Kaufpreis 745.000 €
Zimmer 12
Größe 200 m²
89079 Ulm
Objektdaten
Veröffentlicht am: 12. Juli 2026
Baujahr: 1961
Energieausweis: Energiebedarf
Objektbeschreibung
JETZT ONLINE BESICHTIGEN:https://my.mpskin.com/tour/ewgk7bm86Dieses Mehrfamilienhaus in Ulm-Gögglingen überzeugt als solide Kapitalanlage mit stabilen Mieteinnahmen und weiterem Entwicklungspotenzial. Bei Vollvermietung wurden zuletzt Jahresnettokaltmieten von 38.520 € erzielt. Bezogen auf den Kaufpreis von 745.000 € entspricht dies einer attraktiven Bruttomietrendite von 5,17 % - eine solide Basis für langfristig orientierte Investoren.Die Immobilie wurde 1961 errichtet, das Dachgeschoss 1994 ausgebaut und 1998 in wesentlichen Teilen modernisiert. Die Struktur ist klar, die Nutzung vielseitig und ertragsstark aufgestellt.Technisch zeigt sich ein gemischtes Bild aus solider Substanz und klar benennbarem Modernisierungsbedarf. Wasserleitungen, sowie Elektrik wurden 1998 erneuert. Die Elektro-Installation ist 3-adrig ausgeführt, der Zählerschrank wurde modernisiert. Die elektrische Anlage sollte im Rahmen einer langfristigen Bestandssicherung überprüft werden. Die Beheizung erfolgt über Etagen-Gasheizungen, wodurch jede Einheit separat abgerechnet wird. Die Gas-Heizungen sind ca. aus dem Jahr 1996/1997, eine Gasheizung wurde vor kurzem erneuert. Sie sind funktionstüchtig, wurden regelmäßig gewartet und sind teilweise mittelfristig zu erneuern. Es sind 2-fach verglaste Kunststofffenster mit Entlüftungsbohrungen aus den 90er Jahren angebracht. Energetisch bewegt sich das Gebäude im soliden Bestandsbereich. Der Energieausweis weist die Klasse E mit 156,2 kWh/m²a aus.Die Wohn- und Nutzungssituation ist wirtschaftlich interessant aufgebaut. Erdgeschoss und 1. Obergeschoss sind vermietet und sichern laufende Einnahmen. Das Dachgeschoss steht ab August leer und bietet direktes Mietsteigerungspotenzial. Im Untergeschoss wurden drei Räume zu Wohnzwecken umfunktioniert und als WG vermietet. Zusätzlich wurde die ehemalige Garage in Wohnraum umgenutzt und ebenfalls in die Vermietung integriert. Dadurch entsteht ein flexibles Nutzungskonzept mit mehreren Einnahmequellen.Bei Vollvermietung wurden zuletzt 38.520 € Nettokaltmiete jährlich erzielt. Durch die aktuell teilweise Leerstandsituation ergibt sich kurzfristig die Möglichkeit, die Mieten neu zu strukturieren und das Ertragsniveau gezielt anzuheben.Das Dachgeschoss mit ca. 45 m² war ursprünglich als Schulungsraum konzipiert. Im Zuge der Nutzung wurden zusätzliche Wände eingezogen, wodurch eine flexible Raumaufteilung entstanden ist.Das Obergeschoss mit ca. 78 m² ist klassisch als 3-Zimmer-Wohnung mit Küche, Speisekammer und Badezimmer ausgeführt. Ein angebauter Balkon erweitert den Wohnbereich nach außen und steigert die Aufenthaltsqualität deutlich. Tageslicht, Außenbezug und zusätzlicher Freiraum sorgen hier für eine stabile und nachgefragte Wohnsituation im klassischen Mietsegment.Das Erdgeschoss folgt dem gleichen Grundriss und verfügt ebenfalls über ca. 78 m² sowie einen Balkon, der direkt in den gemeinschaftlich genutzten Gartenbereich übergeht. Der Außenbereich ergänzt das Gesamtbild funktional: Garten mit hoher Hecke als Sichtschutz, Gartenhaus als Abstellraum für Fahrräder, sowie drei Stellplätze direkt am Haus, welche mit jeweils 30 €/Monat vermietet werden. Im Untergeschoss wurden drei Räume zu Wohnzwecken ausgebaut und als WG-Struktur organisiert. Ergänzt wird dieser Bereich durch eine gemeinschaftlich genutzte Küche sowie ein Badezimmer mit Dusche. Zusätzlich wurde auch die ehemalige Garage in die Wohnnutzung integriert und an die gemeinschaftlichen Strukturen im Untergeschoss angebunden.Hinter dieser intensiven Flächennutzung steht die Entwicklung der lokalen Wohnraumsituation in Ulm, insbesondere der Bedarf an einfachen und bezahlbaren Unterkünften für einkommensschwächere Haushalte sowie Personen mit Flucht- oder Übergangshintergrund. Vor diesem Hintergrund wurde die vorhandene Nutzfläche bewusst maximal aktiviert und in Wohnraum überführt, um eine wirtschaftliche und zugleich sozial orientierte Nutzung zu ermöglichen. Wichtig ist dabei: Diese Flächen sind nicht als offizieller Wohnraum genehmigt ausgewiesen, sondern im Bestand als Nutzfläche bzw. umgenutzte Fläche zu verstehen.Die angebotenen Flächen werden im bestehenden, wohnwirtschaftlich genutzten Zustand verkauft. Eine baurechtliche Nutzungsänderung zu Wohnraum wurde nicht beantragt. Hintergrund ist, dass die vorhandene Deckenhöhe von ca. 2,05 m die für Aufenthaltsräume üblicherweise erforderliche Höhe unterschreitet. Die Flächen werden seit vielen Jahren zuverlässig zu Wohnzwecken genutzt. Sämtliche wesentlichen Anforderungen wie Brandschutz, Fluchtwege, Belichtung sowie eine eigenständige Heizungsversorgung sind erfüllt. Die fehlende Deckenhöhe stellt somit die maßgebliche Abweichung gegenüber einer formellen Wohnraumnutzung dar.Diese objektspezifische Besonderheit wurde bei der Kaufpreisfindung bereits berücksichtigt. Dadurch bietet die Immobilie mit einer Bruttomietrendite von über 5 % eine attraktive Kapitalanlage mit einem Renditeniveau oberhalb vergleichbarer Mehrfamilienhäuser im Ulmer Markt.In Summe entsteht dadurch ein sehr flexibles Grundrisskonzept mit klassischen Wohneinheiten im Erd- und Obergeschoss, anpassbarem Dachgeschoss sowie einer stark verdichteten Nutzung im Untergeschoss, die sich aus der Marktsituation heraus entwickelt hat und wirtschaftlich voll ausgeschöpft wurde.