Direkt einziehen! Modernisierte, lichtdurchflutete 4,5-Zimmer-Wohnung mit zusätzlichen Gäste-WC

Die helle 4,5-Zimmer-Wohnung befindet sich im 2. Obergeschoss eines solide errichteten Mehrfamilienhauses, Baujahr 1976, und wurde 2026 vollständig modernisiert. Die 97,88 m² Wohnfläche gliedern sich in vier vollwertige Zimmer, eine Essdiele, eine separate Küche, ein Bad mit Fenster, ein separates Gäste-WC, den Flur, zwei Abstellräume und einen überdachten Südbalkon. Der Grundriss ist gut durchdacht. Die Wohnung ist ab sofort bezugsfrei, Sie wohnen als Erstbezug nach Modernisierung.

Modernisierung 2026

• neue Kunststofffenster mit Dreifachverglasung, eingebaut 2026
• Innentüren erneuert, Stahlzargen neu lackiert
• durchgängig neuer Vinylboden samt neuen Sockelleisten
• Wände und Decken größtenteils gespachtelt und frisch gestrichen
• Heizkörper neu lackiert
• Elektrik: Unterverteilung, Lichtschalter und Steckdosen erneuert, E-Check erfolgt
• Gäste-WC vollständig erneuert, Bad mit neuen Sanitärobjekten und Armaturen

Aufteilung
Größter Raum ist das Wohnzimmer. Es hat große Fensterflächen und führt direkt auf den überdachten Südbalkon, der ab mittags bis in den Abend in der Sonne liegt. Neben der Küche befindet sich die abgetrennte Essdiele, hier haben sechs Personen an einem großen Tisch Platz. Das Schlafzimmer ist zu zwei Seiten hin befenstert, direkt daneben liegt das Kinderzimmer, das auch zwei Kindern ausreichend Raum bietet. Am ruhigsten ist das Büro, das sich ebenso als Arbeitszimmer, zweites Kinderzimmer oder Gästezimmer eignet. Die separate Küche verfügt über ein Fenster sowie einen Einbauschrank zum Flur und ist für Ihre Wunschküche vorbereitet. Im Tageslichtbad finden Sie Dusche, WC, Waschbecken, einen Spiegel mit LED-Beleuchtung, einen Waschmaschinenanschluss und Platz für einen Trockner. Zur Wohnung gehören außerdem ein eigenes Kellerabteil im Sondereigentum sowie eine eigene Garage mit separatem Grundbuchblatt, die zusätzlich zum Kaufpreis mit 25.000 € berechnet wird.

Das Haus
Die kleine Wohnanlage wird kontinuierlich instand gehalten.
2022: Treppenlift bis ins 2. Obergeschoss (Bestandteil der Wohnung)
2024: Umstellung der Verbrauchserfassung auf Funk
2025: Einhausung für die Mülltonnen
Juli 2026: Beschluss zur kompletten Erneuerung des Flachdachs und zum Neuanstrich der Fassade. Die anteilige Sonderumlage über 6.825 € hat der Verkäufer bereits beglichen.

Kosten
Das monatliche Hausgeld beträgt 399 € einschließlich Garage. Enthalten sind 67,75 € Instandhaltungsrücklage und 20,46 € nicht umlagefähige Kosten. Die angesparte Rücklage beläuft sich auf 6.536,86 € für die Wohnung und 602,87 € für die Garage.

Für Kapitalanleger
Mit vier vollwertigen Zimmern, separater Küche, Bad und zusätzlichem Gäste-WC bietet sich die Wohnung für die Vermietung an eine Wohngemeinschaft an. Die Nachfrage kommt vom TUM Campus Straubing mit rund 1.250 Studierenden und vom Klinikum St. Elisabeth mit rund 1.500 Beschäftigten. Bei 400 bis 450 € pro Zimmer lassen sich monatlich 1.700 € Kaltmiete erzielen, das sind 20.400 € im Jahr. Bezogen auf den Kaufpreis der Wohnung von 299.900 € ergibt sich eine Bruttomietrendite von rund 6,8 Prozent. Laut Ersteinschätzung beträgt die Restnutzungsdauer 23 Jahre, wodurch eine erhöhte AfA möglich ist.

Bei Interesse freuen wir uns über Ihre Kontaktaufnahme.

Duschbad, Fliesen