Wohnen & Arbeiten unter einem Dach in Rosengarten

Eine besondere Immobilie für Menschen, die Wohnen, Arbeiten und großzügige Nutzflächen unter einem Dach verbinden möchten: Im Dachgeschoss befindet sich eine weitläufige Wohneinheit mit rund 138,59 m² Wohnfläche nach WoFlV. Das Erdgeschoss bietet rund 154,65 m² Nettoraumfläche nach DIN 277-1 und ist im Vermessungsbericht überwiegend als Lager beziehungsweise Gewerbefläche ausgewiesen. Die Wohnebene wird ausschließlich über die Gewerbefläche im Erdgeschoss erschlossen.

Objektbeschreibung:

Das Dachgeschoss überzeugt mit einem außergewöhnlich großzügigen Raumangebot. Herzstück ist Raum 1 mit rund 85,56 m² anrechenbarer Wohnfläche. Er bietet vielfältige Möglichkeiten für einen offenen Wohn-, Ess- und Küchenbereich; eine Einbauküche ist vorhanden. Zwei weitere Zimmer eignen sich je nach Bedarf als Schlaf-, Arbeits-, Gäste- oder Kinderzimmer. Ein geräumiges Badezimmer sowie ein separates WC ergänzen die Wohnebene. Ein Kaminofen sorgt für zusätzliche Wohnqualität.
Die rund 39,51 m² große Terrasse erweitert den Wohnbereich ins Freie. Im Wohnflächenbericht wurde sie mit 25 % beziehungsweise rund 9,88 m² berücksichtigt.

Im Erdgeschoss stehen vier großflächige Lagerbereiche mit insgesamt rund 140,76 m² zur
Verfügung. Hinzu kommen Abstellraum, Heizungsraum, WC und Treppenaufgang. Damit eignet sich die Immobilie insbesondere für Selbstständige, Handwerksbetriebe, Lager- und Ateliernutzungen oder für Käufer mit hohem Platzbedarf.

Hinweis zur gewerblichen Nutzung: Nach Angaben des ehemaligen Eigentümers wurde die Immobilie früher gewerblich genutzt. Aus der früheren Gewerbeanmeldung lässt sich jedoch keine aktuelle baurechtliche Zulässigkeit ableiten. Art und Umfang einer zukünftigen gewerblichen Nutzung sind vor dem Kauf mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde zu klären.

Das rund 759 m² große Eigenlandgrundstück präsentiert sich pflegeleicht und uneinsehbar. Zwei separate Garagen und ein Carport bieten zusätzlichen Stellplatz und Abstellmöglichkeiten neben dem Wohngebäude. Insgesamt können bis zu fünf Fahrzeuge untergebracht werden: zwei in den Garagen, eines unter dem Carport, eines unter der Dachterrasse und eines im Objekt selbst (Torbreite 3,05 m). Die beiden Einzelgaragen sind aktuell vermietet, können bei Bedarf aber frei übergeben werden.

Aufgrund des Baujahrs sind in Teilbereichen handwerkliches Geschick und Eigeninitiative gefragt. Dieser Umstand ist im Kaufpreis berücksichtigt - die Immobilie bietet dafür umso mehr Gestaltungsspielraum für Käufer, die ihren Wohn- und Arbeitsbereich nach eigenen Vorstellungen weiterentwickeln möchten.

Nach einem Wasserschaden im Jahr 2022 wurden im Badezimmer und in der Wand neben der Küche an einigen Stellen die Wände geöffnet, um das Leck zu lokalisieren. Der Wasserschaden ist beseitigt; die Öffnungen wurden anschließend nicht wieder verschlossen. Das Dach des Carports und der Dachterrasse ist undicht und sollte überarbeitet werden. Diese Punkte sind im Kaufpreis ebenfalls berücksichtigt.

Kanalanschluss: Das Objekt muss perspektivisch an die öffentliche Kanalisation angeschlossen werden. Die Kosten hierfür trägt der Käufer. Der Verkäufer hat sich bereits um ein Leitungsrecht gekümmert und dieses notariell geregelt; die Eintragung im Grundbuch wird derzeit vollzogen. Das Grundstück liegt in zweiter Reihe. In das Haus passt ein sehr großes Fahrzeug; die Zufahrt ist entsprechend dimensioniert

Balkon, Garten, Duschbad, Einbauküche, Gäste-WC, Kamin, Laminat, Fliesen

Bemerkungen:
Highlights:

• Ca. 138,59 m² Wohnfläche im Dachgeschoss
• Ca. 154,65 m² Nutzfläche im Erdgeschoss einschließlich Treppenbereich
• Großer Wohnbereich im Dachgeschoss mit ca. 85,56 m² anrechenbarer Wohnfläche
• Zwei weitere Wohnräume zusätzlich Bad und separatem WC im Dachgeschoss
• Terrasse mit ca. 39,51 m² Grundfläche; mit 25 % als ca. 9,88 m² Wohnfläche berücksichtigt.
• Vier große Lagerbereiche sowie Abstellraum, Heizungsraum und WC im Erdgeschoss
• Gas-Zentralheizung aus 2021 inklusive neu gelegter Gas- und Wasserleitungen
• Zwei neue Fenster aus 2022
• Zwei separate Garagen und ein Carport auf dem Grundstück
• Stellplätze für insgesamt bis zu 5 Fahrzeuge
• Die zwei Einzelgaragen sind aktuell vermietet, können bei Bedarf aber frei übergeben werden
• Pflegeleichtes, uneinsehbares Grundstück mit ca. 759 m²
• Offene Küche
• Einbauküche inklusive Elektrogeräten: Backofen, Herd und Geschirrspüler
• Kaminofen vorhanden
• Fenstergitter im Erdgeschoss. Alarmanlage vorhanden, derzeit jedoch außer Betrieb.
• Freistehendes Gebäude, Baujahr laut Energieausweis 1950