3 Zimmer | Balkon | Hamburg-Finkenwerder | ohne Makler | Staffelmiete

Vermietet. Planbare Mietsteigerungen. Umfangreich modernisiertes Gemeinschaftseigentum.

Zum Verkauf steht eine ca. 63 m² große 3-Zimmer-Eigentumswohnung mit Balkon im 1. Obergeschoss einer gepflegten Wohnanlage in Hamburg-Finkenwerder.

Die Wohnung ist seit dem 01.07.2021 vermietet und erzielt aktuell eine Jahresnettokaltmiete von 9.164,52 €. Besonders attraktiv für Kapitalanleger: Im Mietvertrag ist eine jährliche Staffelmieterhöhung von 2,5 % vereinbart.

Bei einem Kaufpreis von 235.000 € entspricht die derzeitige Jahresnettokaltmiete einer Bruttomietrendite von rund 3,9 %.

Das Gemeinschaftseigentum wurde in den vergangenen Jahren umfangreich modernisiert. Mit einer Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft von 188.833 € zum 31.12.2025 besteht zudem ein solides finanzielles Polster für zukünftige Maßnahmen.

Objektbeschreibung

Die angebotene Eigentumswohnung befindet sich im 1. Obergeschoss links eines im Jahr 1959 errichteten Mehrfamilienhauses am Norderkirchenweg in Hamburg-Finkenwerder.

Auf ca. 63 m² Wohnfläche verteilen sich drei Zimmer und die weiteren Wohn- und Nebenräume. Ein Balkon ergänzt die Wohnung und bietet zusätzlichen Freiraum.

Das Gebäude und Gemeinschaftseigentum wurden über die Jahre kontinuierlich instandgehalten und modernisiert.

Besonders hervorzuheben sind die bereits erfolgten größeren Maßnahmen:

• 2008 – Erneuerung der Fenster
• Ausbau, Dämmung und Erneuerung des Daches
• energetische Verbesserung der Fassade mittels Einblasdämmung
• 2025 – Erneuerung der Balkone
• 2025 – Erneuerung der Hauseingangstüren
• 2025 – Erneuerung der Briefkastenanlagen

Vor dem Gebäude befinden sich ausreichend Stellmöglichkeiten.

Die Wohnung eignet sich insbesondere als langfristig orientierte Kapitalanlage mit bereits bestehendem Mietverhältnis und planbarer Mietentwicklung.

Kapitalanlage & Miete

Die Wohnung ist seit dem 01.07.2021 an die derzeitige Mieterin vermietet.

Aktuelle Nettokaltmiete: 763,71 € / Monat
Jahresnettokaltmiete: 9.164,52
Miete pro m²: ca. 12,12 €
Staffelmiete: jährliche Erhöhung um 2,5 %

Durch die vertraglich vereinbarte Staffelmiete erhöht sich die Miete planmäßig jährlich um 2,5 %. Damit bietet das bestehende Mietverhältnis für Kapitalanleger eine besonders gut kalkulierbare Entwicklung der Mieteinnahmen.

Rechnerisch entwickelt sich die Jahresnettokaltmiete bei durchgehender Fortschreibung der vereinbarten 2,5-%-Staffel beispielsweise auf:

aktuell: 9.164,52 €
nach 1 Jahr: ca. 9.393,63 €
nach 3 Jahren: ca. 9.869 €
nach 5 Jahren: ca. 10.369 €

Hausgeld & Rücklagen
Das monatliche Hausgeld beträgt derzeit 286,00 €.

Davon entfallen:

206,39 € auf umlagefähige Kosten
62,90 € auf die Zuführung zur Erhaltungsrücklage

Die Eigentümergemeinschaft verfügt zum 31.12.2025 über eine Instandhaltungsrücklage von insgesamt 188.833 €.

Die Kombination aus bereits erfolgten umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen und vorhandener Rücklage bietet eine solide Grundlage für die zukünftige Bewirtschaftung der Wohnanlage.

Lage

Die Wohnung befindet sich im Norderkirchenweg in Hamburg-Finkenwerder.

Finkenwerder verbindet die Nähe zur Hamburger Innenstadt mit einem eigenständigen, gewachsenen Stadtteilcharakter südlich der Elbe. Der Stadtteil bietet eine Mischung aus Wohngebieten, Grünflächen, Einkaufsmöglichkeiten und Arbeitgebern in unmittelbarer bzw. gut erreichbarer Umgebung.

Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie weitere Einrichtungen des täglichen Lebens befinden sich im Stadtteil.

Eine Besonderheit Finkenwerders ist die Verbindung über die Elbfähren, durch die sich attraktive Verbindungen über die Elbe ergeben. Auch das Hamburger Straßennetz ist von Finkenwerder aus erreichbar.