Unternehmeranwesen in Fürth Stadeln: Wohnen, Arbeiten, Vermieten und Entwickeln an einer Adresse

Dieses sehr gepflegte Wohn und Geschäftshaus in markanter Ecklage von Fürth Stadeln bietet eine Kombination, die in dieser Form nur selten am Markt verfügbar ist: großzügiges Wohnen, sichtbare Gewerbeflächen, umfangreiche Nebenflächen, Stellplätze, private Außenbereiche und eine konkrete Entwicklungsperspektive an einem Standort.Die Immobilie befindet sich auf einem ca. 829 m² großen Eckgrundstück und umfasst drei Wohneinheiten sowie zwei Gewerbeeinheiten.

Die Wohnfläche beträgt ca. 383,66 m², die gewerbliche Nutzfläche ca. 261,55 m². Zusammen mit dem außergewöhnlich starken Kellerbereich, den Außenflächen und den Stellplätzen entsteht ein Objekt, das weit über ein klassisches Wohn und Geschäftshaus hinausgeht.Besonders interessant ist das Haus für Käufer, die Wohnen, Arbeiten, Vermieten und langfristige Wertentwicklung miteinander verbinden möchten. Unternehmerfamilien, Selbstständige, Praxisinhaber, Bestandshalter oder Mischnutzer finden hier eine seltene Grundlage, um private Wohnqualität, eigene gewerbliche Nutzung, laufende Mieteinnahmen und künftige Entwicklungsmöglichkeiten in einer Immobilie zu bündeln.Die Wohnbereiche präsentieren sich großzügig, hell und sehr gepflegt.

Alle drei Wohnungen werden derzeit von den Eigentümern beziehungsweise der Familie selbst genutzt. Dieser eigennutzergeprägte Charakter ist dem Objekt deutlich anzumerken und erklärt den insgesamt gepflegten Zustand sowie die solide Ausstattung der Wohnflächen.Die Hauptwohnung, WE 1, ist als großzügiges "Haus im Haus" konzipiert und erstreckt sich über drei Ebenen. Im Erdgeschoss öffnet sich ein repräsentativer Wohn und Essbereich mit beeindruckender Raumhöhe, Galeriecharakter und offener Treppenanlage.

Große Fensterflächen und der direkte Zugang zur überdachten Terrasse schaffen viel Licht und einen angenehmen Übergang in den rückwärtigen Gartenbereich. Die moderne Einbauküche bietet viel Arbeitsfläche und Stauraum und fügt sich stimmig in den Wohnbereich ein.Im Obergeschoss befindet sich ein eigener, ruhiger Schlafbereich mit Schlafzimmer, Kinderzimmer oder Arbeitszimmer, Bad, Ankleide und Galerie. Das Untergeschoss ergänzt die Hauptwohnung um wohnähnlich ausgebaute Flächen, die aktuell unter anderem als Hobbybereich, Fitnessbereich, Wellnessbereich und zusätzliche Nutzräume verwendet werden.

Dadurch entsteht ein außergewöhnlich großzügiger Wohn und Lebensbereich, der sich deutlich von einer üblichen Wohnung abhebt.Ein besonderer Vorteil der Hauptwohnung ist ihre private Lage innerhalb des Gesamtobjekts. Die Wohnbereiche sind klar von den gewerblichen Einheiten getrennt angeordnet. Der Garten befindet sich im rückwärtigen Bereich des Hauses. Dadurch entsteht trotz gemischter Nutzung ein hohes Maß an Ruhe und Privatsphäre.Die 2 Zimmer Wohnung, WE 2, befindet sich im Obergeschoss und ist klar und praktisch geschnitten.

Sie bietet einen großzügigen Wohnraum mit Zugang zum Außenbereich, ein Schlafzimmer, eine separate Küche sowie ein modern gestaltetes Bad. Durch die erhöhte Lage und den eigenen Außenbezug eignet sich diese Einheit sehr gut für Singles, Paare, Familienangehörige oder zur späteren Vermietung.Die 3 Zimmer Wohnung, WE 3, befindet sich ebenfalls im Obergeschoss und präsentiert sich als moderne, großzügige Paar oder Familienwohnung. Mittelpunkt ist der offene Wohn und Essbereich mit hochwertiger Küche und Kochinsel.

Viel Arbeitsfläche, Stauraum und die offene Gestaltung machen diesen Bereich zum kommunikativen Zentrum der Wohnung. Ergänzt wird die Einheit durch ein Schlafzimmer, ein weiteres Zimmer, ein modernes Bad sowie den Zugang zur großen Dachterrasse. Die Kombination aus offener Wohnküche, modernisierten Oberflächen und starkem Außenbezug verleiht dieser Wohnung einen zeitgemäßen und hochwertigen Charakter.Auch die gewerbliche Struktur des Hauses ist für viele Nutzungskonzepte interessant.

Eine Gewerbeeinheit ist an eine Pizzeria vermietet und bildet bereits heute einen laufenden gewerblichen Mietbaustein innerhalb des Objekts. Für die gastronomische Nutzung sind ein Fettabscheider sowie eine Abluftanlage vorhanden. Das ist für den laufenden Betrieb und für eine künftige Nutzung dieser Fläche ein klarer technischer Vorteil.Die zweite Gewerbeeinheit wird derzeit von den Eigentümern selbst als Post- und Lottofiliale betrieben und ist daher aktuell nicht vermietet.

Im Zuge des Verkaufs wird bereits ein geeigneter Nachmieter für eine Übernahme ab dem 01.01.2027 gesucht.Gleichzeitig bietet sich aktuell dem neuen Eigentümer die Möglichkeit, die sichtbar gelegene Gewerbeeinheit selbst zu nutzen - beispielsweise für ein eigenes Unternehmen, eine Praxis, ein Büro, Handel, Dienstleistung, Schulung oder Verwaltung.Aufgrund der markanten Ecklage, der guten Sichtbarkeit und der funktionalen Flächenstruktur besteht damit eine hohe Flexibilität.

Gerade für Unternehmer, die Wohnen und Betrieb an einer Adresse verbinden möchten, liegt hierin ein besonderer Mehrwert.Ein weiteres wesentliches Qualitätsmerkmal ist der Kellerbereich. Das gesamte Haus ist voll unterkellert und bietet ein außergewöhnlich großes Flächenangebot. Der Keller verfügt über hohe Decken, massive Wände und eine sehr solide bauliche Struktur. Ursprünglich wurde der Keller für eine Bank beziehungsweise Tresornutzung konzipiert.

Diese Bauweise ist auch heute noch spürbar und eröffnet vielseitige Nutzungsmöglichkeiten, etwa für Archiv, Lager, Hobby, Fitness, Büro, Technik, Werkstatt oder ergänzende wohnnahe Flächen.Auch die Außen- und Stellplatzsituation ist für ein Objekt dieser Art sehr wertvoll. Vorhanden sind eine Garage, mehrere Stellplätze auf dem Grundstück, Vorplatz und Zufahrtsflächen sowie private Außenbereiche für die Wohnnutzung. Gerade bei einer gemischten Nutzung aus Wohnen, Gewerbe, Lager und möglicher Eigennutzung ist diese Flächenstruktur ein wichtiger praktischer Vorteil.In den vergangenen Jahren wurden bereits zahlreiche Investitionen umgesetzt.

Unter anderem wurden das Dach inklusive Dämmung, die Fassade, die Terrassenüberdachung, Innenwände und Böden, die Terrasse, der Balkon im 1. Obergeschoss mit Boden und Geländer, das Garagentor sowie Innentüren erneuert. Zudem wurde die 3 Zimmer Wohnung mit Marmorböden und neuem Bad renoviert. Das Objekt befindet sich dadurch in einem gepflegten und fortlaufend modernisierten Gesamtzustand.Neben der Qualität des Bestands bietet die Immobilie eine zusätzliche Entwicklungsperspektive.

Nach der vorliegenden Rückmeldung der Stadt ist eine Aufstockung im Rahmen der baurechtlichen Vorgaben konkret möglich. Damit verbindet das Objekt eine bereits heute nutzbare Wohn und Gewerbestruktur mit der Option, künftig zusätzliche Flächen zu schaffen, etwa durch weitere Wohnflächen oder eine hochwertige Aufstockungslösung. Die finale Umsetzung bleibt wie üblich der weiteren Planung, technischen Prüfung und Genehmigung vorbehalten.Bei vollständiger Vermietung aller Wohn und Gewerbeflächen lässt sich eine potenzielle Jahresmiete von ca. 93.062,40 € darstellen.

Bezogen auf den Kaufpreis von 1.700.000,00 € entspricht dies einer Bruttomietrendite von ca. 5,47 %. Die wirtschaftliche Attraktivität liegt jedoch nicht allein in der rechnerischen Rendite, sondern vor allem in der besonderen Kombination aus Eigennutzung, laufendem Mietbaustein, frei werdenden oder selbst nutzbaren Flächen, gewerblicher Sichtbarkeit, starkem Kellerbereich und konkretem Entwicklungspotenzial.Insgesamt handelt es sich um ein seltenes Wohn und Geschäftshaus mit außergewöhnlich breiter Nutzbarkeit.

Das Objekt eignet sich besonders für Unternehmerfamilien, Selbstständige, Praxisinhaber, Bestandshalter und Käufer mit eigenem Nutzungskonzept, die nicht nur eine Immobilie erwerben möchten, sondern einen Standort mit mehreren Möglichkeiten suchen. Großzügiges Wohnen, Arbeiten im eigenen Objekt, Vermietung, Lager und Nebenflächen sowie künftige Entwicklung lassen sich hier in einer Form verbinden, die am Markt nur selten angeboten wird.