Investment in energetisch top sanierte Drei-Parteien-Villa, Villenkolonie Pasing 1

Dieses Dreifamilienhaus stellt eine seltene Gelegenheit dar, provisionsfrei ohne Makler ein repräsentatives und nachhaltiges Wohninvestment in München zu erwerben. Die Kombination aus energetischer Sanierung, stabiler Ertragskraft, luxuriöser Ausstattung und exzellenter Lage macht das Objekt insbesondere für langfristig orientierte Investoren und Family Offices zu einer überzeugenden Anlageoption mit hoher Zukunftssicherheit.
Durch die bereits vollzogene WEG-Aufteilung des Hauses in drei Eigentumswohnungen eignet es sich aber auch für eine steueroptimierte Übertragung von Vermögenswerten auf die Kinder oder einen späteren Einzelverkauf.

Da alle WEG-Einheiten als Paket angeboten werden, gibt es keine anderen Miteigentümer, auf die bei Entscheidungen Rücksicht genommen werden muss. Das Haus ist insgesamt mieterfrei.

Bei der Immobilie handelt es sich um eine freistehende Villa aus dem Jahr 1960 an, welche gerade grundlegend energetisch (Energieeffizienzklasse „A“) und in der gesamten Haustechnik saniert und zu einem exklusiven Domizil mit drei Wohnungen ausgebaut wurde. Aufgrund der durchgeführten Sanierungsmaßnahmen ist in den Folgejahren mit keinem weiteren Investitions- oder Reparaturbedarf zu rechnen.

Das Grundstück mit altem Baumbestand und eingewachsenem Garten erstreckt sich über großzügige 454 Quadratmeter und bietet einen wesentlich größeren Abstand zu den Nachbarn als die heutigen Neubauten.

Wände und Dach des Hauses wurden wärmegedämmt, eine hochmoderne BUDERUS-Wärmepumpe und Photovoltaik mit Batteriespeicher installiert, eine Fußbodenheizung verlegt, um die Energieeffizienz der Wärmepumpe optimal auszunutzen, dreifachverglaste Holzsprossenfenster (Wärme- und Schallschutz) und neue Massivholztüren eingebaut. Die Heizung kann in jedem Raum wie auch die Sonnenschutz-Außenraffstores auf der Südseite per SmartHome übers Handy gesteuert oder programmiert werden.

Sämtliche Frisch- und Abwasserleitungen, die Heizung, die komplette Elektrik und die Bäder wurden erneuert.

Das Haus hat eine Wohnfläche von ca. 253 m2 (EG 85,2m2, OG 82,5 m2 und DG 85m2) und ist vollständig unterkellert. Je Wohnung gibt es einen Stellplatz in der Doppelgarage bzw. einen Außenstellplatz.

Die kleinteilige Raumstruktur der 60er Jahre wurde aufgelöst.
So entstanden jeweils ein Wohn-/Ess-/Kochbereich und ein separater Workspace mit einer beeindruckenden Größe von fast 44 m2 im Erd- und Obergeschoss und 39 m2 im Dachgeschoss, im Dachspitz zusätzlich ein Studio mit separatem Duschbad.

Die Wohnungen bieten so ein Raumgefühl, das man sonst nur bei wesentlich größeren Wohnungen findet.

Zwei weitere Zimmer runden das Raumangebot für jede Wohnung ab.

In allen Wohnungen sind die Masterbäder wie auch die geräumigen Gästebäder mit großen Regenwaldduschen sowie Fenstern ausgestattet, die Masterbäder zudem mit einer freistehenden Badewanne und zwei statt nur einem großen Waschbecken.

Diese Merkmale entsprechen den heutigen Anforderungen an gehobenen Wohnraum und sichern stabile sowie nachhaltige Mieterträge und eine gute Wertsteigerung.

Bei einer jährlichen Sollmiete von ca. 91.100 € (Durchschnittsmiete ca. 30€/m²) und einem Kaufpreis von 3.000.000 € ergibt sich eine attraktive Bruttorendite von über 3 % zuzüglich AfA. Der daraus resultierende Kaufpreisfaktor beträgt 33 und liegt damit auf einem überzeugenden Niveau für eine etablierte und wertstabile Münchner Bestlage.

Objektzustand: Erstbezug nach Sanierung

Balkon, Terrasse, Garten, Keller, Vollbad, Duschbad, Gäste-WC, Parkett, Laminat, Fliesen

Bemerkungen:
AUSSTATTUNG:

• energetische Sanierung auf neustem Stand (Energieeffizienzklasse "A"):
• 18 cm Außendämmung (Wände und Dach),
• dreifach verglaste Holzsprossenfenster,
• Buderus Wärmepumpe für Heizung und Warmwasser,
• Fußbodenheizung (in den Bädern zusätzlich Wandheizung) mit SmartHome-Steuerung,
• 10 kW-PV-Anlage mit Batteriespeicher und Netzeinspeisung,
• Wallbox, getrennt abrechenbar für die Nutzer,
• zentrale Wasserentkalkungsanlage,
• teils elektrische (Außen-)Raffstores mit SmartHome-Steuerung,
• LED-Downlights, hochwertige Spiegelleuchten,
• neue, hochwertige Massivholztüren,
• großer 44qm Wohn-/Ess-/Kochbereich mit einem separaten Workspace im Erd- und Obergeschoss,
• großer 39m2 Wohn-/Ess-/Kochbereich im Dachgeschoss,
• Masterbad mit freistehender Badewanne, großer Regenwaldusche, zwei Waschbecken, WC und natürlich Fenster,
• Gäste-/Kinderbad mit großer Regenwaldusche, großem Waschbecken, WC und Fenster,
• großer Balkon im Obergeschoss,
• 2 KfZ-Stellplätze in Doppelgarage, ein Außenstellplatz,
• vollständige Erneuerung der Elektroanlage, der Wasserleitungen (Frisch- und Abwasser) und der Heizungsanlage, Dach mit Biberschwanzziegeln neu eingedeckt und gedämmt,
• Glasfaseranschluss möglich, VDSL realisiert,
• in der ganzen Wohnung hochwertiges Echtholzparkett (Eichendielen),
• Wände und Decken vollständig feingespachtelt und weiß gestrichen,
• die Bäder mit zeitlosen Metro-Wandfliesen und Schachbrett-Bodenfliesen,
• hochwertiger Austausch aller Sanitäreinbaute,
• Fußbodenheizung in allen Räumen, in den Bädern zusätzlich Wandheizung,
• sehr geringe Heizkosten durch optimale Dämmung in Kombination mit einer Buderus-Hochleistungswärmepump¬e und eigenem, kostenlosem Strom aus der PV-Anlage,
• ausgebauter Keller mit Hauswirtschaftsraum (Anschlüsse für Waschmaschinen und Wäschetrockner mit eigener Stromerfassung), großen Kellerräumen zur exklusiven Nutzung und weiteren Gemeinschaftsräumen,
• aufwendig gestalteter Garten mit altem Baumbestand,
• nach Süden, zur Tempo-30-Straße, hohe Hecke und große Bäume als Schutz vor neugierigen Blicken.