Charmante Eigentumswohnung im Stuttgarter Stadtteil Heslach, ideal für Investoren oder als Altersvorsorge. Die Wohnung befindet sich in einem sanierten Altbau mit gewissen Renovierungsbedarf.
Objektdaten
Objektbeschreibung
Im Zuge einer Umstrukturierung meiner Altersvorsorge nach Eheschließung und Wegzug aus Stuttgart trenne ich mich von dieser hübschen kleinen vermieteten Eigentumswohnung. Sie weist einen gewissen Renovierungsbedarf auf. Es handelt sich um eine Sockelgeschoss-Wohnung in einem sanierten Jahrhundertwende-Altbau (Baujahr 1898) in ruhiger Hanglage ein paar Straßen unterhalb des Blauen Wegs in Stuttgart-Heslach. Wegen der Hanglage ist sie, obwohl Tiefparterre, hell und freundlich. Das Gebäude ist ein Stück von der Straße zurückgesetzt hinter einem Vordergebäude, das erst vor ein paar Jahren erbaut wurde. Bemerkungen: Ausstattung: 2 Zimmer mit Parkettboden, Küche mit einer wenige Jahre alten Einbauküche, älteres Duschbad/WC mit Fenster, kleiner Vorraum mit Zugang zu allen Räumen der Wohnung, Heizung mit insgesamt drei Gas-Einzelöfen (in beiden Wohnräumen und der Küche). Warmwasser über Durchlauferhitzer. Zwei Kellerräume, einer davon direkt an die Wohnung angrenzend und damit ein perfekter Abstellraum für alles, was man schnell greifbar haben will, das aber keine Wohnfläche blockieren soll. Kein Balkon, aber das Haus hat einen kleinen Garten. Bislang ist er nicht nutzbar, denn das Gelände ums Haus wurde jahrelang vernachlässigt. Das sollte sich aber ändern lassen. Die Wohnung ist, seit ich sie besitze, immer problemlos vermietbar gewesen. Der aktuelle Mieter bewohnt sie seit dem 1.4.2021 und würde sich über eine Fortsetzung des Mietverhältnisses freuen. Die Kaltmiete beträgt seit 1.4.2025 600 Euro + 120 Euro Nebenkostenvorauszahlung. Meine Kaufpreisvorstellung: 209.000 Euro. Mitverkauft und im Kaufpreis mitenthalten sind dabei die wenige Jahre alte Einbauküche sowie ein Anteil von 6.234,81 Euro an der Instandhaltungsrücklage der Wohnung (Stand 31.12.2024; Rücklage für das gesamte 9-Parteien-Gebäude: 59.950,11 Euro). Die letzte Sanierung des Gebäudes (Dach/Fassade/Balkone) fand vor ca. 13/14 Jahren statt. Aktuell sind keine größeren Arbeiten geplant. Die Eigentümergemeinschaft ist durch das vor zwei Jahren aufgetretene Erfordernis, sich von der damaligen Hausverwaltung zu trennen, enger zusammengerückt und wirtschaftet gut miteinander. Die anschließend neu bestellte Hausverwaltung hat sich als nahbar, engagiert und kompetent erwiesen und innerhalb eines Jahres einen großen Teil der vorherigen Vernachlässigungen im Gemeinschaftseigentum beseitigen können. Über den Garten sollte man auch sprechen können. Im Sondereigentum ist ein Renovierungsbedarf aber nicht abzustreiten; dies wurde bei der Kaufpreisfindung berücksichtigt. Das gilt vor allem für das Bad: Es erfüllt zwar seinen Zweck, aber dies seit ungefähr den 70er-Jahren. Eine Erneuerung würde die Wohnung natürlich aufwerten. Ähnliches gilt für die Gas-Einzelöfen: Sie funktionieren prima, gelten aber schon lange als altmodisch. Eine Gas-Etagenheizung als Ersatz wäre inzwischen hinausgeworfenes Geld. Möglich wäre es aber, im Anschluß an die (erforderliche) Zustimmung der Eigentümergemeinschaft die Einzelöfen mit Kosten nur im mittleren vierstelligen Bereich durch eine Luft-Luft-Wärmepumpe (Multisplit-Klimaanlage mit zwei Innengeräten) zu ergänzen und das Gas nur noch bei Bedarf an sehr kalten Wintertagen einzusetzen. Gas-Einzelöfen funktionieren auch im Fall eines Stromausfalls, auch das spricht dafür, sie als Notfallreserve beizubehalten. Wir stellen unser Haus gerade selbst auf Luft-Luft-Wärmepumpen um. Sprechen Sie mich bei Interesse gerne darauf an. Ins „gemachte Nest“ setzen Sie sich mit dieser Wohnung also nicht, aber Sie haben vielversprechende Gestaltungsoptionen sowohl in der Wohnung als auch in der Eigentümergemeinschaft, dazu eine ruhige und grüne Lage, die trotzdem ganz nahe am Zentrum des Stadtteils Heslach und gut mit öffentlichen Verkehrsmitteln an die Innenstadt Stuttgarts angebunden ist. Und: Das Haus ist wie so viele Gründerzeithäuser einfach schön. Das Hausgeld beträgt 190 Euro im Monat und umfaßt neben einer Instandhaltungsrücklage von 26 Euro das allgemein übliche Repertoire von Verwaltergebühr über Wasser und Müllabfuhr bis hin zu Versicherungen und einem Hausreinigungsdienst. Kehrwoche muß also nicht selbst gemacht werden. Nicht im Hausgeld enthalten sind die Heizkosten, die der Mieter direkt mit seinem Versorger abrechnet. Der Verkauf erfolgt provisionsfrei vom Eigentümer. Makleranfragen werden nicht beantwortet - ich bitte dafür um Verständnis.Lagebeschreibung
Die Lage ist ausgesprochen schön. Die Bebauung in der Umgebung ist aufgelockert und es gibt viel Grün sowohl um das Haus herum wie auch auf den angrenzenden Grundstücken. Den Hang hinauf Richtung Blauer Weg wird es immer grüner, die Häuser werden imposanter und die sie umgebenden Grundstücke immer größer. Wer Spaziergänge außerhalb des Stadttrubels schätzt, ist in dieser Richtung auf dem richtigen Weg. Den Hang nach unten sind Sie aber noch schneller am Heslacher Bihlplatz mit dem meisten von dem, was der Mensch so braucht, und Stadtbahnanschluß für alles, was dort fehlt. In 12 Fahrminuten gelangen Sie mit der Stadtbahn zum Hauptbahnhof, in der Gegenrichtung sind Sie in 11 Minuten am Bahnhof Vaihingen. Der Marienplatz als der Ort in Stuttgart, an den es jüngere Leute am stärksten hinzieht, ist nur zwei Haltestellen oder 15 Minuten Fußweg entfernt.
Für Autobesitzer: Eine Garage gibt es am Haus nicht. Die Parkmöglichkeiten an der Straße wirken für Stuttgarter Verhältnisse aus Perspektive eines Nichtautobesitzers, der die Parksituation im Heusteigviertel als Vergleich vor Augen hat, ganz passabel. Aber urteilen Sie selbst, falls es für Sie relevant ist.
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