Junkersdorf-Traum Split-Level-Wohnung in Top-Lage

Diese lichtdurchflutete Maisonette-Wohnung liegt in einer der begehrtesten Lagen von Köln-Junkersdorf, am Ende einer ruhigen Sackgasse, direkt gegenüber gegenüber dem denkmalgeschützten Fronhof.

Das Gebäude (Baujahr 2004) umfasst nur drei Wohneinheiten. Jede Einheit hat ihren eigenen Eingang; ein gemeinsames Treppenhaus gibt es nicht. Auch die Heizung ist je Wohnung separat (Gas-Brennwerttherme). Das bietet Ihnen ungewöhnlich viel Unabhängigkeit und Individualisierungsspielraum, fast wie im eigenen Haus.

Die Wohnung ist als Split-Level über mehrere versetzte Ebenen angelegt:
Ebenerdig: Eingangsbereich mit Gäste-WC
Eine halbe Etage höher: Wohnzimmer mit offener Küche
Untere Ebene: Badezimmer, Schlafzimmer sowie Büro/Kinderzimmer

Im Büro befindet sich derzeit ein in Trockenbauweise erstellter begehbarer Kleiderschrank, der bei Bedarf problemlos zurückgebaut werden kann.

Im vollständig ausgebauten & beheizten Untergeschoss liegen ein Duschbad, ein Hauswirtschaftsraum, ein großzügiger Wohn-/Hobbyraum sowie zwei Abstellkammern.

Vom Wohnzimmer aus gelangt man auf den Balkon (ca. 2,5 m², anteilig mit 0,90 m² angerechnet).
Der Balkon wird gerade modernisiert und erhält eine hochwertige Überdachung in 3m x 1,10m die im Dezember montiert wird. Zusätzlich gehört eine gepflasterte Fläche zur Wohnung die sich als Stellplatz (2 Autos passen hintereinander) oder Terrasse nutzen lässt, alternativ könnten die Pflastersteine entfernt und ein kleiner Garten angelegt werden. Ein neuwertiges Biohort-Gerätehaus (z. B. für Fahrräder) ist vorhanden.

Die Wohn- und Schlafebenen werden über Fußbodenheizung beheizt, das Untergeschoss über Heizkörper am selben Heizkreis. Diese laufen also mit der niedrigen Vorlauftemperatur der Fußbodenheizung, in der Praxis werden sie nur handwarm und bringen den Raum dennoch auf über 22 Grad. Ein späterer Umstieg auf eine Wärmepumpe wäre damit ohne Austausch von Heizkörpern möglich.

Ich habe die Wohnung bis 2024 selbst bewohnt und kontinuierlich modernisiert.
Zuletzt war die Wohnung möbliert für 2.038 Euro kalt (2.268 Euro warm) vermietet. Das Hausgeld beträgt 266 Euro monatlich.

Die beiden anderen Einheiten sind von ihren Eigentümern selbst bewohnt – eine davon bewohne ich selbst. Ich bleibe also im Haus und stehe Ihnen auch nach dem Kauf für Fragen zur Verfügung.
Es besteht kein bekannter Sanierungsstau; derzeit sind keine Sonderumlagen beschlossen.
Das Flachdach gehört zum Sondernutzungsrecht der obersten Wohnung, daher muss diese auch ausschließlich für alle Sanierungskosten aufkommen, somit werden für die hier angebotene Wohnung nie Kosten für eine etwaige Dachsanierung fällig.

Wohnfläche: 88,37 m² (laut Teilungserklärung vom 3. April 2003)
Erdgeschoss: Flur 2,09 · Gäste-WC 1,77 · Büro/Kinderzimmer 11,31 · Schlafzimmer 16,90 · Bad 4,44
Obergeschoss: Flur 3,47 · Küche 5,37 · Wohnen/Essen 32,07 · Balkon (anteilig) 0,90
Untergeschoss: Flur 4,73 · Abstellraum 2,20 · Duschbad 3,12

Zusätzlich rund 38 m² ausgebaute und beheizte Fläche im Untergeschoss, nicht als Wohnfläche ausgewiesen:
Hobby- und Gästeraum 24,45 · Hauswirtschaftsraum ca. 4,00 · Abstellraum ca. 6,00 · Flur 5,76

Gesamte ausgebaute und beheizte Fläche: rund 126 m²

Einbauküche, Einbauschränke und das vorhandene Mobiliar sind Bestandteil des Kaufpreises und verbleiben in der Wohnung. Der Zeitwert des Mobiliars wird im Kaufvertrag separat ausgewiesen. Auf diesen Anteil fällt keine Grunderwerbsteuer an.

Balkon, Keller, Vollbad, Duschbad, Einbauküche, Gäste-WC, Klimaanlage, Parkett, Laminat, Fliesen

Bemerkungen:

• Bodentiefe Fenster
• Echtholzparkett
• Granitfliesen
• Fußbodenheizung mit Smarthome-Steuerung (Homematic IP)
• Abgehängte Decken mit Einbauspots
• Philips Hue Lichtsystem
• Smarte Video-Türklingel
• Daikin Split-Klimaanlage (2025) im Wohn-/Essbereich
• Whirlpool-Badewanne
• Begehbarer Kleiderschrank
• Elektrische Rollläden
• Zusätzlicher Einbruchschutz an Fenster und Türen
• Glasfaseranschluss am Haus
• Netzwerkverkabelung (RJ45)
• Accesspoint auf jeder Etage
• Tesla Wallbox (11 kW, mit allen E-Autos kompatibel)
• Einbauküche (Geräte von Neff, Siemens, Liebherr)
• Diverse Einbauschränke
• Wandverkleidungen aus Stein und Holz
• 3x dezentrale Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung (Wohnzimmer, Schlafzimmer, Büro)
• Überdachter Balkon (3,00 x 1,10 m, Dezember 2026)
• Biohort-Gerätehaus