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Mietrecht:
Sozialwohnungen

01.11.2013 von der wohnung-jetzt.de Online-Redaktion

Die wichtigsten Bestimmungen zu Sozialwohnungen

Für Sozialwohnungen gelten teilweise besondere Regeln. Dabei muss man unterscheiden zwischen

  • Sozialwohnungen, die der Förderung bis zum 31.12.2001 unterliegen (im Text als alter Sozialwohnungsbestand beschrieben) und
  • Sozialwohnungen, die nach dem am 1. Januar 2002 in Kraft getretenen neuen Wohnraumförderungsgesetz gefördert werden.

Für den alten Sozialwohnungsbestand gilt das so genannte Kostenmietrecht.
Danach unterliegen diese Sozialwohnungen einer Belegungs- und Mietpreisbindung, der zur Folge die Wohnungen nur an Wohnberechtigte zu einer preisgebundenen Miete (= Kostenmiete) vermietet werden dürfen. Von dieser Regel kann es seit 1989 aber Ausnahmen geben, wodurch für geförderte Wohnungen im Einzelfall auch andere Regelungen anzuwenden sind, die sich nicht an den gesetzlichen Bindungen orientieren müssen.

Wichtig: Bei der gesetzlichen Belegungs- und Mietpreisbindung gelten die Bindungen grundsätzlich für die Dauer der Förderung. Auch nach vorzeitiger freiwilliger vollständiger Rückzahlung der öffentlichen Mittel muss der Vermieter im Regelfall noch 10 Jahre warten, bis er von den Bindungen befreit ist.

Die Kostenmiete

Für alte Sozialwohnungsbestände darf höchstens die Kostenmiete verlangt werden. Diese Miete umfasst die laufenden Aufwendungen für die Wohnung, sie wird im Rahmen einer Wirtschaftlichkeitsberechnung aufgrund der Kapital- und Bewirtschaftungskosten errechnet.

Sozialmieter, die bereits in einer Sozialwohnung leben und deren Einkommen die Einkommensgrenzen erheblich überschreiten, zahlen ggf. zusätzlich zur Miete eine sog. Fehlbelegungsabgabe.

Mieterhöhung bei der Kostenmiete

Die Kostenmiete darf erhöht werden, wenn sich die laufenden Aufwendungen des Vermieters, insbesondere die Kapitalkosten oder die Kosten für Instandsetzung und Verwaltung erhöhen. Der Vermieter kann die Erhöhung der Kostenmiete nur schriftlich geltend machen. Diese Erklärung muss eine Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung erhalten. In Zweifelsfällen kann sich der Mieter wegen der Höhe der zulässigen Kostenmiete auch an die örtlich zuständigen Stellen wenden. Vermindern sich bei der Kostenmiete die laufenden Aufwendungen, so hat der Mieter einen Anspruch auf eine entsprechende Herabsetzung der Miete.

Wer hat Anspruch auf eine Sozialwohnung?

Um eine Sozialwohnung anmieten zu können, muss der Betroffene einen Wohnberechtigungsschein bei der zuständigen Stelle der Gemeinde- oder Kreisverwaltung beantragen. Die Wohnberechtigung richtet sich nach der Höhe des Gesamteinkommens der berücksichtigten Haushaltsangehörigen, die miteinander eine Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft bilden. Es gelten folgende Grenzen für das Gesamteinkommen, sofern die Länder hiervon nichts Abweichendes festgesetzt haben.

  • 1 Personen Haushalt - Einkommensgrenze bei 12.000 € Gesamteinkommen,
  • 2 Personen Haushalt - Einkommensgrenze bei 18.000 € Gesamteinkommen,
  • 3 Personen Haushalt - Einkommensgrenze bei 22.100 € Gesamteinkommen,
  • 4 Personen Haushalt - Einkommensgrenze bei 26.200 € Gesamteinkommen,
  • je weitere Person zusätzlich 4.100 €.

Je Kind, das zum Haushalt gehört, erhöht sich die Einkommensgrenze um einen Kinderzuschlag von 500 Euro.

Wie wird das Gesamteinkommen ermittelt?

Grundlage für die Ermittlung des Gesamteinkommens ist das jeweilige Bruttojahreseinkommen, vermindert um die Werbungskosten.
Für Steuern oder Pflichtbeiträge zur gesetzlichen Kranken- und Pflegeversicherung ist ein Abzug von jeweils bis zu 30% möglich.
Darüber hinaus gibt es Freibeträge für Alleinerziehende, Unterhaltsberechtigte, Schwerbehinderte und junge Familien.
Faustregel: Insgesamt dürfte daher das für die Wohnberechtigung maßgebliche Einkommen dem Nettoeinkommen in etwa entsprechen.

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