Wohntraum über zwei Ebenen – Exklusive Maisonettewohnung mitten in Bad Saulgau

Diese außergewöhnliche 3,5-Zimmer-Maisonettewohnung in Bad Saulgau vereint moderne Architektur, eine hochwertige Ausstattung und ein großzügiges, offen gestaltetes Wohnkonzept über zwei Ebenen. Sie befindet sich in einer modernen, 2022 errichteten Wohnanlage auf einem ca. 1.276 m² großen Grundstück. Das gepflegte Gesamtobjekt umfasst mehr als 11 Wohneinheiten sowie insgesamt 24 Tiefgaragenstellplätze und überzeugt durch seine zeitgemäße Architektur und hochwertige Ausführung.

Zur Wohnung gehören 904/10.000 Miteigentumsanteile; auf den zugehörigen Tiefgaragenstellplatz entfallen weitere 1/10.000 Miteigentumsanteile. Mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 108,55 m² erstreckt sich die Maisonettewohnung über das Dachgeschoss und die darüberliegende Wohnebene. Das Herzstück bildet der großzügige, offen konzipierte Wohn-, Ess- und Küchenbereich. Besonders eindrucksvoll sind der hohe Luftraum mit Galerie, die sichtbaren Holzbalkenelemente sowie die offene architektonische Verbindung der beiden Wohnebenen.

Großzügigkeit, Licht und Raumhöhe prägen das besondere Wohngefühl und verleihen der Wohnung ihren unverwechselbaren Charakter. Das harmonische Zusammenspiel aus moderner Architektur, hochwertigen Materialien und zahlreichen durchdachten Ausstattungsdetails schafft ein exklusives und zugleich wohnliches Ambiente.Großzügiger Wohn-, Ess- und KüchenbereichDas Herzstück der Wohnung bildet der großzügig und offen gestaltete Wohn-, Ess- und Küchenbereich.

Die einzelnen Nutzungsbereiche gehen fließend ineinander über und schaffen einen kommunikativen Mittelpunkt der Wohnung. Große Fensterflächen, bodentiefe Fensterelemente sowie mehrere Dachflächenfenster sorgen für viel Tageslicht. Der Wohnbereich bietet ausreichend Platz für eine großzügige Sofalandschaft und verfügt über einen TV-Anschluss sowie eine Vielzahl an Steckdosen. Die bodentiefen Fensterelemente mit französischen Balkonen unterstreichen das offene und helle Raumgefühl.Auf der Hauptwohnebene wurden durchgängig großformatige Fliesen in moderner Betonoptik verwendet.

In Verbindung mit den weißen Wandflächen, den schwarzen Akzenten und den integrierten LED-Deckenspots entsteht ein geradliniges und zeitgemäßes Erscheinungsbild. Ein besonderes architektonisches Highlight bildet der Essbereich: Hier öffnet sich die Wohnung über einen beeindruckenden Luftraum bis zur darüberliegenden Maisonetteebene. Die sichtbaren, hell gehaltenen Holzbalkenelemente setzen einen warmen Kontrast zur modernen Architektur und verleihen dem Raum eine besondere Atmosphäre.

Von der Galerie im zweiten Dachgeschoss ergeben sich reizvolle Sichtbeziehungen in den darunterliegenden Wohn- und Essbereich.Hochwertige offene EinbaukücheDie hochwertige Einbauküche ist vollständig in das offene Wohnkonzept integriert. Matte weiße Fronten und eine klare, griffreduzierte Gestaltung verleihen ihr ein elegantes und zeitloses Erscheinungsbild.Im Mittelpunkt steht der großzügige Küchenblock mit hochwertiger Arbeitsfläche. Dieser ist von beiden Seiten mit Stauraum ausgestattet und bietet damit viel Platz für Geschirr, Küchenutensilien und Elektrogeräte.

Zur vorhandenen Küchenausstattung gehören hochwertige Markengeräte von Miele und Gaggenau. Vorhanden sind unter anderem ein Kochfeld mit integriertem Dunstabzug nach unten, ein Miele-Backofen, ein Miele-Kombidämpfer, eine vollintegrierte Miele-Geschirrspülmaschine sowie eine Miele-Kühl-Gefrierkombination. Die Küche verbindet damit hochwertige Optik mit einem hohen praktischen Nutzwert.Teilweise überdachte LoggiaDirekt an den Küchen- und Essbereich schließt sich der attraktive Außenbereich an. Die großzügige Loggia bzw. der teilweise überdachte Balkon ist durch eine breite Fenster- und Türanlage unmittelbar mit dem Innenraum verbunden.

Durch die teilweise Überdachung und die seitliche Einbindung in den Baukörper entsteht ein angenehm geschützter Außenbereich. Die Fläche bietet ausreichend Platz für eine größere Sitz- oder Loungegruppe und erweitert den Wohnbereich in den wärmeren Monaten nach außen. Ein besonderes Ausstattungsmerkmal ist der vorhandene elektrische Heizstrahler. Dadurch lässt sich der Außenbereich auch an kühleren Abenden und während der Übergangszeit komfortabel nutzen.Schlafzimmer auf der HauptwohnebeneDas Schlafzimmer der unteren Wohnebene bietet ausreichend Platz für ein großes Doppelbett sowie zusätzliche Schrankmöbel.

Zwei Dachflächenfenster sorgen für eine angenehme natürliche Belichtung.Ein vorhandener Einbauschrank schafft zusätzlichen Stauraum. TV-Anschluss und integrierte Deckenspots ergänzen die Ausstattung. Hochwertiges HauptbadezimmerDas großzügige Hauptbadezimmer präsentiert sich modern und hochwertig. Großformatige Fliesen in Grau- und Betonoptik bestimmen das klare Erscheinungsbild. Zur Ausstattung gehören eine bodengleiche Dusche mit Kopfbrause, ein hochwertiges Dusch-WC sowie ein großzügiger Waschtischbereich mit umfangreichen Staumöglichkeiten.

Zwei Dachflächenfenster sorgen für Tageslicht und ermöglichen eine natürliche Belüftung. Integrierte Deckenspots runden das moderne Beleuchtungskonzept ab. Separates Gäste-WCErgänzend zum Hauptbadezimmer steht ein separates Gäste-WC zur Verfügung. Dieses ist mit WC, Urinal und modernem Waschtisch ausgestattet. Auch hier finden sich die großformatigen Fliesen und die hochwertige Gestaltung der übrigen Wohnung wieder. Eine Glastür unterstreicht den modernen Charakter.Abstell- und HauswirtschaftsraumEin separater Abstellraum innerhalb der Wohnung bietet wertvollen zusätzlichen Stauraum und übernimmt gleichzeitig die Funktion eines Hauswirtschaftsbereichs.

Hier befinden sich die Anschlüsse und Stellmöglichkeiten für Waschmaschine und Trockner. Ein eigenes Dachflächenfenster sorgt für Tageslicht und Belüftung. Der Raum wird durch eine Glastür vom Flurbereich getrennt. Damit können Waschmaschine, Trockner und weitere Haushaltsgegenstände praktisch außerhalb der eigentlichen Wohnräume untergebracht werden.Maisonetteebene mit Galerie und LuftraumÜber die offen gestaltete Treppe gelangt man in die zweite Dachgeschossebene.

Bereits der Treppenaufgang bildet ein prägendes Gestaltungselement und verbindet die beiden Ebenen optisch miteinander.Oben angekommen öffnet sich ein Galeriebereich entlang des großzügigen Luftraums. Von hier aus ergeben sich besondere Blickbeziehungen in den darunterliegenden Essbereich. Die sichtbaren Holzbalkenelemente setzen sich auf dieser Ebene fort und schaffen gemeinsam mit den Dachschrägen eine wohnliche Atmosphäre. Im Galerie-, Büro- und Schlafbereich wurde ein Vinylboden in cremefarbener Steinoptik verlegt.

Der vordere Bereich der Galerie eignet sich hervorragend als Homeoffice bzw. Büroarbeitsplatz. Ein Fenster sorgt für natürliche Belichtung, während die offene Verbindung zum Luftraum ein großzügiges Raumgefühl erzeugt. Zusätzlich lässt sich auf der Galerie eine kleine Sofa-, Lese- oder Rückzugszone einrichten. Niedrige Stauraumlösungen unter den Dachschrägen nutzen die vorhandenen Flächen effizient aus. Gerade die Kombination aus Arbeitsbereich, Galerie und Sichtverbindung zum darunterliegenden Wohnraum macht diesen Teil der Wohnung besonders individuell.Weiteres Zimmer auf der MaisonetteebeneAuf der oberen Ebene befindet sich ein weiteres großzügiges Zimmer, das derzeit als Schlaf- bzw. Familienbereich genutzt wird.

Mehrere Dachflächenfenster sorgen für eine sehr gute Belichtung. Die Dachschrägen verleihen dem Raum einen gemütlichen Charakter, während niedrige Stauraumlösungen entlang der Wände die vorhandenen Flächen sinnvoll nutzen. Der Bereich bietet unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten - beispielsweise als Schlafbereich, Kinderzimmer, Gästezimmer oder privater Rückzugsraum.Zweites Badezimmer im DachgeschossAuch die obere Wohnebene verfügt über ein eigenes Badezimmer.

Dieses ist mit Dusche, WC und Waschtisch ausgestattet. Großformatige Fliesen in Betonoptik und ein Dachflächenfenster sorgen für eine moderne und zugleich helle Gestaltung. Mit zwei Badezimmern und einem zusätzlichen Gäste-WC bietet die Wohnung einen außergewöhnlich hohen Sanitärkomfort.Technische Ausstattung und WohnkomfortDie Wohnung verfügt über weiße, dreifach verglaste Kunststofffenster. An den Dachflächenfenstern befinden sich elektrische Rollläden; die weiteren entsprechenden Fenster sind mit elektrisch bedienbaren Jalousien ausgestattet.

Sämtliche Wohnräume verfügen über Fußbodenheizung. Zahlreiche integrierte LED-Deckenspots sorgen für ein modernes und gleichmäßiges Beleuchtungskonzept. Die Wohnungseingangstür ist mit einem Fingerprint-Zugangsschloss ausgestattet. Zusätzlich stehen ein elektrischer Türöffner und eine Türkommunikationsanlage mit Kamera zur Verfügung.Aufzug und komfortable ErschließungDie Wohnung ist sowohl über das gepflegte Treppenhaus als auch bequem über einen modernen Personenaufzug erreichbar.

Der Aufzug verbindet die Wohngeschosse mit dem Untergeschoss bzw. der Tiefgarage und ermöglicht damit kurze und komfortable Wege vom Fahrzeug bis zur Wohnung. Das gemeinschaftliche Treppenhaus präsentiert sich hell und modern. Großformatige Bodenfliesen, helle Wandflächen und Edelstahlhandläufe unterstreichen den gepflegten Gesamteindruck.Tiefgarage, Keller und GemeinschaftsflächenZur Wohnung gehört ein Tiefgaragenstellplatz mit 1/10.000 Miteigentumsanteil.

Die Wohnanlage verfügt insgesamt über 24 Tiefgaragenstellplätze. Die großzügig angelegte Tiefgarage ist über eine separate Abfahrt erreichbar. Ein elektrisch betriebenes Tor sichert die Zufahrt. Im Untergeschoss befinden sich außerdem ein gemeinschaftlicher Fahrradbereich sowie die Kellerabteile. Zur Wohnung gehört ein eigener Kellerbereich. Ein separater gemeinschaftlicher Müllraum ermöglicht die geordnete und wettergeschützte Unterbringung der Abfallbehälter.AußenanlagenAuch die gemeinschaftlichen Außenanlagen unterstreichen den hochwertigen Gesamteindruck der Immobilie.

Auf der rückwärtigen Gebäudeseite befindet sich eine großzügige gemeinschaftliche Grünanlage mit Rasenflächen, Bäumen, Sträuchern und unterschiedlichen Pflanzbereichen. Ein besonderes gestalterisches Element stellt die unmittelbar am Gebäude angelegte Teichanlage dar. Wasserpflanzen, und Seerosen verleihen dem Außenbereich einen individuellen und naturnahen Charakter. Die moderne weiße Gebäudefassade mit ihren großzügigen Fensterflächen, Balkonen und Loggien bildet einen attraktiven Kontrast zur begrünten Außenanlage.

Straßenseitig ist die Zufahrt zur Tiefgarage direkt in das Gebäude integriert. Dadurch kann ein wesentlicher Teil der rückwärtigen Grundstücksfläche frei von Fahrzeugverkehr gehalten werden.Professionelle HausverwaltungDie Wohnungseigentümergemeinschaft wird durch die Broschke Hausverwaltungs GmbH in Bad Saulgau professionell verwaltet. Die Hausverwaltung übernimmt die organisatorische und kaufmännische Betreuung der Gemeinschaft. Die gemeinschaftlichen Bereiche und Außenanlagen vermitteln insgesamt einen gepflegten und ordentlich verwalteten Eindruck.ErhaltungsrücklageDie Eigentümergemeinschaft hat die Bildung von Erhaltungsrücklagen für Haus und Tiefgarage beschlossen.

Für das Gebäude wurde eine anfängliche Ansparung von 5,00 € je m² und Jahr beschlossen. Für die Tiefgarage erfolgt zusätzlich eine Ansparung von 60,00 € je Tiefgaragenstellplatz und Jahr. Damit erfolgt eine laufende finanzielle Vorsorge für zukünftige Erhaltungs- und Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum.Hausgeld und laufende BewirtschaftungskostenFür die angebotene Wohnung mit 904/10.000 Miteigentumsanteilen beträgt der monatliche Hausgeldvorschuss ab 2027 gemäß aktuellem Wirtschaftsplan 339,00 €. Davon entfallen rund 243,06 € monatlich auf umlagefähige Betriebskosten, die bei einer Vermietung grundsätzlich auf den Mieter umgelegt werden können.

Die nicht umlagefähigen Kosten belaufen sich auf rund 58,67 € monatlich und sind vom Eigentümer zu tragen. Zusätzlich werden monatlich rund 36,46 € der Erhaltungsrücklage für das Gebäude zugeführt. Für den zur Wohnung gehörenden Tiefgaragenstellplatz G19 (Stellplatz Nr. 20) beträgt der monatliche Hausgeldvorschuss ab 2027 weitere 15,00 €. Hiervon entfallen rund 0,14 € monatlich auf umlagefähige Kosten, rund 9,35 € auf nicht umlagefähige Kosten und rund 5,04 € auf die Zuführung zur Erhaltungsrücklage.

Damit beträgt der monatliche Hausgeldvorschuss für Wohnung und Tiefgaragenstellplatz zusammen 354,00 €. Hiervon sind insgesamt rund 243,20 € monatlich umlagefähig und rund 68,02 € monatlich nicht umlagefähig. Zusätzlich fließen rund 41,50 € monatlich in die Erhaltungsrücklagen und dienen damit der langfristigen finanziellen Vorsorge und dem Werterhalt des Gemeinschaftseigentums.FazitDiese außergewöhnliche Maisonettewohnung hebt sich durch ihre offene Architektur über zwei Wohnebenen, die hochwertige Ausstattung und das großzügige Raumgefühl deutlich von einer klassischen Dachgeschosswohnung ab. Das architektonische Herzstück bilden der offene Wohn-, Ess- und Küchenbereich und der darüberliegende Luftraum mit Galerie.

Sichtbare Holzbalkenelemente verbinden moderne Gestaltung mit einer angenehm wohnlichen Atmosphäre. Die hochwertige Küche, zwei Badezimmer, ein separates Gäste-WC, die geschützte Loggia mit elektrischem Heizstrahler und die zahlreichen durchdachten Stauraumlösungen unterstreichen den besonderen Anspruch der Wohnung. Fußbodenheizung, elektrische Beschattung, moderne Zugangstechnik, Aufzug, Tiefgaragenstellplatz und Kellerbereich ergänzen den hohen Wohnkomfort.

Eine besondere Immobilie für Käufer, die großzügiges Wohnen, moderne Architektur und eine hochwertige Ausstattung in zentraler Lage von Bad Saulgau miteinander verbinden möchten.