Top Lage TU Dortmund & Garage - Ihr neues Zuhause

Zum Verkauf steht, provisionsfrei von privat, eine hervorragend und sehr effizient geschnittene 2,5-Zimmer-Eigentumswohnung (BJ 1995, Energieklasse C) mit einem echten Alleinstellungsmerkmal: einem komplett separaten, eigenen Wohnungseingang.

Die Wohnung liegt im leicht erhöhten Erdgeschoss (Hochparterre) und ist lichtdurchflutet: Die Küche liegt zur Seite des Hauses hin, die beiden Zimmer sind mit schönen, großen Fenstern zum ruhigen Hinterhof hin ausgerichtet. Vom eigenen Eingangsflur aus erschließen sich die geräumige Küche mit Platz zum Essen, ein großzügiger Wohn- und Essbereich sowie ein separates Schlafzimmer. Praktisch im Alltag: Toilettenraum und Duschraum sind voneinander getrennt, der Duschraum bietet zudem Platz für die Waschmaschine. Die Etagenheizung der Marke Vaillant wurde 2024 von einem Fachbetrieb komplett erneuert.

Das Mehrfamilienhaus (Baujahr 1995) ist mit rund 30 Jahren ein vergleichsweise junges Bestandsobjekt: massive, sehr solide Bausubstanz, durchgehend trocken und nachhaltig gepflegt, mit sehr guter Mieterschaft im Haus und einer engagierten, professionellen Hausverwaltung.

Ist-Zustand: Die Wohnung ist vermietet und erzielt status quo 520 € warm monatlich, zusammen mit der Garage +100 € sind das 6.000 € Jahresnettokaltmiete ab Tag eins (400 € Wohnung + 100 € Garage).

Eigentümergemeinschaft und Instandhaltungsrücklage, hier stimmt das Fundament: Instandhaltungsrücklage von rund 54.000 €, belegt durch den aktuellen Vermögensbericht, für ein Haus dieser Größe außergewöhnlich hoch, das Risiko von Sonderumlagen ist minimal. Kontinuierliche, vorausschauende Instandhaltung in den letzten Jahren (u. a. Erneuerung der Abflussrohre), professionelle, engagierte Hausverwaltung, sehr gute Mieterschaft und harmonische Hausgemeinschaft, Winterdienst und Gartenpflege fest geregelt. Wer hier kauft, kauft sich in eine finanziell kerngesunde, gut geführte und organisierte Gemeinschaft ein.

Die Mieter-Zielgruppe liegt buchstäblich vor der Haustür: Arbeitnehmer im Technologiepark / TZDO / Fraunhofer IML / Lamarr-Institut (rund 13.500 Beschäftigte in über 300 Unternehmen, erreichbar in wenigen Fußminuten) sowie Studierende der TU Dortmund (rund 33.000), FH Dortmund (rund 13.000) und ISM Dortmund (rund 3.000). Die Wohnung ist das perfekte Studenten-Apartment: 2,5 Zimmer statt WG-Zimmer, eigener Eingang, getrenntes WC und Duschbad.

Kaufpreis: 129.500 € für die Wohnung, zzgl. 29.000 € für die PKW-Garage, gesamt 158.500 €.

Für Kapitalanleger, Ist und Soll auf einen Blick:

Ist-Zustand 6.000 € Jahresnettokaltmiete, vermietet, Einnahmen ab Tag eins.
Möblierte Apartments in Uni- und Technologiepark-Nähe werden typischerweise um 780 € warm vermarktet, die Garage ist perspektivisch mit 120 € monatlich separat vermietbar, zusammen 900 € monatlich.
Soll-Zustand bei möblierter Neuvermietung: rund 10.800 € Jahresmiete.

Bei üblichen Nebenkosten von ca. 100 € entspricht das 9.600 € Jahreskaltmiete, also rund 6,1 % Bruttorendite auf den Gesamtkaufpreis. Auf die Wohnung allein gerechnet (129.500 €, ca. 3.000 €/m²) entspricht das Kaltmietpotenzial von 8.160 €/Jahr sogar rund 6,3 % Bruttorendite.

Die Feinheiten: Hausgeld 216 €/Monat, davon ca. 119 € umlegbare Betriebskosten (trägt der Mieter) und 44,42 € Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Effektiv nicht umlegbarer Bewirtschaftungsaufwand: NUR ca. 52 €/Monat!

Garten, Keller, Gäste-WC, Laminat

Bemerkungen:

• Separater, eigener Wohnungseingang (kein geteiltes Treppenhaus)
• Sehr effizient genutzte ca. 43 m² Wohnfläche, jeder Quadratmeter ist sinnvoll nutzbar
• Lichtdurchflutete Wohnräume: beide Zimmer mit schönen, großen Fenstern zum ruhigen Hinterhof ausgerichtet, die Küche zur Hausseite
• Bodenbeläge: Küche, Toilettenraum und der mittlere Wohnbereich gefliest, der kleinere Raum mit Teppichboden
• Getrennter Toilettenraum und Duschraum
• Etagenheizung der Marke Vaillant, 2024 durch Fachbetrieb erneuert
• PKW-Garage im ruhigen Hinterhof (Aufpreis, siehe Kaufpreisangaben)
• Eigener Kellerraum mit hohen Decken von ca. 2,60 m, viel Volumen für Stauraum und sperrige Gegenstände
• Mitbenutzung des gepflegten Gartens im ruhigen Hinterhof mit Gartenhäuschen und großer Terrasse, charmant geschützt hinter den Garagen gelegen
• Videoüberwachung am Objekt
• Massive, trockene Bausubstanz, Baujahr 1995
• Energieeffizienzklasse C (Endenergieverbrauch 91 kWh/(m²·a)), deutlich besser als der Durchschnitt des deutschen Wohnungsbestands, Energieausweis gültig bis Februar 2029