Kapitalanlage in Erlangen - provisionsfrei

360°-Rundgang: https://www.ohne-makler.net/panorama/394438/

GRUNDDATEN

Objektart: Etagenwohnung
Straße: Westliche Stadtmauer Str. 50

Ortschaft: 91054 Erlangen
Baujahr: 1957

Kaufpreis Apt. 1: 110.000,00 €
Kaufpreis Apt. 2: 110.000,00 € (bereits verkauft)
Kaufpreis Apt. 3: 110.000,00 €
Kaufpreis Apt. 4: 115.000,00 € (bereits verkauft)

WICHTIGE DATEN

Personenaufzug: ja
Etage: EG

Grundmiete Apt. 1: 325,00 € p.m.
Grundmiete Apt. 2: 300,00 € p.m. (verkauft)
Grundmiete Apt. 3: 295,00 € p.m.
Grundmiete Apt. 4: 300,00 € p.m. (verkauft)

Hausgeld Apt. 1: 172,00 € p.m.
Hausgeld Apt. 2: 165,00 € p.m. (verkauft)
Hausgeld Apt. 3: 220,00 € p.m.
Hausgeld Apt. 4: 163,00 € p.m. (verkauft)

Modernisierung Gemeinschaftseigentum: 1997
Zustand: sehr gepflegt
Energieträger: Gas
Etagenanzahl Haus: 4

Über folgenden Link auf dem Exposé können Sie alle Objektunterlagen einsehen. Bitte beachten Sie den Hinweis für Kaufinteressenten auf der vorletzten Seite des Exposés:

Die angebotenen Apartments befinden sich in einem gepflegten Gesamtzustand. In den vergangenen Jahren wurden regelmäßig Renovierungen durchgeführt, sodass die Einheiten stets in einem ansprechenden und vermietbaren Zustand übergeben werden konnten.
Sanitärbereiche: wiederholt modernisiert, Sanitärgegenstände wurden sukzessive erneuert.
Wände & Oberflächen: nach jedem Mieterwechsel erfolgte eine fachgerechte Renovierung inklusive frischem Anstrich, sodass die Apartments stets in zeitgemäßem Erscheinungsbild präsentiert werden.
Bodenbeläge: sämtliche Einheiten sind mit hochwertigem Fertigparkett oder Laminat ausgestattet, jeweils fachgerecht verlegt und in gepflegtem Zustand.
Diese kontinuierliche Instandhaltung sichert eine langfristige Werterhaltung und minimiert für Investoren den sofortigen Instandhaltungsaufwand. Für Kapitalanleger bedeutet dies: kein Renovierungsstau, solide Basis, sofortige Vermietbarkeit – in Verbindung mit der bereits dargestellten Möglichkeit einer deutlichen Mietsteigerung ein äußerst attraktives Investment.

Keller, Parkett, Laminat, Teppichboden, Fliesen

Bemerkungen:
Detaillierte Analyse je Apartment

Apartment 1

• Wohnfläche: 17 m²
• Aktuelle Kaltmiete: 325 € / Monat
• Jahreskaltmiete: 3.900 €
• Aktuelle Miete pro m²: 325 / 17 ≈ 19,12 € / m²
• Potenzial (bei 450 €/Monat): 450 € / Monat → 5.400 € / Jahr
• Neue Miete pro m² (Monat): 450 / 17 ≈ 26,47 € / m²
• Jahressteigerungspotenzial: +1.500 €
• Relativer Anstieg: ≈38,5 %

Mieter: junge Frau, 28 Jahre, vermietet seit 05.01.2024
Einschätzung / Empfehlung:
Apt 1 wurde erst Anfang 2024 neu vermietet. Eine unmittelbare Mieterhöhung ist in der Regel erst bei Vertragsverlängerung oder nach den rechtlichen Vorgaben (Kündigungs-/Erhöhungsfristen) möglich. Strategisch sinnvoll: Beim nächsten Vertragsgespräch das Marktargument und ggf. kleinere Renovierungsleistungen (z. B. neuer Boden, frischer Anstrich) anbieten, um die Erhöhung marktgerecht zu begründen und Zustimmung zu erleichtern.

Apartment 3

• Wohnfläche: 14 m²
• Aktuelle Kaltmiete: 295 € / Monat
• Jahreskaltmiete: 3.540 €
• Aktuelle Miete pro m²: 295 / 14 ≈ 21,07 € / m²
• Potenzial (bei 450 €/Monat): 450 € / Monat → 5.400 € / Jahr
• Neue Miete pro m²: 450 / 14 ≈ 32,14 € / m²
• Jahressteigerung: +1.860 €
• Relativer Anstieg: ≈52,5 %

Mieter: älterer Herr, Raucher, 76 Jahre, vermietet seit 01.05.2021
Einschätzung / Empfehlung:
Bei langjährig eingemieteten, älteren Mietparteien ist Fingerspitzengefühl wichtig. Direkte scharfe Erhöhungen können auf Widerstand stoßen. Empfehlenswert: individuelle, respektvolle Ansprache, ggf. Stufenmodell (z. B. sukzessive Anpassungen über 1–2 Jahre) oder Angebot von stabilen Vertragskonditionen im Gegenzug (z. B. längere Vertragslaufzeit, Verbesserungsarbeiten). Berücksichtigen Sie soziale Aspekte und rechtliche Rahmenbedingungen.

Gesamtdaten (Apartment 1 + 3)

• Gesamtwohnfläche: 31 m²
• Aktuelle monatliche Kaltmiete: 620 €
• Aktuelle Jahreskaltmiete: 7.440 €

Kaufpreis Paket: 205.000 € für beide Apartments

Rendite- und Mietpotenzial

Potenzialmiete gesamt:

• 900 € monatlich
• 10.800 € Jahreskaltmiete

Mietsteigerungspotenzial:

• Aktuelle Jahresmiete: 7.440 €
• Potenzial Jahresmiete: 10.800 €
• Steigerung: +3.360 € jährlich
• Relativer Anstieg: ≈45 %

Besonderheit Apartment 3

Die Wohnung wird derzeit von einem älteren Mieter (76 Jahre) bewohnt, der Raucher ist. Dadurch ist die Werthaltigkeit einzelner Oberflächen (insbesondere Wände, Decken und ggf. Boden) aktuell beeinträchtigt.

Nach einem zukünftigen Mieterwechsel sollte daher eine Renovierung einkalkuliert werden.

Geschätzter Renovierungsaufwand:
ca. 7.500 € – 10.000 €

Diese Investition betrifft primär:

Malerarbeiten / Nikotinbehandlung

mögliche Bodenbelagserneuerung

kleinere Schönheitsreparaturen

Investmentargument / Zusammenfassung

Die beiden Apartments können gemeinsam für 205.000 € erworben werden, wodurch sich für Kapitalanleger mehrere Vorteile ergeben:

• Attraktiver Paketpreis gegenüber Einzelverkauf
• Sofortiger Cashflow durch bestehende Mietverhältnisse
• Deutliches Mietsteigerungspotenzial von rund 50 %
• Wertsteigerungspotenzial durch Renovierung von Apartment 3
• geringer Verwaltungsaufwand, da zwei Einheiten im selben Objekt

Selbst unter Berücksichtigung der kalkulierten Renovierungskosten bei Apartment 3 ergibt sich ein sehr interessantes Rendite- und Cashflow-Potenzial, insbesondere nach Anpassung der Mieten an das lokale Marktniveau.