Helle und freundliche 1-Zimmer-Wohnung mit Wohnküche in Nürnberg-Lichtenhof, ideal für Selbstnutzer und Investoren dank hoher Abschreibungen. Profitieren Sie von einer zentralen und ruhigen Lage.
Objektdaten
Objektbeschreibung
Top sanierte 1-Zimmer Wohnung mit Wohnküche, hell und freundlich, wartet auf neuen Eigentümer! Perfekt für Selbstnutzer und Anleger. Sehr geringe Steuerlast aufgrund von hohen Abschreibungen (siehe unten)!!! Wohnfläche ca. 39m2. Kaufpreis: 215.000.- EUR Kaufpreisaufteilung: - 45.000.- Grundstücksanteil - 160.000.- Wohneinheit - 4.000.- Küche + Esstisch mit Stühlen - 6.000.- Gastherme Die Wohnung hat eine Fläche von ca. 40m2 und befindet sich im 4. Stock eines 1952 erbauten Gebäudes. Kein Aufzug. Sie hat eine große Küche in der ein Tisch für 4 Personen bequem Platz findet. So bleibt im Wohnzimmer viel Platz fürs Living. In allen Zimmer und Bad sind große Fenstern. Alles sehr hell. Der Zustand der Wohnung ist wirklich top. Selbstnutzer können sofort einziehen. Anleger sehen sich bitte weiter unten die finanziellen Randbedingungen an. Die sind ebenfalls top! Die Wohnung steht leer und ist ab sofort frei. Und zur Wohnung gehört ein Kellerabteil. Die Wohnung fällt nicht unter den Mietpreisbremse, da sie 2016 komplett kernsaniert wurde. Im Rahmen der Sanierung wurde die Elektrik in der gesamten Wohnung neu gemacht. Alle Stromkabel wurden unter Putz gelegt, ein neuer Stromverteilerkasten installiert. Dazu passende Stromkabelaustritte in Decken und Wänden wo notwendig. Im Flur wurden Deckenstrahler eingebaut. Das Bad wurde komplett neu gefliest, neue Badkeramik und die Duschkabine auf Maß gefertigt und eingebaut. Auch wurde durch das versetzen einer Wand Platz für eine Waschmaschine im Bad geschaffen. Alle Böden, Türrahmen und Türen wurden neu eigebaut sowie die Wohnungs-Eingangstür ausgetauscht. Wärme und Warmwasser werden durch eine Gasetagenheizung erzeugt. Im Jahr 2022 wurde eine neue Gastherme mit Fernbedienung installiert. Es handelt sich um eine sog. Heizung Komfort. Diese kostet monatlich 90,98 EUR. In der Summe enthalten sind 19.- EUR pro Monat pauschal für die Wartung die im Rahmen der Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Die letzte Wartung der Gastherme wurde Juni 2026 durchgeführt. Bemerkungen: Finanzielle Aspekte für Anleger Abschreibungen AfA: - Grundstücksanteil: 0% - Wohneinheit: 2,5% p.a. = 4000.- EUR p.a. (lt. Gutachten zur verkürzten Restnutzungsdauer, noch nicht vom Finanzamt bestätigt) - Küche + Gastherme 10% p.a. = 1000.- EUR p.a. - Monatsrate Gastherme Komfort: 71,98 EUR x 12 = 863,76 EUR p.a. - Nicht umlagerfähige Betriebskosten: ca. 400.- p.a. => das jährliche Abschreibungspotenzial betrögt demnach rund 6.300.- EUR Die erwartbare Miete liegt bei ca. 700.- EUR pro Monat zzgl. NK. Die letzte Miete lag bei 590.- EUR/Monat (Mietvertrag endete 03/2026). Die bisherige NK-Vorauszahlung belief sich auf 70.- EUR/Monat. Nebenkosten monatlich: - Hausgeld: 100,70 EUR monatlich. Davon sind ca. 57.- EUR umlegbar auf den Mieter. - Wartung Gastherme pauschal: 228.- EUR p.a. (umlegbar auf Mieter) - Rücklagenzuführung: 59,15 EUR pro Monat (nicht umlegbar) Der Rücklagenanteil für die WE beträgt 1.642,80 EUR per 30.4.2025. Die Grundsteuer der Stadt Nürnberg für die WE beträgt 114,16 EUR p.a. (ebenfalls umlagefähig auf Mieter) Die Eigentümergemeinschaft insgesamt kommt sehr gut miteinander aus. Es gibt keinen Streit. Viele Eigentümer wohnen selbst in den Wohnungen. Das Gebäude hat in Summe 14 Wohneinheiten. Es gibt kein Wartungsstau oder ähnliches. Es stehen auch keine größeren Investitionen an. Sonderumlagen sind nicht geplant (siehe Protokolle der Eigentümerversammlungen). Die Wohnung wird professionell verwaltet. Die relevanten Unterlagen wie Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und Energieausweis können bei ernsthaftem Interesse zur Verfügung gestellt werden. Der Verkauf erfolgt ohne Makler.Lagebeschreibung
Mirko- und Makrolage
Das gepflegte Mehrfamilienhaus befindet sich zentral und trotzdem ruhig in der Wirthstraße 25 (Seitenstraße) im Stadtteil Lichtenhof und umfasst 14 Wohnungen. In der Seitenstraße befinden sich Anwohner-Parkplätze sowie freie Parkplätze. Dadurch ist die Situation ganztags entspannt. Da sich keine Häuser direkt vor dem Objekt befinden hat die Wohnung den Pluspunkt eines sehr hellen Lichteinfalls. Alle Fenster sind Richtung Westen ausgerichtet.
Lage
Das Objekt kann eine erstklassige Infrastruktur aufweisen:
+ Hauptbahnhof Nürnberg in Laufnähe, 550 Meter/ 6 Min.
+ Straßenbahn liegt direkt um die Ecke, 140 Meter/2 Min. (Haltestelle Hummelsteiner Weg)
+ U-Bahn in Laufnähe, 500 Meter/6 Min. (U-Banh Station Aufseßplatz)
Universitäten und Studieren
+ Technische Hochschule Georg Simon Ohm 1600 Meter / 20 Min.
+ viele weitere Unis wie z.B. FAU Wiso Fachbereich Wirtschafts- und Sozialwissenschafte fußläufig zu erreichen oder mit der U-Bahn drei Haltestellen
Grünflächen in der näheren Umgebung
+ Humoldtplatz, 230 Meter/ 3 Min.
+ Annapark, 650 Meter/ 8 Min.
+ Südstadtpark, 650 Meter/ 8 Min.
Das neu gestaltete Südstadtbad liegt ebenfalls in der Nachbarschaft und ist per Fußweg schnell zu erreichen, 650 Meter/ ( Min.
Am Knotenpunkt "Aufseßplatz" befinden sich viele Geschäfte, Markstände und Restaurants. An der Ecke Wölkernstraße/ Pillenreuther Straße entstand ein neues Einkaufszentrum mit Lebensmittelgeschäften, Drogerie und Ärzten. Ebenfalls wird der ehem. „Horten“ demnächst neu gebaut.
Lifestyle
+ zahlreiche Auswahl an Restaurants, Cafes und Bars
Kult und Kultur
+ Filmkunsttheater Casablanca
+ Südstadtforum des Bildungszentrums Nürnberg
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