drei realistische Szenarien für Immobilienkäufer und Vermieter

Seit dem 29. Juli 2026 gilt in Deutschland das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es löst das umstrittene „Heizungsgesetz“ ab und streicht die Pflicht, neue Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben. Doch Gas und Öl bleiben nicht kostenlos: Ab 2028 und 2029 greifen neue Regeln für Brennstoffe und Kosten. Was Immobilienkäufer und Vermieter nach drei Monaten wissen sollten – und was als Nächstes kommt.

Was sich mit dem GModG geändert hat

Bundestag und Bundesrat haben das Gesetz am 10. Juli 2026 verabschiedet, die wesentlichen Neuregelungen gelten seit dem 29. Juli 2026. Die wichtigsten Punkte im Überblick:

• Freie Heizungswahl: Die einheitliche Vorgabe von mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien für Neu- und Bestandsbauten entfällt. Eigentümer entscheiden selbst, ob sie eine Wärmepumpe, Fernwärme, eine Hybridlösung, eine Biomasseheizung oder weiterhin Gas oder Öl einbauen.
• Kein Betriebsverbot für alte Kessel mehr: Das bisherige Verbot, Gas- und Ölkessel nach 30 Jahren weiter zu betreiben, ist gestrichen.
• Bio-Treppe für neue Gas- und Ölheizungen: Wer nach Inkrafttreten eine Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss ab 2029 einen wachsenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe nutzen: 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Angerechnet werden etwa Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas und Wasserstoff. Alternativ erfüllen Solarthermie oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung die Pflicht.
• Grüngasquote für alle: Ab 2028 müssen Gas- und Heizöllieferanten einen Mindestanteil grüner Brennstoffe liefern, im Haushaltsbereich zunächst unter einem Prozent. Bis 2045 sollen Heizbrennstoffe vollständig klimaneutral sein. Die Details soll die Bundesregierung bis zum 1. Dezember 2026 in einem eigenen Gesetz regeln.
• Förderung neu geordnet: Seit dem 21. Juli 2026 hängt die Höhe der Heizungsförderung stärker vom Einkommen ab. Die maximal förderfähigen Kosten liegen bei 28.000 Euro und sinken halbjährlich um 750 Euro.

Wichtig: Die Länderöffnungsklausel bleibt erhalten. Einzelne Bundesländer können strengere Anforderungen festlegen – wer Änderungen plant oder betroffen ist, sollte daher in seinem Bundesland nach der dort gültigen Verordnung recherchieren.

Was Immobilienkäufer jetzt wissen müssen

Für Immobilienkäufer ist die Lage auf den ersten Blick entspannter geworden. Eine Bestandsimmobilie mit Gas- oder Ölheizung muss nach dem Kauf nicht zwingend umgerüstet werden, auch ein alter Kessel darf weiterlaufen. Das senkt den unmittelbaren Investitionsdruck nach dem Notartermin.

Die Kosten verschieben sich aber in die Zukunft. Wer eine Immobilie kauft, sollte deshalb nicht nur den Kaufpreis, sondern die Heizkosten der nächsten 15 bis 20 Jahre mitdenken:

1. Heizungsart und Alter prüfen: Wann wurde die Heizung eingebaut? Fiel der Einbau in die Zeit nach dem 29. Juli 2026, gilt für eine Gas- oder Ölheizung die Bio-Treppe – und damit ab 2029 teurerer Brennstoff.
2. Brennstoffkosten realistisch ansetzen: Grüne Brennstoffe sind teurer als fossiles Gas oder Öl. Über Grüngasquote und Bio-Treppe steigen die Kosten für fossile Heizungen schrittweise – auch für bestehende Anlagen.
3. Austausch einplanen: Steht ohnehin ein Heizungstausch an, lohnt der Vergleich der Gesamtkosten über die Lebensdauer. Eine neue Gasheizung ist günstiger in der Anschaffung, unterliegt aber der Bio-Treppe. Wärmepumpen und Hybridlösungen werden weiterhin gefördert.
4. Förderung zeitlich planen: Die förderfähigen Kosten sinken halbjährlich. Wer nach dem Kauf zeitnah tauschen will, sollte den Antrag nicht auf die lange Bank schieben.
5. Wohnungskäufer: In Eigentümergemeinschaften entscheidet die WEG über die Zentralheizung. Ein Blick in die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zeigt, ob ein Austausch und eine Sonderumlage anstehen.

Notwendige Praxis für Käufer: vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie die Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre und den Energieausweis prüfen. Diese Unterlagen bieten eine solide Grundlage, um künftige Kosten einzuschätzen.

Was Vermieter jetzt wissen müssen

Für Vermieter bringt das GModG die größten finanziellen Veränderungen. Der Gesetzgeber hat die freie Heizungswahl mit einem Schutz der Mieter vor steigenden Nebenkosten verbunden. Die Regeln betreffen Mietverhältnisse in Bestandsgebäuden, in denen nach Inkrafttreten eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung eingebaut wird.

Kostenteilung 50:50

• Ab 1. Januar 2028: Vermieter tragen die Hälfte der CO2-Kosten und der Gas-Netzentgelte – pauschal und unabhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes.
• Ab 1. Januar 2029: Auch die Mehrkosten für den Bio-Anteil der Brennstoffe werden hälftig geteilt, zunächst für die ersten Stufen der Bio-Treppe.
• Auf die Mieter umgelegt werden können nur diese drei Kostenblöcke anteilig. Preissteigerungen beim fossilen Anteil und Effizienzverluste älterer Anlagen spielen für die Aufteilung keine Rolle.

Härtefallregel: Im parlamentarischen Verfahren wurde eine Härtefallregel für Vermieter bei der CO2-Kostenaufteilung ergänzt. Sie zielt laut Fachkanzlei GÖRG auf Vermieter mit sehr niedrigen Mieten. Die Einzelheiten sollten Vermieter mit ihrem Verband oder einem Fachanwalt klären.

Wärmepumpe und Modernisierungsumlage: Wer statt Gas auf eine Wärmepumpe setzt, kann die Kosten grundsätzlich über die Modernisierungsumlage weitergeben. Erreicht die Anlage aber nicht die nötige Effizienz (Jahresarbeitszahl unter 2,5), wird die Umlage halbiert.

Was das für die Kalkulation bedeutet: Eine neue Gasheizung ist für Vermieter heute die günstigste Investition, verursacht aber ab 2028 laufende Kosten, die nicht mehr vollständig über die Nebenkosten zurückfließen. Eine Wärmepumpe kostet mehr in der Anschaffung, ist aber förderfähig, über die Modernisierungsumlage refinanzierbar und fällt nicht unter die Bio-Treppe. Vermieter sollten beide Varianten über mindestens zehn Jahre durchrechnen – inklusive Mietausfallrisiko bei hohen Nebenkosten.

Ausblick: Was auf Immobilienkäufer und Vermieter zukommt

Die entscheidenden Weichen werden in den nächsten Monaten und Jahren gestellt. Diese Termine sollten Immobilienkäufer und Vermieter im Blick behalten:

Was bringt die Zukunft für Vermieter und Käufer? Drei Szenarien rund ums GModG

• Stabiler Kurs: Das Gesetz bleibt, wie es ist. Dann zahlen Eigentümer fossiler Heizungen ab 2028 schrittweise mehr, während Wärmepumpen-Immobilien beim Wiederverkauf und bei der Vermietung an Attraktivität gewinnen. Für Immobilienkäufer wird die Heizungsart zum Preisargument.
• Nachschärfung: Mehrere Gutachten, darunter eines der Wissenschaftlichen Dienste des Bundestages, bezweifeln die Verfassungsmäßigkeit. Die Deutsche Umwelthilfe bereitet eine Klage vor. Kippt das Gesetz in Teilen oder fällt die Evaluierung 2030 negativ aus, könnten strengere Vorgaben zurückkehren.
• Kostenschub: Biomethan und andere grüne Brennstoffe sind knapp. Steigt die Nachfrage durch Quote und Bio-Treppe schneller als das Angebot, könnten die Preise stärker anziehen als heute erwartet – mit spürbaren Folgen für Vermieter, die die Hälfte tragen.

Unser Fazit: Das GModG nimmt kurzfristig Druck aus dem Markt, verlagert die Kosten aber in die Jahre ab 2028. Immobilienkäufer sollten die Heizung genauso prüfen wie Lage und Bausubstanz. Vermieter, die jetzt eine neue Heizung planen, fahren mit einer langfristigen Kostenrechnung besser als mit dem günstigsten Angebot.

Hinweis: Dieser Beitrag wurde mit KI recherchiert und erstellt. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand: 22. Oktober 2026.

Quellen

1. Bundesregierung: Neues Gebäudemodernisierungsgesetz, 29.07.2026
2. RSM Ebner Stolz: Gebäudemodernisierungsgesetz verabschiedet – Das Ende des Heizungsgesetzes und was jetzt gilt, 14.07.2026
3. GÖRG Rechtsanwälte: Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) schafft GEG ab: Was sich ändert und was bleibt, 17.07.2026