete umlegen (§559 Abs. 1 BGB)
Beispiel: Für die Mietwohnung sind 3.000.- Euro an Modernisierungskosten angefallen. Davon dürfen 11%, also 330 Euro auf die Jahresmiete umgelegt werden. Das ergibt für die monatliche Miete einen Erhöhungsbetrag von 330 / 12 = 27,50 Euro.
Nicht auf die Miete umgelegt werden dürfen bloße Instandhaltungsaufwendungen oder Instandsetzungskosten. Ebenso sind staatliche Zuschüsse bei der Berechnung der Umlage von den Modernisierungskosten abzuziehen.
Darauf muss der Vermieter achten:
Der Vermieter muss dem Mieter die Mieterhöhung in Textform mitteilen. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn sie
- eine Kostenberechnung einschließlich notwendiger Erläuterungen enthält. (§559b Abs. 1 BGB)
Die höhere Miete muss dann ab Beginn des 3.ten Monats nach dem Zugang der Erklärung gezahlt werden.
Diese Frist verlängert sich um 6 Monate, wenn der Vermieter
- dem Mieter die voraussichtliche Mieterhöhung vorher nicht mitgeteilt hat oder
- wenn sich die tatsächliche Mieterhöhung gegenüber der Ankündigung um mehr als 10% erhöht hat (§ 559 b Abs. 2 BGB).
Der Mieter kann auch hier das Mietverhältnis spätestens am 3.ten Werktag des Monats, von dem an die Miete erhöht werden soll, für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
Modernisierung durch den Mieter
Was ist zu beachten, wenn der Mieter selber modernisieren will?
Grundsätzlich gilt, dass die Vorhaben mit dem Vermieter abgesprochen werden müssen und nur mit seiner Zustimmung ausgeführt werden dürfen. Es empfiehlt sich daher, die Rechte und Pflichten beider Parteien zuvor vertraglich festzulegen.
(Quelle: Bundesministerium der Justiz – das neue Mietrecht 11/2005)
Was Sie bei der Kündigung des Mietverhältnisses beachten müssen
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