Diese helle 2-Zimmer-Wohnung in München-Obergiesing bietet einen Südbalkon mit Blick ins Grüne und wurde 2017 umfassend modernisiert. Genießen Sie eine ruhige Lage und eine gute Infrastruktur in begehrter Lage.
Objektbeschreibung
Willkommen in Ihrem neuen Stadtdomizil: Diese lichtdurchflutete 2-Zimmer-Südwohnung in München-Obergiesing begeistert mit offenem Wohn- und Kochbereich, einem Südbalkon mit freiem Blick ins Grüne und ruhiger Lage abseits der Straße.
Die ca. 42 m² große Wohnung liegt im 2. Obergeschoss eines gepflegten Mehrfamilienhauses (Baujahr 1994) und ist bequem mit dem Aufzug erreichbar. 2017 wurde sie umfassend modernisiert: offene Einbauküche, durchgehender Laminatboden, neue Innentüren sowie Waschbecken und WC im Bad. Da die Wohnung von der Straße abgewandt liegt, ist es bei geschlossenen Fenstern ruhig.
Die Wohnung ist unbefristet vermietet und damit eine solide Kapitalanlage. Der Mietvertrag geht gemäß § 566 BGB unverändert auf den Käufer über. Die Kaltmiete beträgt 1.050 € (25,00 €/m²), für die Garage kommen 90 € hinzu. Die Jahresnettokaltmiete liegt bei 13.680 €. Bei einem Gesamtpreis von 395.000 € ergibt das eine Bruttomietrendite von ca. 3,5 % (Kaufpreisfaktor 28,9).
Neue Fenster: Die Eigentümergemeinschaft hat die Erneuerung sämtlicher Fenster und der Hauseingangstür beschlossen, der Einbau erfolgt Ende Oktober 2026. Die Finanzierung ist über eine beschlossene Sonderumlage gesichert. Den auf die Wohnung entfallenden Anteil hat der Verkäufer bereits vollständig bezahlt.
Kaufpreis: Wohnung 375.000 € (ca. 8.929 €/m²), Tiefgaragen-Duplexstellplatz 20.000 €, Gesamtpreis 395.000 €. Der Verkauf erfolgt privat, ohne Maklerprovision für den Käufer.
Hausgeld: 320,63 € monatlich (Wohnung 266,85 €, Garage 53,78 €), davon 125,99 € umlagefähig und 194,64 € nicht umlagefähig, darin 120,33 € Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Die Rücklage betrug zum 31.12.2025 66.109,13 € (Haupt-WEG) und 20.541,62 € (Garage).
Die Wohnanlage umfasst 16 Wohneinheiten, 16 Stellplätze und ca. 730 m² Grundstücksfläche.
Klar geschnittene 2-Zimmer-Wohnung mit ca. 42 m² im 2. Obergeschoss, bequem mit dem Aufzug erreichbar:
helles Wohnzimmer (ca. 20 m²) mit offener, hochwertiger Einbauküche (2017)
Südbalkon (ca. 3,8 m²) mit freiem Blick auf die Gartenanlage
separates Schlafzimmer (ca. 12,5 m²)
Bad (ca. 5,5 m²) mit Badewanne und Duschbrause, deckenhoch gefliest, Waschbecken und WC 2017 erneuert
Flur (ca. 3 m²)
Laminatboden in den Wohnräumen (2017), Fliesen in Bad und Flur
sämtliche Innentüren 2017 erneuert
Zur Wohnung gehören ein eigenes Kellerabteil und ein Duplex-Stellplatz (unterer Platz) in der Tiefgarage mit Zugang im Haus. Zulässige Fahrzeuggröße laut Hersteller: Länge 5,00 m, Breite 1,90 m, Höhe 1,50 m, Gewicht 2,0 t.
Gemeinschaftlich nutzbar sind ein Fahrrad- und Kinderwagenraum sowie eine trockene Waschküche im Keller mit wohnungseigenem Anschluss für Waschmaschine und Trockner. Der Personenaufzug wurde 2023 modernisiert.
Beheizt wird die Wohnanlage mit einer Erdgas-Zentralheizung. Die Fenster der gesamten Anlage werden Ende Oktober 2026 erneuert.
Ausstattung
- Küche:
- Einbauküche
- Bodenbelag:
- Laminat
- Heizungsart:
- Zentralheizung
- Befeuerung:
- Gas
- Balkon / Terrasse:
- Süd
- Keller
- Wasch-/Trockenraum
- Fahrradraum
Objektdaten
Energie
Lagebeschreibung
Die Wohnanlage liegt im Münchner Südosten an der Grenze zwischen Giesing und Ramersdorf. Einkaufsmöglichkeiten, Fitnessstudios, Arztpraxen und weitere Einrichtungen des täglichen Bedarfs befinden sich in unmittelbarer Umgebung.
Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist sehr gut: Die Tram- und Bushaltestelle Chiemgaustraße erreichen Sie in ca. 5 Gehminuten, den U-/S-Bahnhof Giesing in ca. 10 Gehminuten. Über den nahegelegenen Mittleren Ring gelangen Sie schnell in die Münchner Innenstadt und auf die wichtigsten Ausfallstraßen.
Auch in der Freizeit ist die Lage attraktiv: Mit dem Fahrrad sind die Isar in etwa 10 Minuten und das Glockenbachviertel in rund 15 Minuten erreichbar.
Die Wohnung selbst ist vollständig nach Süden ausgerichtet und liegt auf der straßenabgewandten Seite des Gebäudes. Das sorgt für gute Lichtverhältnisse, Ruhe bei geschlossenen Fenstern und einen freien Blick vom Balkon auf die Gartenanlage.
In der Nähe: Tram- und Bushaltestelle Chiemgaustraße: ca. 5 Gehminuten U-/S-Bahnhof Giesing: ca. 10 Gehminuten Mittlerer Ring: nahegelegen, schnelle Anbindung an Innenstadt und Ausfallstraßen Isar: ca. 10 Minuten mit dem Fahrrad Glockenbachviertel: ca. 15 Minuten mit dem Fahrrad Einkaufsmöglichkeiten, Fitnessstudios und Arztpraxen in unmittelbarer Umgebung
Kultur: Theater/Oper/Museum im Umkreis erreichbar.
Infrastruktur & Umgebung
Hinweis für Interessenten
Anbieter: Christian Rompf, Privatverkauf, ohne Maklerprovision für den Käufer.
Kontakt: [email protected]
Hinweise für Interessenten:
Besichtigungen sind nach Terminvereinbarung möglich. Da die Wohnung vermietet ist, werden die Termine mit dem Mieter abgestimmt.
Bitte nennen Sie in Ihrer Anfrage Ihren vollständigen Namen und eine Telefonnummer. Anfragen ohne Kontaktdaten können leider nicht beantwortet werden.
Weitere Unterlagen (z. B. zur Eigentümergemeinschaft und zur Fenstermaßnahme) stellen wir nach der Besichtigung bei ernsthaftem Kaufinteresse gerne zur Verfügung. Ein Finanzierungsnachweis oder eine Finanzierungsbestätigung wird vor der Weitergabe vertraulicher Unterlagen und vor einem Notartermin erbeten.
Der Mietvertrag geht gemäß § 566 BGB unverändert auf den Käufer über.
Energieausweis (Verbrauchsausweis, Effizienzklasse E, 132,65 kWh/(m²·a), Energieträger Erdgas, Baujahr 1994, gültig bis 11.10.2027) liegt vor und wird bei der Besichtigung vorgelegt. Die neuen Fenster sind darin noch nicht berücksichtigt.
Die Angaben beruhen auf den Angaben des Eigentümers und den Unterlagen der Hausverwaltung. Irrtümer, Zwischenverkauf und Änderungen vorbehalten.
Angebote von Maklern sind unerwünscht.
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