Diese renovierungsbedürftige 4-Zimmer-Wohnung im Silcherviertel bietet eine attraktive Rendite für Kapitalanleger oder eine günstige Eigennutzungsmöglichkeit. Der 360°-Rundgang zeigt Ihnen das Potenzial: https://www.ohne-makler.net/panorama/492886/
Objektbeschreibung
360°-Rundgang: https://www.ohne-makler.net/panorama/492886/
Diese bezugsfreie 4-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss eines gepflegten Mehrfamilienhauses in Heilbronn ist eine Gelegenheit für alle, die rechnen können: Die Wohnung ist renovierungsbedürftig – und genau darin liegt die Chance. Der Kaufpreis ist entsprechend fair kalkuliert. Wer die überschaubare Renovierung selbst umsetzt, sichert sich eine Kapitalanlage mit über 5 % Mietrendite oder eine großzügige Wohnung deutlich unter dem Heilbronner Preisniveau (üblich sind 3.380–5.183 €/m² – hier: ca. 2.985 €/m²).
Der Kauf erfolgt provisionsfrei direkt vom Eigentümer.
Die Rechnung für Kapitalanleger ist einfach: Nach einer schlüssigen Renovierung (im Wesentlichen Böden, Malerarbeiten, Steckdosen/Schalter, Innentüren – Budget ca. 15.000 €) ist eine Kaltmiete von ca. 1.060 € (ca. 13 €/m²) marktüblich erzielbar. Das entspricht einer Bruttorendite von 5,1 % auf den Kaufpreis – selbst inklusive des Renovierungsbudgets bleiben rund 4,8 %. Und weil die Wohnung unvermietet übergeben wird, gibt es keinen Altvertrag und kein Mietanpassungs-Thema: freie Mieterwahl und Vermietung direkt zur vollen Marktmiete. 4-Zimmer-Wohnungen in dieser Größe sind in Heilbronn knapp und stark nachgefragt – die Vermietbarkeit ist sehr gut.
Bei Finanzierung der Wohnung durch eine Bank kann die Kreditrate nach Vermietung von der Miete bezahlt werden: Bei einer 100%-Finanzierung des Kaufpreises (ca. 4,0 % Zins und 1,0 % Tilgung) beträgt die monatliche Rate ca. 1.040 € – die erzielbare Kaltmiete von 1.060 € deckt die Rate.
Für Eigennutzer: Bezugsfrei und sofort verfügbar – hier gestaltest du deine Wohnung von Grund auf nach deinem eigenen Geschmack, statt für die Renovierungsentscheidungen des Vorbesitzers zu bezahlen. Vier Zimmer (davon zwei Schlafzimmer) auf 83,41 m², dazu ein praktischer Abstellraum direkt in der Wohnung, zwei weitere Abstellräume im Keller und eine gemeinschaftliche Waschküche im Haus – zum Quadratmeterpreis von ca. 2.985 €/m² deutlich unter dem Preis renovierter Vergleichswohnungen.
Das Hausgeld beträgt 250 € monatlich – davon können bei Vermietung ca. 125 € auf den Mieter umgelegt werden. Von den verbleibenden ca. 125 € entfallen ca. 77 € auf die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage (also Vermögensaufbau, keine verlorenen Kosten), der Rest auf nicht umlagefähige Verwaltungskosten. Die Heizkosten laufen über die Gas-Etagenheizung mit eigenem Zähler direkt beim Bewohner – sie sind nicht im Hausgeld enthalten.
Die Eigentümergemeinschaft (WEG Silcherstraße 76–80, 23 Einheiten) wird professionell durch die WOHLFEIL Hausverwaltung aus Heilbronn verwaltet (bestellt bis 2030). Die jährliche Rücklagenzuführung wurde zuletzt auf 20.000 € erhöht – die Gemeinschaft baut aktiv Substanz auf. Größere Sonderumlagen sind aktuell nicht beschlossen. Stand Rücklagen zum 31.12.2023: 254.834 €.
Keller, Einbauküche, Laminat, Fliesen
Bemerkungen:
Allgemein
- Provisionsfreier Kauf direkt vom Eigentümer
- Bezugsfrei und sofort verfügbar – keine Vermietung: freie Mieterwahl bzw. sofortige Eigennutzung
- 4 Zimmer (2 Schlafzimmer, 1 Bad), ca. 83,41 m² Wohnfläche, 1. Obergeschoss
- Renovierungsbedürftig – Verkauf im Ist-Zustand, Renovierungsaufwand überschaubar (Böden, Malerarbeiten, Elektro-Schalterprogramm, Innentüren), Budget ca. 15.000 €
- Erzielbare Kaltmiete nach Renovierung ca. 1.060 € (ca. 13 €/m²) = 5,1% Bruttorendite
- Abstellraum direkt in der Wohnung
- Zwei Abstellräume im Keller
- Gemeinschaftliche Waschküche im UG
- Hausgeld 250 €/Monat, davon ca. 125 € umlagefähig – Heizkosten nicht enthalten (eigene Gastherme)
- Professionelle Hausverwaltung (WOHLFEIL, Heilbronn – bestellt bis 2030)
Technik & Haus
- Gepflegtes Mehrfamilienhaus, WEG Silcherstraße 76–80 (23 Einheiten)
- Gas-Etagenheizung mit eigenem Gaszähler – Heiz- und Warmwasserkosten direkt beim Bewohner, unabhängig von der WEG
- Hohe Instandhaltungsrücklage: ca. 255.000 € (Stand 31.12.2023), Anteil dieser Wohnung ca. 11.800 €
- Rücklagenzuführung der WEG zuletzt auf 20.000 €/Jahr erhöht
- Badfenster der Wohnung 2022 erneuert (Schüco-Kunststofffenster inkl. neuem Rollladen)
- Regelmäßige Dachwartung durch Fachfirma beschlossen (5-Jahres-Intervall)
- Keine Sonderumlagen beschlossen
- Energieausweis: Verbrauchsausweis, Endenergieverbrauch 116,5 kWh/(m²·a), Energieträger Gas, Effizienzklasse D, gültig bis 31.10.2028
Objektdaten
Energie
Lagebeschreibung
Die Wohnung liegt im Silcherviertel, im östlichen Teil der Heilbronner Kernstadt – einer gewachsenen, ruhigen Wohnlage mit kurzen Wegen in die Innenstadt. Das Stadtzentrum mit Fußgängerzone, Einkaufsmöglichkeiten und Gastronomie erreichst du in wenigen Minuten mit dem Rad oder Bus, die Bushaltestellen liegen fußläufig.
Für den täglichen Bedarf ist direkt im Viertel gesorgt: Ein Lädle mit Paketshop liegt buchstäblich um die Ecke in der Silcherstraße, Bäcker, Supermärkte und Ärzte sind im näheren Umfeld schnell erreichbar. Schulen und Kindergärten befinden sich in direkter Umgebung.
Für Freizeit und Erholung punktet die Lage besonders: Die Weinberge am Wartberg mit ihren Spazier- und Wanderwegen beginnen quasi vor der Haustür, auch der Pfühlpark ist gut erreichbar – perfekt für den Feierabend im Grünen. Über die B27/A6 bist du mit dem Auto schnell in alle Richtungen unterwegs; der Heilbronner Hauptbahnhof mit Stadtbahn-Anbindung (Richtung Stuttgart/Karlsruhe) ist wenige Minuten entfernt.