Charmante Wohnung in Karlsruhe mit Energieklasse E und Balkonen – ideal für Stadtliebhaber, die Wert auf eine gute Altersvorsorge legen. Das Dach wurde saniert und Sonderumlagen sind aktuell nicht fällig.
Objektbeschreibung
+++ DAS CITY-UNICORN: ENERGIE E + DACH SANIERT + AKTUELL 0 € NEU BESCHLOSSENE SONDERUMLAGE +++
Wer eine Wohnung aus den 60er-Jahren kauft, sollte nicht nur auf schöne Bilder schauen, sondern zuerst auf das Gebäude.
Hier stehen 154 kWh/(m²·a) und Energieklasse E im Energieausweis – ein bemerkenswert ordentlicher Wert für Baujahr 1961. Dazu massive Außenwände und an zwei Fassadenseiten rund 15 cm nachträgliche Außendämmung.
Und vor allem: Hier kaufen Sie keinen typischen 60er-Jahre-Bestand, bei dem Dach, Fassade, Dämmung und Gebäudetechnik jahrzehntelang vertagt wurden.
Wichtig zum Verständnis: Die Wohnung gehört zur gemeinsamen WEG Gartenstraße 30/32 + Kriegsstraße 63/65. Deshalb wurden in beiden Gebäudeteilen größere Maßnahmen innerhalb derselben WEG durchgeführt und – je nach Beschluss – gemeinsam finanziert.
Allein die Dachsanierung Gartenstraße 30/32 wurde mit rund 130.000 € beschlossen und 2018 als erfolgt dokumentiert. 2023 wurde innerhalb derselben WEG außerdem die Heizung Kriegsstraße 63/65 für rund 65.485 € erneuert. Frühere Eigentümer haben damit bereits erhebliche Investitionen getragen. Die komplette Chronik steht unter „Sonstiges / WEG“.
+++ 83,68 m² – UND KEIN EINZIGES ALIBI-ZIMMER +++
21,76 m² + 17,44 m² + 14,53 m²: drei vollwertige Zimmer, alle separat vom Flur erreichbar. Kein Durchgangszimmer. Kein Mini-„drittes Zimmer“.
Dazu 9,42 m² separate Essküche, Tageslichtbad mit Wanne und ein rund 8,69 m² großer Flur mit Platz für Garderobe, Schuhe und Stauraum.
Zusätzlich gibt es einen 1,56-m²-Abstell-/Hauswirtschaftsraum mit Wäschetrockner, der mitverkauft wird. Eigener Keller Nr. 4 inklusive.
Die Wohnung läuft durch die Gebäudetiefe; Fenster auf beiden Seiten ermöglichen Querlüften.
+++ JAHRELANG ERFOLGREICH ALS WG VERMIETET +++
Die WG-Eignung ist praxiserprobt: Bei Neuvermietungen war die Nachfrage regelmäßig so hoch, dass Nachmieter praktisch Schlange standen und sich Mieter und Nachmieter die Klinke in die Hand gaben.
Der Grundriss erklärt warum: 3 große Privatzimmer + separate Gemeinschaftsküche + 2 Balkone + Tageslichtbad + Stauraum.
Die IKEA-Küche bleibt inklusive Waschmaschine und 2 freistehenden Kühl-/Gefrierkombinationen; auch der Trockner bleibt. Kein wertvolles Schlafzimmer muss als Gemeinschaftswohnzimmer geopfert werden.
Für Elternkäufer spannend: eigenes Kind in einem Zimmer, zwei weitere grundsätzlich separat vermietbar. Später funktioniert der Grundriss ebenso für Paar, kleine Familie oder Homeoffice.
+++ 1. OG: EINE ETAGE HOCH – OHNE AUFZUGSKOSTEN +++
Nicht Erdgeschoss direkt am Gehweg, aber auch kein täglicher Aufstieg in obere Etagen. Kein Aufzug bedeutet zudem keine laufenden Aufzugskosten und kein späteres Reparatur-/Modernisierungsthema.
+++ 7-PUNKTE-CHECK +++
✓ 3 große separate Zimmer
✓ 9,42-m²-Essküche
✓ 2 überdachte Balkone
✓ Tageslichtbad
✓ 1. OG ohne Aufzugskosten
✓ Küche + Waschmaschine + 2 Kühl-/Gefrierkombinationen + Trockner inklusive
✓ Garage mit eigenem Grundbuch optional
Frisch gestrichen, frei und direkt vom Eigentümer: sofort einziehen oder wieder vermieten.
0 % Käufercourtage. Bei beispielhaft 349.000 € entsprechen 3,57 % rund 12.459 € Kaufnebenkosten, die hier nicht anfallen.
Garage (eigene Grundbuch) optional: 20.000 €.
Balkon, Keller, Vollbad, Einbauküche, Kamin, Laminat, Fliesen
Bemerkungen:
+++ FRISCH GESTRICHEN – KÜCHE DRIN – BAD AUFGEWERTET – STARTKLAR +++
Die Wohnung wurde frisch weiß gestrichen und wird frei übergeben. Die vorhandene IKEA-Küche samt Ausstattung bleibt: einziehen und wohnen – oder möblieren und wieder als WG vermieten.
+++ EINE ESSKÜCHE, DIE FÜR 3 BEWOHNER FUNKTIONIERT +++
Die 9,42 m² große separate Küche ist weit mehr als eine Kochzeile. Hier kann gemeinsam gekocht und gegessen werden, ohne eines der drei großen Zimmer zu opfern.
Mitverkauft werden:
- IKEA-Küche mit Backofen/Kochfeld, Dunstabzug und Spüle
- Waschmaschine
- 2 freistehende Kühl-/Gefrierkombinationen
- Wäschetrockner im separaten Hauswirtschaftsraum
Direkt von der Küche geht es auf den zweiten überdachten Balkon mit rund 4,9 m² tatsächlicher Fläche. Küche + Küchenbalkon bilden damit einen echten Gemeinschaftsbereich.
+++ TAGESLICHTBAD FRISCH AUFGEWERTET +++
4,39 m² mit Fenster und Badewanne. WC, Waschbecken und Armaturen wurden gerade erneuert. Bei der früheren Badmodernisierung wurde bereits ein Geberit-Unterputzspülkasten eingebaut.
+++ FLUR + ABSTELLRAUM: IM ALLTAG GOLD WERT +++
Der rund 8,69 m² große Flur bietet Platz für Garderobe, Schuhe und zusätzlichen Stauraum. Dazu der separate 1,56-m²-Abstell-/Hauswirtschaftsraum. Gerade bei WG oder Familie müssen Alltagsdinge und Wäschetechnik damit nicht in den Wohn-/Schlafzimmern stehen.
+++ 2 ÜBERDACHTE BALKONE – UND BEIDE HABEN EINEN SINN +++
Der größere Balkon hat rund 6,9 m² tatsächliche Fläche – genug für einen richtigen Tisch und mehrere Stühle. Der zweite mit rund 4,9 m² liegt direkt an der Küche.
+++ VORNE STADT. HINTEN LUFT. +++
Zwischen Gartenstraße und Kriegsstraße öffnet sich der große gemeinschaftliche Innenhof. Nach eigenem Aufmaß/Schätzung liegen rückseitig rund 30 m bis zur gegenüberliegenden Häuserfront: Licht, Himmel, Baumbestand und Abstand statt engem Hinterhof.
Im Innenhof befinden sich zudem Stell-/Parkmöglichkeiten innerhalb der Anlage. Um Fremd- und Wildparken zu unterbinden, hat die WEG eine Schranke für 3.506,93 € beschlossen, finanziert aus der Rücklage.
+++ MODERNE BASIS + CHARAKTER +++
- doppelt verglaste weiße Kunststofffenster
- Rollläden an allen Fenstern
- großer Balkonrollladen elektrisch
- einheitlicher Laminatboden
- moderner Sicherungsverteiler mit FI-Schalter
- eigener Keller Nr. 4
- Glasfaserausbau Gartenstraße 30/32 beschlossen
Historische Ofen-/Kaminelemente sind nicht mehr in Betrieb und reine Dekoration – aber ungewöhnliche Blickfänge mit Charakter.
+++ GARAGE MIT EIGENEM GRUNDBUCH +++
Optional 20.000 €. Eigenständiges Teileigentum statt bloßem Sondernutzungsrecht. Bei Nichtbedarf grundsätzlich separat vermietbar.
Bei angenommenen 100 €/Monat ergeben 1.200 € Jahresmiete rechnerisch 6,0 % Bruttorendite auf 20.000 € Kaufpreis. Unverbindliches Rechenbeispiel, keine Mietgarantie.
Objektdaten
Energie
Lagebeschreibung
+++ CITY WOHNEN – ABER NICHT IN DER CITY FESTSTECKEN +++
Das ist einer der größten Standortvorteile der Gartenstraße 32: Innenstadt, Hochschulen, Fahrrad, ÖPNV und Auto funktionieren gleichzeitig.
Die Wohnung liegt in der Südweststadt unmittelbar an Innenstadt und Weststadt. Einkauf, Gastronomie und tägliche Versorgung befinden sich im direkten Umfeld; mehrere ÖPNV-Haltestellen sind bequem zu Fuß erreichbar.
Zum Karlsruher Hauptbahnhof sind es rund 1,6–2 km. Für Berufspendler heißt das: ÖPNV nutzen – oder einfach aufs Fahrrad steigen.
+++ HOCHSCHULEN IM FAHRRAD-RADIUS +++
• ZKM / Lorenzstraße: rund 1 km
• Hochschule Karlsruhe / Moltkestraße: rund 2 km
• Pädagogische Hochschule / Bismarckstraße: rund 2 km
• KIT Campus Süd / Kaiserstraße: rund 2 km
• DHBW / Erzbergerstraße: rund 3 km
• Hauptbahnhof: rund 1,6–2 km
Drei separat zugängliche große Zimmer + mehrere Hochschulen im Umfeld + vorhandene WG-Ausstattung: Genau deshalb funktioniert die Wohnung für Studierende, Young Professionals und Elternkäufer – ohne später auf diese Zielgruppe festgelegt zu sein.
+++ ÜBER DIE HISTORISCHE HIRSCHBRÜCKE RICHTUNG CITY +++
Die historische grüne Hirschbrücke liegt praktisch vor der Haustür. Sie verbindet seit 1891 Südweststadt und Innenstadt; ihre historischen Eisenelemente und Verzierungen erinnern an die Pariser Pont Neuf.
Für den Alltag: Fahrrad raus und direkt Richtung Innenstadt und Hochschulen.
+++ VORNE STADT. HINTEN LUFT. +++
Der Küchenbalkon blickt nicht in einen wenige Meter breiten Innenstadt-Hinterhof. Zwischen Gartenstraße und Kriegsstraße liegt der große Innenhof der Anlage. Rund 30 m Abstand zur gegenüberliegenden Häuserfront schaffen Licht, Luft, Baumbestand und Abstand.
+++ CITY REIN – KARLSRUHE RAUS +++
Auch für Autofahrer ist die Lage ungewöhnlich praktisch. Die Kriegsstraße wurde im Zuge der milliardenschweren Karlsruher Kombilösung grundlegend neu geordnet: oben Stadtboulevard, während der Karoline-Luise-Tunnel einen erheblichen Teil des Ost-West-Verkehrs unter die Erde führt.
Über Kriegsstraße/Brauerstraße erreicht man schnell die großen Karlsruher Verkehrsachsen und Richtung Süden die Südtangente.
Das ist der Unterschied zu vielen tiefen Innenstadtlagen: zu Fuß und mit dem Fahrrad mitten im Stadtleben – mit dem Auto trotzdem schnell aus Karlsruhe heraus.
Und zurück zu Hause steht optional die eigene Garage (eigenes Grundbuch) direkt am Objekt zur Verfügung.
Zu Fuß, Fahrrad, ÖPNV oder Auto – hier muss man sich nicht für eine Mobilitätsform entscheiden.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel
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