Provisionsfrei: 6 % Rendite, renoviert & 2 Balkone – ETW zum Selbstbezug oder als Kapitalanlage

In der Robertstraße 58 in Dortmund steht diese helle 3-Zimmer-Eigentumswohnung mit rund 68 m² Wohnfläche zum Verkauf. Die Wohnung ist leer, wird renoviert und mit neu verlegtem Vinylboden übergeben – wer einziehen will, zieht ein; wer vermieten will, vermietet ab dem ersten Tag. Keine Wartezeit auf einen Mieterwechsel, keine Altlasten aus einem laufenden Mietverhältnis.

Der Grundriss teilt sich in drei Zimmer, Küche und Bad. Dank zahlreicher Fensterflächen ist die gesamte Einheit den ganzen Tag über lichtdurchflutet. Das Besondere sind die zwei Balkone bzw. Loggien, erreichbar von der Küche sowie von den weiteren Zimmern: Sie geben der Wohnung an zwei Seiten einen Außenbereich, was in dieser Größen- und Preisklasse selten ist (die genaue Raumaufteilung entnehmen Sie bitte dem beigefügten Grundriss). Ein eigener Kellerraum gehört dazu und bietet zusätzlichen Stauraum.

Im Haus wurde die Gaszentralheizung von uns komplett erneuert. Das ist für einen Käufer nicht nur Komfort, sondern Planungssicherheit: Eine der größten Sanierungspositionen, die in Mehrfamilienhäusern dieser Baujahre in den nächsten Jahren anstehen, ist bereits erledigt und im Kaufpreis enthalten – technisch sind Sie hier auf dem neuesten Stand.

Für Selbstnutzer ist es eine renovierte, sofort beziehbare Wohnung mit zwei Balkonen zu einem Preis, der in Dortmund kaum noch Neubau-Alternativen kennt. Für Kapitalanleger eine Einheit, die sich bei realistischer Miete nahezu selbst trägt.

Der Verkauf erfolgt provisionsfrei direkt vom Eigentümer – Sie sparen die zusätzliche Maklergebühr.

Für Kapitalanleger eine Beispielrechnung dazu:
Kaufpreis: 145.000 €
Kaufnebenkosten: 11.500 €
Gesamtinvestition: 156.500 €

Eigenkapital: 35.000 €
Darlehen: 121.500 €

Zins 4,3 % p.a.: 435,38 € / Monat
Tilgung 1,5 % p.a.: 151,88 € / Monat
Annuität gesamt: 587,25 € / Monat

Mieteinnahme (9,50 €/m² x 68,33 m²): 649,14 € / Monat

Cashflow vor Steuern: ca. +62 € / Monat

Steuerlicher Effekt (Beispiel bei 42 % Steuersatz):
AfA bei nachgewiesener Restnutzungsdauer von 20 Jahren = 5 % p.a. auf den Gebäudeanteil (angenommen 80 % = 116.000 €) = 5.800 € / Jahr.
Miete 7.790 € - Zinsen 5.225 € - AfA 5.800 € = steuerlicher Vorteil 3.235 € / Jahr
Steuerersparnis: ca. 1.360 € / Jahr = ca. 113 € / Monat

Cashflow nach Steuern: ca. +175 € / Monat
Der Mieter zahlt die Finanzierung und die Tilgung von rund 1.800 € / Jahr baut Vermögen auf.

Bruttomietrendite: 5,5 % zzgl. Wertzuwachs

Wertentwicklung bei 2 % p.a.:
Nach 5 Jahren: ca. 160.100 €
Nach 10 Jahren: ca. 176.750 €

Verkauf nach 10 Jahren (steuerfrei nach § 23 EStG):
Verkaufspreis ca. 176.750 € - Restschuld ca. 99.300 € - Eigenkapital 35.000 € = steuerfreier Gewinn ca. 42.450 €
Zzgl. Cashflow nach Steuern über 10 Jahre: ca. 21.000 €
Gesamtertrag auf 35.000 € Eigenkapital: ca. 63.450 € (rund 11 % p.a.)

Beispielrechnung ohne Gewähr.

Objektzustand: Erstbezug nach Sanierung

Balkon

Bemerkungen:
Die Wohnung wird renoviert übergeben: Sämtliche Wohnräume erhalten einen neu verlegten Vinylboden in modernem Dekor, die Wände werden frisch gestrichen. Das Bad ist gefliest und mit Dusche bzw. Wanne ausgestattet. Die Küche bietet ausreichend Platz für eine eigene Einbauküche und hat direkten Zugang zu einem der beiden Balkone.

Beheizt wird die Wohnung über die im Haus komplett erneuerte Gaszentralheizung – technisch auf dem neuesten Stand, mit entsprechend niedrigen Verbrauchskosten. Die Fenster sind isolierverglast, Rollläden sorgen für Verdunkelung und zusätzlichen Wärmeschutz.

Zur Wohnung gehört ein eigener Kellerraum. Die Übergabe erfolgt besenrein und bezugsfertig.