Traumhaus in Brühl – perfekt saniert

Eckdaten & Kennzahlen:

• Objekttyp: Zweifamilienhaus / großzügiges Einfamilienhaus (Doppelhaushälfte,volle 2 Etagen ohne Dachschrägen)

• Wohnfläche: 150 m² (2 × 75 m²)
• Nutzfläche: 75 m² im sauberen, trockenen Vollkeller

• Grundstück: 578 m² Traumgrundstück in perfekter Süd-West-Ausrichtung (GRZ 0,4 laut Bauunterlagen von 1964)

• Zustand: Vollständig kernsaniert (Dach inkl. Dämmung, Isolierglasfenster, gepflasterte Zufahrt, neues Garagentor, erneuerte Elektroinstallation ca.2005)
• Energetisch optimiert:Gezielte Innendämmung relevanter Außenwände für minimale Wärmeverluste
• Heizung: Zukunftssichere Pelletheizung (Einbau 2021/22 ) – 100 % unabhängig von Öl & Gas, voll GEG-konform
• Parken: Elektrifizierte Einzelgarage + zusätzlicher Pkw-Außenstellplatz

• Verkaufspreis: 719.000 € VB (Rechnerischer Substanzwert: 740.000 €)

• Courtage: Provisionsfrei vom Eigentümer (Sie sparen ca. 26.000 € Maklergebühren)

DIE HIGHLIGHTS AUF EINEN BLICK:

• Umfassend kernsaniert: Neues Dach (inkl. Dämmung), neue Isolierglasfenster, neu gepflasterte Einfahrt, neues Garagentor, neue Elektroinstallation ca. 2005
• Zukunftssichere Pelletheizung (2021/22): Nahezu neuwertig, vollkonform mit aktuellen Umweltauflagen (GEG)
• Keine Dachschrägen: Volle Raumhöhe in allen Geschossen
• Sonnengrundstück: 578 m² nach Süd-Westen ausgerichtet
• Bequemes Parken: Garage elektrifiziert + Außenstellplatz

• Provisionsfrei: Direkter Kauf vom Eigentümer ohne Makleraufschlag

PREIS / BEWERTUNG: Der rechnerische Gesamtwert der Immobilie (578 m² Grundstück in gefragter Süd-West-Lage Brühl-Mitte + voll kernsanierte Bausubstanz) liegt gemäß aktueller Bodenrichtwertanalyse und Bausubstanzbewertung bei ca. 740.000 €. Um der bestehenden Befristung bei der Gesamteigennutzung Rechnung zu tragen, bieten wir das Objekt zu einem attraktiven Vorzugspreis von 719.000 € (VB) an

RAUMAUFTEILUNG & MIETSITUATION:

• Erdgeschosswohnung (ca.75 m² Wfl.):

3 Zimmer, Küche, Diele, Bad, Zugang zu Terrasse & Garten, Stellplatz
Status: Verlässlich vermietet (Mietdauer ca.2,5 Jahre) Die Mieteinnahmen fließen pünktlich ab dem ersten Tag.

• Option: Der Erwerber kann nach Eigentumsübergang unter Einhaltung der gesetzlichen Frist von 3 Monaten Eigenbedarf anmelden, um die Wohnung samt Garten selbst zu beziehen.

Obergeschosswohnung (ca. 75 m² Wfl.):
3 Zimmer, Küche, Diele, Bad, Balkon

• Status: Seit rund 30 Jahren an ein sehr angenehmes, betagtes Ehepaar vermietet. Sehr herzliches Mietverhältnis.
• Ihr Vorteil: Verlässliche Mieteinnahmen senken Ihre monatliche Bankrate spürbar
• Zukunftsperspektive: Perfekt für Eigennutzer, die das EG selbst bewohnen und das OG als Tilgungshilfe nutzen. In Zukunft bleibt die Option offen, die beiden Etagen wieder zu einem großen Einfamilienhaus zusammenzuführen.
• Vollkeller (75 m² Nutzfläche): Saubere, trockene Abstell-, Wasch- und Wirtschaftsräume (eigene Außentreppe direkt in den Garten).
• Aussenbereich: Neu gepflasterte Zufahrt, elektrifizierte Einzelgarage mit neuem Garagentor, Pkw-Freistellplatz, Terrasse und gepflegter Garten.

UMBAUKONZEPT (INSPIRATION FÜR FAMILIEN): Für das Erdgeschoss existiert bereits ein einfacher Grundriss-Entwurf (siehe Bildgalerie):

• Neuer Traum-Wintergarten (ca. 34 m²): Durch einen lichtdurchfluteten Anbau in den Süd-West-Garten entsteht ein neuer Wohn- und Essbereich inklusive umgebauter offener Küche.
• Kostenvorteil: Der darüberliegende Balkon könnte hierbei als Orientierung dienen.
• Zwei ruhige Schlafzimmer: Bisheriges Wohn- und Kinderzimmer lassen sich in zwei separate Schlafbereiche umgestalten.
• Baurechtliches Potenzial: Dank der hohen GRZ 0,4 lt Bauunterlagen von 1964; bietet das 578 m² Grundstück beste Voraussetzungen für eine spätere Erweiterung.

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