Helle 2-Zimmer-Wohnung mit Südbalkon – neue Fenster 2026 – provisionsfrei in München Obergiesing

Helle, vollständig nach Süden ausgerichtete 2-Zimmer-Eigentumswohnung in einem gepflegten Mehrfamilienhaus (Baujahr 1994), im 2. Obergeschoss gelegen und bequem mit dem 2023 modernisierten Aufzug erreichbar.

Die Wohnung liegt straßenabgewandt und ist dadurch angenehm ruhig. Vom Südbalkon (ca. 3,8 m²) bietet sich ein freier Blick auf die Gartenanlage. Der gut geschnittene Grundriss mit rund 42 m² umfasst ein großzügiges Wohnzimmer mit offener Einbauküche, ein separates Schlafzimmer, Bad und Flur.

2017 wurde die Wohnung umfassend modernisiert: neue Einbauküche, durchgehender Laminatboden, neue Innentüren sowie Waschbecken und WC im Bad.

Ein weiterer Pluspunkt: Die Fenster der gesamten Wohnanlage werden bereits im November 2026 im Zuge einer beschlossenen und vollständig finanzierten Sanierung erneuert. Die auf die Wohnung entfallende Sonderumlage wurde vom Verkäufer bereits vollständig beglichen. Der neue Eigentümer profitiert somit kurzfristig von neuen Fenstern, ohne die Kosten der Maßnahme selbst tragen zu müssen. Im aktuellen Energieausweis sind die neuen Fenster noch nicht berücksichtigt.

Die Wohnung ist derzeit unbefristet vermietet (Mietbeginn 01.01.2025) und eignet sich als langfristige Kapitalanlage in München. Kaltmiete: 1.050 €/Monat zzgl. 150 € Nebenkostenvorauszahlung und 90 € für den Stellplatz. Kaution: 3.000 €. Der Mietvertrag geht gemäß § 566 BGB unverändert auf den neuen Eigentümer über.

Zur Wohnung gehören ein Kellerabteil sowie ein Tiefgaragen-Duplexstellplatz (unterer Platz, zulässige Fahrzeuggröße lt. Hersteller: L 5,00 m · B 1,90 m · H 1,50 m, Gewicht 2,0 t) mit direktem Zugang zum Haus. Außerdem stehen ein Fahrrad-/Kinderwagenraum sowie ein Waschraum mit wohnungseigenem Anschluss für Waschmaschine und Trockner zur Verfügung.

Lage: Die Wohnanlage befindet sich in Obergiesing im Münchner Südosten, nahe der Grenze zu Ramersdorf. Einkaufsmöglichkeiten, Fitnessstudios, Arztpraxen und weitere Einrichtungen des täglichen Bedarfs befinden sich in unmittelbarer Umgebung. Der U-/S-Bahnhof Giesing ist in ca. 10 Gehminuten erreichbar, die Tram- und Bushaltestelle Chiemgaustraße in ca. 5 Gehminuten. Über den nahegelegenen Mittleren Ring besteht eine schnelle Anbindung an die Münchner Innenstadt und die wichtigsten Ausfallstraßen. Mit dem Fahrrad sind die Isar in rund 10 Minuten und das Glockenbachviertel in etwa 15 Minuten erreichbar.

Kosten & Hausgeld: Kaufpreis Wohnung: 395.000 € · Kaufpreis Duplex-Stellplatz: 20.000 € · Gesamtkaufpreis: 415.000 €. Monatliches Hausgeld: 320,63 € (Wohnung 266,85 € + Garage 53,78 €), davon 120,33 € Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Gesamte Instandhaltungsrücklage Haupt-WEG (Stand 31.12.2025): 66.109,13 €; Instandhaltungsrücklage Garage: 20.541,62 €.

Energieausweis: Verbrauchsausweis, Effizienzklasse E, 132,65 kWh/(m²·a), gültig bis 11.10.2027.

Privatverkauf – keine Maklerprovision für den Käufer.

Alle Angaben beruhen auf den Angaben des Eigentümers und den Unterlagen der Hausverwaltung. Irrtümer, Zwischenverkauf und Änderungen vorbehalten.