Zum Verkauf steht eine vermietete 2-Zimmer-Wohnung in Bochum-Wattenscheid mit einer attraktiven Rendite und der Möglichkeit zur erhöhten Absetzung für Abnutzung. Genießen Sie eine großzügige Raumaufteilung und eine seit 1978 bestehende Mietverhältnis.
Objektbeschreibung
Zum Verkauf steht eine vermietete 2-Zimmer-Eigentumswohnung mit 70,22 m² Wohnfläche im ersten Obergeschoss eines gepflegten Mehrfamilienhauses in Bochum-Wattenscheid. Der Wohn- und Essbereich misst allein 31,31 m² und ist damit für eine Zweizimmerwohnung außergewöhnlich weiträumig. Die gezeigten Innenaufnahmen sind reale, unbearbeitete Fotografien der leerstehenden Wohnung.
Die Wohnung ist seit Januar 1978 durchgehend vermietet. Die Nettokaltmiete wurde zuletzt einvernehmlich angepasst und beträgt aktuell 359,00 € monatlich, entsprechend 5,11 €/m². Um Kapitalanlegern von Beginn an eine attraktive Einstiegsrendite zu ermöglichen, gewährt der Verkäufer zusätzlich einen Mietzuschuss von insgesamt 7.000 € über eine Laufzeit von 36 Monaten. Damit steigt die Rendite in den ersten drei Jahren von 4,35 % (Bruttorendite ohne Zuschuss) auf 6,71 % p. a.; nach Ablauf der 36 Monate gilt die reguläre Mietrendite auf Basis der bestehenden Nettokaltmiete fort.
Steuerlich kann für das Gebäude eine erhöhte Abschreibung von mindestens 4 % p. a. auf den Gebäudeanteil (80 % des Kaufpreises) angesetzt werden, statt der linearen 2 %. Voraussetzung ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, das individuell je Käufer erstellt wird – die Erstellung nimmt etwas Zeit in Anspruch und ist final mit dem Steuerberater des jeweiligen Erwerbers abzustimmen; dies ersetzt keine Steuerberatung.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft wurde im Zuge der Aufteilung neu gegründet, die Instandhaltungsrücklage beläuft sich aktuell auf 11.000 €. Für die Fassadensanierung (vorne und hinten) liegt ein Kostenvoranschlag über 18.000 € vor, gefördert zu 50 % über das Fassadenzuschussprogramm der Stadt Bochum. Das Dachgeschoss des Hauses ist bereits verkauft und wird ausgebaut, was zusätzlich zur energetischen Effizienz des Gesamtgebäudes beiträgt.
Keller, Laminat, Fliesen
Bemerkungen:
Die Wohnung verfügt über zwei Zimmer, eine separate Küche mit 11,06 m² und eine Diele, die die Räume klar voneinander trennt. Das Badezimmer ist mit einem Fenster ausgestattet und damit natürlich belüftet und belichtet.
Beheizt wird über Erdgas, ebenso erfolgt die Warmwasserbereitung. Ein Kellerraum ist der Einheit fest zugeordnet. Ergänzend kann eine Garage oder ein Stellplatz auf dem Grundstück hinzuerworben werden.
Das Hausgeld beträgt 190,00 € monatlich. Davon entfallen 111,00 € auf umlagefähige Betriebskosten, die über die Nebenkostenvorauszahlung der Mieterin gedeckt sind, und 79,00 € auf nicht umlagefähige Positionen wie Verwaltung und Instandhaltungsrücklage.
Die Wohnung befindet sich in einem gepflegten, vermieteten Zustand mit normaler Ausstattung. Sie wird im aktuellen Zustand übergeben.
Objektdaten
Energie
Lagebeschreibung
Die Wohnung liegt in Bochum-Wattenscheid, einem gewachsenen Wohnquartier im Westen der Stadt an der Grenze zu Gelsenkirchen und Essen. Das Umfeld ist von kleinteiliger Wohnbebauung geprägt – eine bodenständige Lage mit stabiler Mieterstruktur, wie sie für eine Kapitalanlage in dieser Größenordnung gesucht wird.
Die Versorgung des täglichen Bedarfs ist vollständig fußläufig abgedeckt: Der nächste Hausarzt befindet sich rund 450 Meter entfernt, eine Apotheke etwa 590 Meter. Supermärkte und Discounter erreichen Sie in wenigen Minuten. Eine Grundschule liegt in rund 760 Metern, eine weiterführende Schule in etwa 1,2 Kilometern Entfernung.
Die Anbindung ist der eigentliche Standortvorteil: Die nächste Bushaltestelle liegt rund 220 Meter entfernt, die nächste Autobahnauffahrt erreichen Sie in etwa drei Fahrminuten. Über die A40 sind Essen, Gelsenkirchen und die Bochumer Innenstadt jeweils in kurzer Fahrzeit angebunden – ein Radius, der den gesamten mittleren Ruhrgebiets-Arbeitsmarkt erschließt. Genau diese Erreichbarkeit bei gleichzeitig niedrigem Mietniveau sorgt für eine verlässliche Nachfrage nach Mietwohnraum.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Grundschule, Öffentliche Verkehrsmittel
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