Rendite & Potenzial in Falkenstein

Immobilie mit Bestand, Charakter und Perspektive.

Die Gartenstraße 54 in Falkenstein ist ein klassisches Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1900 mit insgesamt 5 Wohneinheiten und einer Gewerbeeinheit im Erdgeschoss. 4 der 6 Einheiten sind aktuell vermietet. Zwei Einheiten stehen dem neuen Eigentümer frei zur Verfügung: eine Wohnung im 1. Obergeschoss sowie die ehemalige Verkaufsfläche (Bäckerei) im Erdgeschoss.

Damit verbindet das Objekt laufende Mieteinnahmen mit einem klaren Potenzial zur Weiterentwicklung.

• Ist-Miete: 1.170 € nettokalt/Monat (14.040 € p.a.) aus 4 vermieteten Einheiten
• Kalkulatorische Soll-Miete bei Vollvermietung: ca. 21.240 € p.a.
• Heizzentrale 2022 vollständig erneuert
• Dachgeschoss 2025 zusammengelegt und modernisiert (vermietet)
• Kaufpreis: 185.000 € – ca. 512 €/m² Wohn-/Nutzfläche
• Für den Käufer: keine Maklerprovision

Aufteilung der Einheiten:

• WE 01 – EG, Gewerbe (ehem. Bäckerei-Verkaufsstelle): ca. 64,72 m², leer, sanierungsbedürftig
• WE 02 – 1. OG rechts: ca. 49,03 m², vermietet
• WE 03 – 1. OG links: ca. 49,36 m², leer, renovierungsbedürftig
• WE 04 – 2. OG rechts: ca. 49,03 m², vermietet
• WE 05 – 2. OG links: ca. 49,36 m², vermietet
• WE 06/07 – DG, zusammengelegt: ca. 99,93 m², modernisiert und vermietet

Die beiden freien Einheiten:
WE 03 (1. OG) ist mit überschaubaren Renovierungsarbeiten kurzfristig wieder vermietbar; das weiß geflieste Badezimmer befindet sich bereits in einem guten Zustand.
WE 01 (EG) ist flexibel nutzbar als Büro, Praxis, Studio oder für anderes stilles Gewerbe. Eine Umnutzung zu Wohnraum wäre vorab baurechtlich zu prüfen (behördliche Genehmigung und Umbau).

Rendite-Indikator (unverbindliche Modellrechnung, ohne Erwerbsnebenkosten, Finanzierung, Steuern, Instandhaltung und Bewirtschaftungskosten):

• Ist-Situation: 14.040 € Jahresnettokaltmiete = 7,59 % Bruttorendite (Faktor 13,2)
• Vollvermietungsszenario: 21.240 € = 11,48 % Bruttorendite (Faktor 8,7)

Das Vollvermietungsszenario ist eine kalkulatorische Größe und setzt die Vermietung der freien Einheiten nach Investition des Käufers voraus. Es handelt sich weder um Anlageberatung noch um eine Zusicherung künftiger Erträge.

Ideal für Kapitalanleger, Bestandshalter und Käufer mit eigener Idee für die beiden freien Einheiten.

Eigentumsstruktur:
Das Objekt ist aktuell an drei Eigentümergesellschaften (WEG-Struktur) aufgeteilt und wird als Gesamtobjekt veräußert.

Bemerkungen:
Gebäudesubstanz und Sanierungsstand

Erneuerte Heizzentrale (2022):

• Viessmann Vitocrossal 300 Gas-Brennwertkessel
• Vitocell 300-V Speicher mit 200 Litern Fassungsvermögen
• Neues Abgassystem
• Schornsteinsanierung

Hinweis zum Energieausweis: Die im Energieausweis ausgewiesenen Verbrauchswerte (Datengrundlage 2015–2017, Energieeffizienzklasse E) sind auf die frühere Heizungsanlage zurückzuführen und nicht auf die 2022 neu installierte Gas-Brennwert-Heizzentrale. Ein neuer Energieausweis wurde bislang nicht erstellt, da der vorhandene Ausweis noch bis 03.09.2028 gültig ist.
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Modernisiertes Dachgeschoss (2025):

• Zwei Dachgeschosseinheiten zu einer Wohneinheit mit ca. 99,93 m² zusammengelegt
• Unter anderem neuer Bodenbelag
• Vermietet

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Gewerbeeinheit im Erdgeschoss:

• Ca. 64,72 m², ehemalige Bäckerei-Verkaufsstelle
• Fliesenboden, Ladeneinrichtung teilweise noch vorhanden
• Sanierungsbedürftig, Nutzung je nach Konzept und Genehmigung

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Gebäude & Umfeld:

• Massives Mehrfamilienhaus, Baujahr 1900, Grundsanierung 1997 lt. Energieausweis
• Repräsentative Klinkerfassade mit Sandsteinelementen
• Gepflegtes Treppenhaus mit historischen Haustüren
• Rückwärtige Grünfläche, Grundstück ca. 280 m² (Flurstück 241h, Gemarkung Falkenstein)
• Erhaltungsrücklage per 13.08.2026: 11.445,85 €

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Hinweis zum Zustand:
Zum Umfang der Grundsanierung von 1997 sowie zu Alter und Zustand von Dach, Fenstern, Fassade, Elektro- und Leitungsinstallation liegen keine gesicherten Angaben vor. Wir empfehlen eine Besichtigung mit Sachverständigem.