Tipps für die Suche nach einer Eigentumswohnung
Finden Sie heraus, welche Wohnung Sie sich leisten können/wollen:
Ich empfehle Ihnen, zunächst Ihren Finanzstatus zu ermitteln:
- Wie viel Erspartes haben Sie angelegt?
- Wie hoch sind Ihre laufenden Kosten – also Ihre Lebenshaltungskosten?
- wie viel Miete zahlen Sie heute?
- Stehen weitere Anschaffungen mit der Wohnung an wie z.B. neue Möbel oder ein neues Auto?
- Wie sieht Ihre familiäre Situation aus? Streben Sie hier Veränderungen in den nächsten 5 Jahren an?
Tipp: Suchen Sie Ihre Hausbank auf und klären Sie mit einem Ansprechpartner aus der Kreditabteilung, welcher Kreditrahmen Ihnen zur Verfügung gestellt werden würde. Wie viel Eigenkapital müssten Sie einsetzen? Bleibt darüber hinaus Eigenkapital zu Ihrer weiteren freien Verwendung übrig? Der Kreditsachbearbeiter kann Ihnen sicherlich auch sagen, ob für Sie öffentliche Fördermittel und/oder vielleicht Sonderkonditionen Verfügung stehen. Fragen Sie ihn danach.
Sehen Sie hierzu auch unsere Artikel: Wohnung finanzieren - allgemeine Tipps und Wohnung online finanzieren. Weitere Tipps finden Sie in unserem Servicebereich Finanzierung
Definieren Sie für sich Ihre persönliche Kaufpreis-Obergrenze.
Setzten Sie aber nicht diese Obergrenze = Kaufpreis Wunschwohnung, denn Sie müssen noch die Grunderwerbssteuer, sowie Notargebühren und Grundbuchgebühren entrichten. Möglicherweise fallen noch Maklergebühren an.
Für Gebühren und Steuern können Sie rd. 5% des Kaufpreises ansetzen, dann sind Sie erfahrungsgemäß auf der sicheren Seite. Die Maklergebühren können je nach Region und Anbieter zwischen 2% und 6% zuzüglich MwSt. liegen.
Machen Sie eine Lebensplanung für sich:
Sie sind heute Berufsanfänger und vielleicht Single, aber in 5 Jahren können Sie schon einen Partner haben, eine andere Stelle angetreten haben oder umgezogen sein. Wenn Sie Veränderungen anstreben oder offen für Veränderungen sind, dann sollten Sie beim Erwerb einer Wohnung berücksichtigen, dass Sie die Wohnung möglicherweise später vermieten werden, oder sogar wieder verkaufen. Prüfen Sie daher bei Ihrer Finanzierung, wie sich eine mögliche spätere Vermietung der Wohnung auf Ihre Finanzierung auswirkt. Müssen Sie dann zuzahlen? Zu welcher Miete wäre die Wohnung vermietbar? Könnten Sie einen Leerstand der Wohnung überbrücken? Nehmen Sie mal einen schlechten Fall an und rechnen Sie aus, was es für Ihre finanzielle Situation bedeuten würde, wenn die Wohnung ein halbes Jahr leer steht.
Wenn Sie diesen Zeitraum überbrücken können, dann brauchen Sie sich erst mal keine Sorgen machen.
Wenn Sie die Wohnung wieder verkaufen wollen, kann es jedoch sein, dass die Wohnung auch länger leer steht, bis ein Käufer gefunden ist. Sie müssen auch davon ausgehen, dass Sie eine Wohnung, die Sie bereits 5 Jahre nach Erwerb wieder verkaufen, mit einem Preisabschlag verkaufen müssen – außer Sie haben ein echtes Schnäppchen erworben.
Eine Immobilie ist eine langfristige Investition und daher empfehle ich Ihnen, sie mindestens 10 Jahre zu halten– meiner Meinung nach besser 20 Jahre, denn Sie brauchen in der Regel auch deutlich über 20 Jahre, um die Wohnung voll abzubezahlen.
Klären Sie Ihr bevorzugtes Wohnungsumfeld:
Ich persönlich finde es wichtiger, in einem passenden Umfeld zu wohnen als in der Superwohnung, bei der das Umfeld für mich nicht stimmt.
Wenn Sie als Landmensch in die Großstadt ziehen, dann ist es für Sie vielleicht besser, mit Blick auf einen Park zu wohnen. Oder die Abstände zu den Nachbargebäuden sollten möglichst groß sein. Umgekehrt kann ein Stadtmensch es gut finden, wenn er auf dem Land möglichst nicht weit von einem Einkaufszentrum wohnt.
Überhaupt, ist es sinnvoll zu wissen, welche Infrastruktur Sie brauchen, z.B.
- bestimmte S-Bahn-Station, oder bestimmte Autobahnauffahrt,
- Kiosk mit großem Zeitungsangebot,
- Bäcker,
- Ärztehaus mit bestimmten Therapeuten,
- Spielplatz, Sportplatz, etc.
- Parkplätze
Machen Sie sich einfach klar, was Ihr bevorzugtes Wohnumfeld ist und lernen Sie nicht nur die Wohnung, sondern auch ihr zukünftiges Umfeld kennen! In welchem Stadtteil wollen Sie wohnen? Lernen Sie die „Ecken“ Ihrer Stadt kennen. Sicher gibt es für Sie mehrere Bereiche, wo Sie sich wohl fühlen können!
Klären Sie die Nachbarschaft:
Auch eine gute Nachbarschaft ist viel Wert. Also was sind das für Leute, die in dem Haus wohnen, in dem Sie eine Wohnung kaufen wollen? Auch die Nachbarschaft kann für Ihr Wohlbefinden entscheidend sein:
- Welche Leute wohnen im Haus? (Fragen Sie den Verkäufer danach! Überwiegend Eigentümer, oder überwiegend Mieter? Wie ist das Verhältnis Jung/Alt oder Single/Familien?
- Sind Haustiere erlaubt? (Gut, wenn Sie selbst welche haben, schlecht, wenn Sie z.B. gegen Haustiere allergisch sind)
- Könnte das Haus hellhörig sein?
- In welchem Zustand ist das Treppenhaus? Ist es Ihnen angenehm oder eher unangenehm?
- Welche Düfte nehmen Sie wahr?
- Grüßen sich die Leute im Treppenhaus?
Was sollten Sie über die zukünftige Wohnung wissen?
- mit welchen monatlichen Betriebskosten müssen Sie rechnen,
- wie hoch sind die monatlichen Rücklagen?
- sind bereits Rücklagen für die Wohnung angespart?
- Welches Baujahr hat die Wohnung?
- Gibt es eine Baubeschreibung?
- Sind die Keller trocken, sind die Keller schon einmal überschwemmt gewesen?
- Bei einem Baujahr älter als 30 Jahre: sind umfangreiche Sanierungen oder Modernisierungen erfolgt? Wurde das Dach gemacht, wurden neue Fenster eingebaut, wurden die Strangleitungen saniert?
- Was für ein Heizungssystem befindet sich im Haus?
- Ist die Fassade in Ordnung?
Ein Wohnungskauf ist immer auch Vertrauenssache. Also sollten hier sowohl Ihr Verstand, als auch Ihr Bauchgefühl „Ja“ sagen. Informieren Sie sich daher umfassend über die angebotenen Wohnungen. Bei einer Altbauwohnung können Sie
- die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung einsehen. Daraus können Sie am schnellsten ersehen, was in dem Haus „los“ ist.
- Auch die letzten beiden Betriebskostenabrechnungen können für Sie aufschlussreich sein, wenn die Wohnung zuvor bewohnt war. Wie haben sich die Kosten entwickelt?
- Sie können zur Besichtigung einen Fachmann hinzuziehen, z.B. einen Bauingenieur oder Sachverständigen für Immobilien. Gerade wenn die Wohnung ein Schnäppchen ist oder besonders teuer, empfehle ich Ihnen, den bezahlten Rat eines Experten einzuholen. Gegebenfalls ist das Schnäppchen mit Mängeln behaftet und die teure Wohnung könnte noch etwas günstiger werden...
- Ist die Wohnung wirklich ruhig? Vielleicht sollten Sie die Wohnung noch zu anderen Tages-Zeitpunkten besichtigen um es herauszufinden?
Auch bei einer Neubauwohnung können Sie sich von Sachverständigen beraten lassen. Hier können Sie
- eine detaillierte Baubeschreibung verlangen,
- einen Lageplan verlangen, der auch die ggf. noch zu erfolgende Nachbarbebauung ausweist.
- Eine Kostenkalkulation mit den geschätzten Betriebskosten pro m² Wohnfläche verlangen
- Es lohnt sich auch nachzufragen, wie groß die Abstände zu den Nachbarbalkonen in Metern oder die Entfernung zur Straße ist. Maßstabsgerechte Pläne sollten Ihnen ausgehändigt werden.
- Können Sie noch etwas ändern an der Wohnung? Wenn ja, welche zusätzlichen Kosten bringen die Änderungen mit sich?
Schließlich sollten Sie sich umfassend über den Kaufvertrag informieren!
Manche Notare bieten ein Informationsgespräch zu dem Vertrag an, den Ihnen der Verkäufer oder beurkundende Notar ausgehändigt hat. Fragen Sie den Notar danach.
Lesen Sie die Musterurkunde in Ruhe durch und markieren Sie vor der Beurkundung die Punkte, die Sie nicht verstehen. Dann empfehle ich Ihnen, sich die markierten Punkte vom Notar, am Besten vor der eigentlichen Beurkundung ohne Beisein des Verkäufers erläutern zu lassen. Der Notar ist verpflichtet, Sie neutral zu beraten. Das sollten Sie nutzen.
Sie können den Notar auch fragen, ob die Klauseln in diesem Vertrag üblich sind oder ob es hier Sonderregelungen gibt und warum.
Gibt es nach der Erfahrung des Notars bei der einen oder anderen Klausel noch Verhandlungsspielraum? Auch danach können Sie den Notar fragen, z.B. wenn Sie einen Änderungswunsch haben.
Bringen Sie die Musterurkunde zum Notartermin mit. Sofern es in der Beurkundung Abweichungen zu der Ihnen vorgelegten Urkunde geben sollte, dann erkennen Sie diese Abweichungen eher und können sich diese Abweichungen erklären lassen.
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