Ausdrucken, unterschreiben, einscannen, per Post zuschicken: Der Abschluss eines Mietvertrags ist bis heute erstaunlich analog. Das soll sich ab 2027 ändern. Mit d-you, der deutschen Version der europäischen digitalen Brieftasche (EUDI-Wallet), sollen Mieter und Vermieter ihren Vertrag direkt auf dem Smartphone rechtssicher abschließen können. Wir erklären, was geplant ist, wem es nützt, wo es noch hakt und was die Wallet sonst noch kann.

Das Wichtigste in Kürze

• Start: Die staatliche Wallet-App d-you soll am 2. Januar 2027 an den Start gehen.
• Mietvertrag: Mietverträge sollen sich mit einer qualifizierten elektronischen Signatur digital abschließen lassen.  Das ersetzt die gesetzliche Schriftform.
• Identität: Vermieter können Mietinteressenten vor Vertragsschluss digital identifizieren lassen – ohne Kopie des Personalausweises.
• Datensparsam: Vermieter müssen sich registrieren und dürfen nur die Daten abfragen, die sie wirklich brauchen. Der Mieter gibt seine Daten dafür selbst frei.
• Freiwillig und kostenlos: Niemand wird zur Nutzung verpflichtet, Personalausweis und Papiervertrag bleiben gültig.
• Ab 2028: Auch amtliche Nachweise wie der Wohnberechtigungsschein (WBS) sollen über die App vorgelegt werden können.

Was ist d-you – und was ist die EUDI-Wallet?

Die EUDI-Wallet (European Digital Identity Wallet) ist eine digitale Brieftasche für Ausweisdaten und Nachweise auf dem Smartphone. Grundlage ist die überarbeitete EU-Verordnung über elektronische Identifizierung (eIDAS 2.0). Sie verpflichtet alle Mitgliedstaaten, ihren Bürgern eine solche Wallet anzubieten. Ziel der EU: Bis 2030 sollen mindestens 80 Prozent der EU-Bürger eine digitale Identität nutzen können.

In Deutschland heißt die staatliche Wallet d-you. Bundesdigitalminister Karsten Wildberger hat Name und Logo am 9. September 2026 vorgestellt. Das „d“ steht für „digital“ und „Deutschland“, das „you“ für die Nutzerin bzw. den Nutzer. Verantwortlich ist das Bundesministerium für Digitales und Staatsmodernisierung (BMDS); entwickelt wird die App von der Bundesagentur für Sprunginnovationen (SPRIND), unter anderem gemeinsam mit BSI, Bundesdruckerei und Fraunhofer AISEC.

Das Prinzip: Ausweisdaten und Nachweise liegen verschlüsselt auf dem eigenen Smartphone. Will ein Dienst – etwa ein Vermieter oder eine Vermietungsplattform – etwas wissen, fragt er gezielt an, und der Nutzer entscheidet, ob er die Information freigibt. Die rechtliche Grundlage in Deutschland bildet das Digitale Identitätengesetz (DIdG), das der Bundestag im Oktober 2026 beschlossen hat.

Was ist für den Mietvertrag geplant?

Der Mietvertrag gilt als einer der ersten großen Praxistests für d-you. Geplant sind im Kern drei Dinge:

1. Digitale Unterschrift mit voller Rechtswirkung Die qualifizierte elektronische Signatur (QES) ist der handschriftlichen Unterschrift rechtlich gleichgestellt und ersetzt nach § 126a BGB die Schriftform. Das ist für Wohnungsmietverträge wichtig: Mietverträge, die für länger als ein Jahr geschlossen werden, brauchen nach § 550 BGB die Schriftform – sonst gelten sie als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Über d-you sollen solche Verträge künftig ohne Papier wirksam unterschrieben werden.

2. Sichere Identifikation des Mietinteressenten Das DIdG erlaubt ausdrücklich, Mieter vor dem Vertragsschluss über die Wallet zu identifizieren. Damit entfällt das Hantieren mit Ausweiskopien per E-Mail oder WhatsApp – und Vermieter können sicher sein, dass die Person, die unterschreibt, auch wirklich die ist, für die sie sich ausgibt.

3. Datenabfrage nur mit Registrierung und Zweckbindung Vermieter, die Daten aus der Wallet anfragen wollen, müssen sich registrieren und dürfen nur die Angaben anfordern, die sie für den Vorgang tatsächlich benötigen. Der Mieter sieht, wer was abfragt, und gibt aktiv frei.

Wer setzt es um? Zum Start sind rund 40 Partner aus Wirtschaft, Wissenschaft und Verwaltung dabei. Aus der Immobilienbranche werden unter anderem Vermietungsplattformen  genannt, die d-you in ihre digitalen Vermietungsprozesse einbinden – von der Bewerbung bis zur Vertragsunterschrift.

Hinweis: Auf der offiziellen Projektseite wird die QES direkt in der Wallet als spätere Ausbaustufe geführt. Wie die Unterschrift zum Start technisch konkret läuft (z. B. über eine angebundene Vermietungsplattform), sollten Vermieter mit ihrem Software- oder Plattformanbieter klären.

Vorteile für Mieter

• Schneller zur Zusage: Bewerbung, Identitätsnachweis und Unterschrift laufen ohne Termin, Drucker und Post – auch von unterwegs oder aus einer anderen Stadt.
• Weniger Daten preisgeben: Statt Ausweiskopie mit allen Angaben werden nur die Informationen geteilt, die der Vermieter wirklich braucht. Später sollen auch Nachweise wie „Einkommen über X Euro“ möglich sein, ohne den kompletten Gehaltszettel herauszugeben.
• Volle Kontrolle: Jede Datenfreigabe muss aktiv bestätigt werden. In der App ist nachvollziehbar, wer welche Daten erhalten hat.
• Schutz vor Betrug: Wer seine Ausweiskopie nicht mehr an unbekannte „Vermieter“ verschicken muss, ist besser vor Identitätsdiebstahl durch Fake-Inserate geschützt.
• Ab 2028 auch WBS & Co.: Amtliche Nachweise wie der Wohnberechtigungsschein sollen direkt aus der Wallet vorgelegt werden können.

Vorteile für Vermieter

• Rechtssicherheit: Eine QES erfüllt die Schriftform. Das Risiko, dass ein befristeter oder langfristiger Vertrag wegen eines Formfehlers als unbefristet gilt, sinkt.
• Echte Identität statt Kopie: Der staatlich geprüfte digitale Ausweis hat das höchste Sicherheitsniveau. Das schützt vor Mietnomaden mit falscher Identität und vor manipulierten Dokumenten.
• Weniger Aufwand: Kein Ausdrucken, Nachfassen und Archivieren von Papierverträgen; Verträge lassen sich auch mit Mietern abschließen, die (noch) nicht vor Ort sind.
• Weniger Datenschutzrisiko: Wer nur die benötigten Informationen erhält und keine Ausweiskopien sammelt, muss auch weniger sensible Daten DSGVO-konform speichern und löschen.
• Durchgängig digitaler Prozess: In Verbindung mit Vermietungsplattformen entsteht eine Kette von der Anfrage bis zum unterschriebenen Vertrag – inklusive digitalem Übergabeprotokoll.

Grenzen und offene Punkte

So vielversprechend das klingt: Zum Start wird noch nicht alles funktionieren.

• Kein Anspruch auf ein Foto: Nutzer können das Lichtbild aus den Wallet-Daten ausschließen. Vermieter können zum Start also nicht darauf bestehen, ein Foto zu sehen – eine Lücke, die die Bundesregierung selbst einräumt.
• Startdatum noch nicht ganz sicher: Eine maßgebliche Sicherheitsrichtlinie des BSI soll erst Ende 2026 vorliegen, zudem stand die Zustimmung des Bundesrats zum DIdG zuletzt noch aus.
• Schmaler Funktionsumfang zum Start: Experten wie Markus Beckedahl (Zentrum für Digitalrechte und Demokratie) erwarten, dass die App zunächst nur mit wenigen Funktionen startet. Pseudonyme Anmeldung etwa ist zum Start noch nicht verfügbar.
• Datenschutz-Debatte: Verbraucherschützer und Teile der Politik fordern stärkere Schutzvorkehrungen; die Kritik ist bis kurz vor dem Start nicht verstummt.
• Kein Ersatz für den Notar: Beim Immobilienkauf bleibt der Notartermin Pflicht. d-you betrifft den Mietvertrag, nicht den Kaufvertrag.
• Freiwilligkeit gilt für beide Seiten: Ein Mieter ohne Smartphone oder ohne Lust auf die App muss weiterhin auf Papier unterschreiben können.

Zeitschiene: Wann kommt was?

Was die Wallet außerdem kann

d-you ist mehr als ein Werkzeug für Mietverträge. Geplant ist ein ganzes Ökosystem, das schrittweise wächst:

• Digitaler Ausweis: Identifikation online und vor Ort, ohne physisches Dokument und ohne Video-Ident-Verfahren. Neben dem Personalausweis soll auch der elektronische Aufenthaltstitel hinterlegt werden können.
• Altersnachweis ohne Geburtsdatum: Die App kann bestätigen, dass jemand volljährig ist, ohne Geburtsdatum oder Adresse zu verraten.
• Bankkonto eröffnen und Verträge abschließen: Gehört zu den Funktionen, die bereits zum Start angeboten werden sollen.
• Nachweise speichern und teilen: Vom Führerschein über Zeugnisse bis zur Mitgliedskarte. Amtlich ausgestellte (qualifizierte) Nachweise haben dieselbe Rechtswirkung wie das Papierdokument.
• Pseudonymer Login: Künftig sollen Online-Dienste nur die unbedingt nötigen Merkmale erhalten – ohne Klarnamen und ohne komplizierte Passwörter.
• Europaweit nutzbar: Weil alle Wallets auf gemeinsamen EU-Standards basieren, soll d-you perspektivisch auch in anderen EU-Ländern funktionieren – etwa bei Behörden, Hotels oder Mietwagenfirmen.
• Wahlfreiheit ab ca. 2028: Private Anbieter sollen ihre eigenen Wallets etwa zwölf Monate nach dem staatlichen Start zertifizieren lassen können.

Was brauche ich, um d-you zu nutzen?

• Ein Smartphone mit NFC und mindestens iOS 18 oder Android 14 (andere Betriebssysteme werden zum Start nicht unterstützt)
• Einen Personalausweis mit aktivierter Online-Ausweisfunktion und der zugehörigen PIN. Wer die PIN vergessen hat, kann über das offizielle Portal einen neuen Aktivierungsbrief bestellen.
• Eine Internetverbindung (für einige Vor-Ort-Situationen ist ein Offline-Modus per NFC vorgesehen)
• Die App lässt sich auf höchstens zwei Geräten installieren.

Praxis-Tipps: So bereiten Sie sich vor

Für Mieter

• Online-Ausweisfunktion jetzt prüfen und PIN bereithalten – das ist die häufigste Hürde.
• Nur Freigaben bestätigen, deren Zweck Sie nachvollziehen können. Seriöse Vermieter fragen nicht mehr ab, als sie brauchen.

Für Vermieter

• Mit Ihrer Vermietungs- oder Verwaltungssoftware klären, ob und wann d-you angebunden wird.
• Vertragsvorlagen auf digitale Unterschrift vorbereiten (z. B. PDF-fähige Mietverträge und Übergabeprotokolle).
• Datenschutzprozesse anpassen: Wer keine Ausweiskopien mehr sammelt, sollte alte Kopien DSGVO-konform löschen.
• Weiterhin eine analoge Alternative anbieten – die Nutzung bleibt freiwillig.

Häufige Fragen (FAQ)

Ist ein per d-you unterschriebener Mietvertrag rechtsgültig? Ja. Die qualifizierte elektronische Signatur ersetzt nach § 126a BGB die Schriftform und ist der eigenhändigen Unterschrift gleichgestellt.

Muss ich als Mieter d-you nutzen? Nein. Die Nutzung ist freiwillig und kostenlos. Papierverträge und der physische Ausweis bleiben gültig.

Kann der Vermieter über d-you alle meine Daten sehen? Nein. Vermieter müssen sich registrieren, dürfen nur die nötigen Angaben anfragen, und Sie bestätigen jede Freigabe selbst.

Kann ich meinen Wohnberechtigungsschein über d-you vorlegen? Noch nicht zum Start. Amtliche Nachweise wie der WBS sollen ab etwa Anfang 2028 folgen.

Ersetzt d-you den Notar beim Wohnungskauf? Nein. Für den Immobilienkauf bleibt die notarielle Beurkundung vorgeschrieben.

Ab wann gibt es d-you? Der Start ist für den 2. Januar 2027 geplant. Er hängt noch an der Sicherheitsrichtlinie des BSI und dem Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

Quellen

• Offizielle Projektseite EUDI-Wallet / d-you (BMDS)
• EUDI-Wallet: Umsetzungsstufen der App
• Haufe: EUDI-Wallet „d-you“ digitalisiert den Mietvertrag
• Haufe: Digitale Identitätengesetz – d-you-Wallet startet am 2.1.2027
• ad-hoc-news: Mietverträge ab 2. Januar 2027 digital unterschreiben
• immowelt impuls: Morning Briefing vom 10.11.2026
• PC Games Hardware: d-you startet im Januar
• ZDFheute: Wird die digitale Brieftasche rechtzeitig fertig?
• Fraunhofer AISEC zur EUDI-Wallet