helle 2- bis 3-Zimmer-Erdgeschoßwohnung in Nienstedten, EBK, Kamin, zwei Südterrassen, Garten, Tiefgarage

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Die Straße Langenhegen befindet sich in Nienstedten in unmittelbarer Nähe zum Hochkamp.
Sie ist in offener Bauweise überwiegend mit Ein- und
kleinen Mehrfamilienwohnhäusern bebaut und als Querstraße zum Straßenzug Nienstedtener Markt - Nienstedtener Straße - Langelohstraße relativ wenig
befahren.
Dennoch bietet sie beste Verkehrsanbindungen sowohl für öffentlichen Personennah- als
auch für privaten Verkehr.
Die S-Bahn-Station Hochkamp ist nur wenige Minuten Fußweg entfernt.
Eine Buslinie verkehrt direkt vor der Tür.
Sowohl die Hamburger Innenstadt als auch die Autobahn A 7 sind schnell erreicht.
Einkaufsmöglichkeiten nicht nur für Waren des täglichen Bedarfs befinden sich in der nahen Umgebung.
Jeweils nur wenigen Fahrminuten entfernt liegen mehrere Einkaufszentren bzw. -straßen
sowie Wochenmärkte (ElbeEinkaufszentrum,
Waitzstraße, Nienstedtener Markt, Blankenese,
Groß Flottbek).
Möglichkeiten der Freizeitgestaltung und Naherholung bieten in der näheren Umgebung das Elbufer, der Jenischpark, der Hirschpark und der
Botanische Garten.

Die hier zur Vermietung stehende Wohnung liegt im Erdgeschoß des Hauses Langenhegen 37-39.
Das im Jahr 1984 in massiver Klinkerbauweise errichtete Haus besteht aus vier Wohnungen, die sich über zwei Vollgeschosse und das
Dachgeschoß verteilen.
Der Erhaltungs- und Pflegezustand von Haus und Grundstück ist sehr gut.

Die Wohnung ist bislang noch vermietet, wird frei zum 01.11.2026 und soll in den nächsten Tagen beräumt werden.
Deshalb wird auf die Veröffentlichung aktueller Innenaufnahmen verzichtet. Die gezeigten Fotos sind bereits etwas älter, geben den Zustand aber sehr gut wieder.

Die Wohnung besteht aus zwei Zimmern im Erdgeschoß, einer gut ausgestatteten Küche, einem Bad sowie einem wohnraumähnlich ausgebauten Hobbyraum im Keller, der auch als Gästezimmer oder dergleichen genutzt werden kann, allerdings keinen direkten Zugang zur Wohnung hat und somit nur durchs Treppenhaus erreichbar ist.

Wohnzimmer und Küche sind nach Süden ausgerichtet, Schlafzimmer und Bad nach Norden.

Die beiden Gartenterrassen sind vom Wohnzimmer bzw. von der Küche zugänglich. Die Küchenterrasse ist von außen kaum einsehbar.
Trotz Ihrer Lage im Erdgeschoß (auf der Straßenseite Hochparterre, auf der Südseite nahezu ebenerdig) sind die Räume ausgesprochen gut
belichtet.
Dafür sorgen neben der Ausrichtung von Wohnzimmer und Küche nach Süden die bodentiefen Sprossenfenster.

In Wohnzimmer, Schlafzimmer, Flur und Hobbyraum ist Laminatboden verlegt, in Küche und Bad Fliesenboden.
Die Küche ist ausgestattet mit einer Einbauküche mit Elektroherd mit Cerankochfeld, Geschirrspüler und Kühl-Gefrierschrank, das Bad mit Dusche, Wanne, Doppelwaschtisch und WC.
Im Wohnzimmer befindet sich der Kamin.

Beheizt wird die Wohnung über eine moderne Zentralheizung mit Gasbrennwerttechnik. Die Heizkosten werden über Wärmezähler
ermittelt.
Im Keller findet sich ein gemeinschaftlicher Wasch- und Trockenraum mit Waschmaschine und Trockner, die über Münzautomaten betrieben werden.

Zur Wohnung gehören neben dem wohnraumähnlichen Hobbyraum im Keller ein Kellerabstellraum und ein Tiefgaragenstellplatz.

Der etwa 16 m² große Hobbyraum ist bei der Wohnflächenangabe anteilig berücksichtigt.

Kosten
Nettokaltmiete € 1.000,00
Betriebskostenvorauszahlung € 260,00
Heizkostenvorauszahlung € 140,00
Tiefgaragenstellplatz (obligatorisch) € 80,00
Monatsmiete gesamt € 1.480,00

Indexmietvereinbarung mit Anpassung der Nettokalt- und Stellplatzmiete nach Verbraucherpreisindex

Mietsicherheit, als Bankbürgschaft oder als Kautionssparbuch mit Verpfändungserklärung, in Höhe von drei Nettomieten für Wohnung und Stellplatz, mithin € 3.240,00.

Wohngemeinschaften
Eine Vermietung an Wohngemeinschaften ist nicht beabsichtigt.

"Mietpreisbremse"
Gemäß Hamburger Mietenspiegel 2025, Rasterfeld L7 (Baujahr 1978 bis 1993, gute Wohnlage, 66 m²
bis unter 91 m²), liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei einem Mittelwert von nettokalt €/m² 12,04 zwischen €/m² 8,62 und €/m² 15,92. Bei Neuvermietung ist die Überschreitung der ortsüblichen Miete um 10 % zulässig. Die Wohnung wird bei einer Berechnungsgrundlage von 76 m² Wohnfläche zu ca. €/m² 13,16 vermietet. Damit liegt die Miete innerhalb der erlaubten Spanne.

Eine Besichtigung soll in den nächsten Tagen stattfinden.

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