Schönheitsreparaturen - was regelt das Gesetz?
Zwar zählen Schönheitsreparaturen nach dem Gesetz zu den Aufgaben des Vermieters, der Mieter kann sich aber gegenüber dem Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vertraglich verpflichten. Grundsätzlich sind die Mietvertragsparteien dann an diese Vereinbarung gebunden, sofern sie nicht gegen das Gesetz verstößt.
In Formularmietverträgen können einzelne Formularklauseln unwirksam sein. Dazu gelten folgende Grundsätze:
Vermietung einer renovierten Wohnung
Bei Vermietung einer renovierten Wohnung ist grundsätzlich eine Vereinbarung zulässig, dass der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen auf seine Kosten vorzunehmen hat.
Für die Durchführung der Schönheitsreparaturen können im Mietvertrag folgende Fristen vereinbart werden:
- Küchen, Bäder und Duschen: alle 3 Jahre.
- Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten: alle 5 Jahre.
- Andere Nebenräume: alle 7 Jahre.
Diese Fristen sind auch ein Anhaltspunkt, wenn keine konkreten Fristen vereinbart wurden.
Zulässig ist eine Kostenbeteiligung an späteren Schönheitsreparaturen, wenn der Mieter vor Ablauf der Renovierungsfrist auszieht. Allerdings darf die Kostenbeteiligung nicht unangemessen sein.
Vermietung einer unrenovierten Wohnung
Wird eine nicht renovierte Wohnung vermietet, kann der Mieter nach Maßgabe eines Fristenplanes zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, wenn diese Verpflichtung erst nach Ablauf der genannten Fristen während der Mietzeit einsetzt.
Unwirksame Regelungen
Unwirksam ist die formularmäßige Vereinbarung einer Anfangsrenovierung.
Unwirksam ist die formularmäßige Vereinbarung, dass der Mieter beim Auszug ohne Rücksicht auf die üblichen Fristen auf seine Kosten renovieren muss.
Umfang der Schönheitsreparaturen
Ist der Umfang der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag nicht näher erläutert, so umfassen die Schönheitsreparaturen
- das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
- das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von Innen.
Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählt dagegen z.B. das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden. Die Übernahme dieser Arbeiten kann nur individuell vereinbart werden.
Wenn der Mieter sich zur Durchführung der Schönheitsreparaturen wirksam verpflichtet hat, so muss er beim Auszug renovieren, wenn
- die Schönheitsreparaturen nach dem vereinbarten Fristenplan ohnehin fällig wären oder
- wenn Beschädigungen vorliegen, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen.
Hält sich der Mieter nicht an seine Renovierungsverpflichtungen, kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen auch Schadensersatz beanspruchen. Dann kann der Vermieter die Renovierung durch Handwerker vornehmen lassen.
(Quelle: Bundesministerium der Justiz – das neue Mietrecht 11/2005)
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