Genießen Sie großzügiges Wohnen und flexible Nutzungsmöglichkeiten in diesem einzigartigen Haus mit Einliegerwohnung in ruhiger Lage. Die attraktive Lage an der Ludwigshöhe bietet zudem eine fantastische Aussicht.
Objektdaten
Objektbeschreibung
DREI NUTZUNGSKONZEPTE – EIN BESONDERES HAUS Großzügig selbst wohnen und zusätzliche Mieteinnahmen erzielen, mehrere Generationen unter einem Dach vereinen oder die Immobilie vollständig vermieten: Dieses vielseitige Wohnhaus bietet außergewöhnlich flexible Nutzungsmöglichkeiten. In attraktiver Wohnlage an der Ludwigshöhe in Weißenburg erwartet Sie ein großzügiges Einfamilienhaus mit separater Einliegerwohnung. Auf einem ca. 1.251 m² großen Grundstück stehen insgesamt ca. 249,36 m² Wohnfläche und 11 Zimmer zur Verfügung. Die Immobilie eignet sich damit hervorragend für große Familien, Mehrgenerationenwohnen, die Kombination aus Eigennutzung und Vermietung sowie als Kapitalanlage. GROSSZÜGIGE HAUPTWOHNUNG MIT WINTERGARTEN Die helle und großzügig geschnittene Hauptwohnung bildet das Herzstück des Hauses. Das weitläufige Raumangebot bietet ausreichend Platz für Familie, Homeoffice, Gäste und individuelle Rückzugsbereiche. Der angrenzende Wintergarten sowie der direkte Zugang zur Terrasse und zum Garten schaffen eine besondere Verbindung zwischen Innen- und Außenbereich. Ob Familienfeiern, entspannte Sommerabende oder der morgendliche Kaffee mit Blick ins Grüne: Hier verbinden sich Wohnkomfort, Freiraum und Lebensqualität. 1.251 M² GRUNDSTÜCK MIT VIEL PRIVATSPHÄRE Das eingewachsene Grundstück ist eines der besonderen Merkmale der Immobilie. Es bietet Kindern viel Platz zum Spielen und schafft gleichzeitig eine grüne Rückzugsoase mit hoher Privatsphäre. Die außergewöhnliche Grundstücksgröße eröffnet zahlreiche Gestaltungsmöglichkeiten, beispielsweise für Spiel- und Freizeitflächen, einen Pool, einen Grillplatz, einen Freisitz, Hochbeete oder weitere Gartenbereiche. SEPARATE EINLIEGERWOHNUNG MIT EIGENEM ZUGANG Im Untergeschoss befindet sich eine ca. 101,23 m² große Einliegerwohnung mit separatem Zugang. Sie kann unabhängig genutzt werden und eignet sich für Eltern oder erwachsene Kinder, Gäste, Homeoffice oder zur Vermietung. Die Aufteilung lässt sich flexibel an unterschiedliche Lebensphasen anpassen. Bei besonders großem Platzbedarf ist grundsätzlich eine Verbindung beider Wohnbereiche zu einer weitläufigen Wohneinheit denkbar. Alternativ könnte nur eine kleinere Einliegerwohnung abgetrennt und ein größerer Teil der bisherigen Einliegerwohnung der Hauptwohnung zugeschlagen werden. MIETEINNAHMEN BEI EIGENNUTZUNG Bei Eigennutzung der Hauptwohnung kann die Vermietung der Einliegerwohnung einen relevanten Beitrag zur monatlichen Finanzierung leisten. Auf Basis einer kalkulierten Kaltmiete von ca. 10,50 € pro m² ergibt sich für die Einliegerwohnung eine mögliche monatliche Kaltmiete von rund 1.063 €. Zusammen mit einer Garage (70€) und einem Außenstellplatz (30€) ergibt sich eine kalkulierte Gesamteinnahme von rund 1.163 € monatlich beziehungsweise knapp 14.000 € jährlich. AUCH FÜR KAPITALANLEGER INTERESSANT Bei vollständiger Vermietung wurde für die gesamte Immobilie eine Soll-Kaltmiete von ca. 35.000 € pro Jahr kalkuliert. Bezogen auf den Angebotspreis von 559.000 € entspricht dies einer möglichen Bruttomietrendite von ca. 6,26 %. Abhängig von Eigenkapital, Zinssatz, Tilgung und Finanzierungskonditionen können die Mieteinnahmen damit vollständig die laufende Finanzierungsbelastung abdecken. PROVISIONSFREI DIREKT VOM EIGENTÜMER Der Verkauf erfolgt provisionsfrei direkt vom Eigentümer. Für Käufer fällt keine zusätzliche Maklerprovision an. Terrasse, Wintergarten, Garten, Vollbad, Duschbad, Gäste-WC, Laminat, Fliesen Bemerkungen: AUSSTATTUNG UND ECKDATEN • ca. 249,36 m² Gesamtwohnfläche • ca. 1.251 m² Grundstücksfläche • Baujahr 1969 • insgesamt 11 Zimmer • großzügiges Einfamilienhaus mit separater Einliegerwohnung • ca. 148,13 m² große Hauptwohnung • ca. 101,23 m² große Einliegerwohnung im Untergeschoss • zwei separat nutzbare Wohnbereiche • separate Zugänge zu den beiden Wohnbereichen • großzügige und flexibel nutzbare Raumaufteilung • attraktive Hanglage an der Ludwigshöhe • schöner Blick über die Umgebung • großzügiger, eingewachsener Garten mit hoher Privatsphäre • Wintergarten • Terrasse mit direktem Zugang zum Garten FLEXIBLE NUTZUNGSMÖGLICHKEITEN • ideal für große Familien • geeignet für Mehrgenerationenwohnen • Kombination aus Eigennutzung und Vermietung möglich • vollständige Vermietung als Kapitalanlage denkbar • Einliegerwohnung zur Nutzung durch Eltern, erwachsene Kinder, Gäste oder Betreuungspersonal • Nutzung einzelner Räume als Homeoffice oder Arbeitsbereich möglich • Verbindung beider Wohnbereiche zu einer besonders großzügigen Wohneinheit grundsätzlich denkbar • alternativ Verkleinerung der Einliegerwohnung und Zuordnung weiterer Räume zur Hauptwohnung denkbar • etwaige bauliche Änderungen und Genehmigungserfordernisse sind im Einzelfall zu prüfen • detaillierte Sollmietkalkulation für Kapitalanleger auf Anfrage verfügbar MODERNISIERUNGEN UND RENOVIERUNGEN 2026 • moderne Pelletheizung des Herstellers Hargassner • Erneuerung der Elektrotechnik • überwiegend erneuerte Kunststofffenster mit Dreifach-Isolierverglasung • Dämmung der obersten Geschossdecke • modernisierte Badezimmer in der Hauptwohnung • erneuerte Bodenbeläge in der Hauptwohnung • erneuerte Türen beziehungsweise Türblätter • umfangreiche Renovierung der Wand- und Deckenoberflächen in beiden Wohnbereichen • weitere Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten im Innenbereich PARKEN UND WEITERE AUSSTATTUNG • zwei Garagen • ein Carport • zwei zusätzliche Außenstellplätze • großzügige Abstell- und Nutzungsmöglichkeiten • familienfreundliches Wohnumfeld • ruhige und bevorzugte WohnlageLagebeschreibung
RUHIGE WOHNLAGE AN DER LUDWIGSHÖHE
Die Immobilie befindet sich an der Ludwigshöhe, einer der bevorzugten Wohnlagen von Weißenburg in Bayern. Die ruhige Hanglage, das großzügige Grundstück und der schöne Blick über die Umgebung schaffen ein angenehmes Wohnumfeld mit viel Privatsphäre und hoher Lebensqualität.
Die Lage verbindet naturnahes Wohnen mit den Vorteilen einer gut ausgestatteten Stadt. Dadurch eignet sich das Objekt sowohl für Familien und Mehrgenerationenhaushalte als auch für eine nachhaltige Vermietung.
GUTE INFRASTRUKTUR FÜR DEN ALLTAG
Kindergärten, Schulen, Ärzte, Apotheken und Einkaufsmöglichkeiten befinden sich in gut erreichbarer Entfernung. Auch verschiedene Sport-, Freizeit- und Gastronomieangebote stehen in Weißenburg zur Verfügung.
Die historische Altstadt mit ihren denkmalgeschützten Gebäuden, Geschäften, Cafés und Restaurants ist ebenfalls schnell erreichbar und verleiht Weißenburg seinen besonderen Charakter.
HOHER FREIZEIT- UND ERHOLUNGSWERT
Die Lage bietet einen hohen Freizeitwert direkt vor der Haustür. Das bekannte Bergwaldtheater auf der Ludwigshöhe ist schnell erreichbar und bietet während der Sommersaison ein abwechslungsreiches Programm mit Theateraufführungen, Konzerten und weiteren Veranstaltungen in besonderer Naturkulisse.
Auch das familienfreundliche Limesbad befindet sich in gut erreichbarer Nähe und bietet mit seinen Schwimm-, Erlebnis- und Kinderbereichen attraktive Freizeitmöglichkeiten für die ganze Familie.
Darüber hinaus profitieren Naturliebhaber von der Nähe zum Naturpark Altmühltal und zum Fränkischen Seenland. Die Umgebung lädt zu Spaziergängen, Wanderungen, Fahrradtouren, Wassersport und vielfältigen Erholungsmöglichkeiten in der Natur ein.
GUTE REGIONALE ANBINDUNG
Über die Bundesstraßen B2 und B13 sind die umliegenden Städte und Gemeinden gut erreichbar.
Der Bahnhof Weißenburg bietet zudem Regionalbahnverbindungen unter anderem in Richtung Nürnberg, Treuchtlingen und Augsburg. Dadurch ist die Lage auch für Berufspendler und Mieter mit regionalem Arbeitsplatz interessant.
WOHNQUALITÄT MIT LANGFRISTIGER PERSPEKTIVE
Die Ludwigshöhe verbindet Ruhe, Natur und Privatsphäre mit einer alltagstauglichen Infrastruktur und guten regionalen Verbindungen.
Die Nähe zu Altstadt, Freibad, Bergwaldtheater und vielfältigen Naherholungsgebieten macht die Lage sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger attraktiv, die Wert auf ein vielseitig nutzbares Wohnobjekt in einem gewachsenen Umfeld legen.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel