Als wir uns die Lage am Wohnungsmarkt zum Jahreswechsel angesehen haben, schien vieles auf Stabilisierung hinzudeuten. Die Preise hatten sich beruhigt, die Bauzinsen wurden kalkulierbarer und viele Käufer schöpften neue Hoffnung. Doch nur wenige Monate später haben geopolitische Spannungen und steigende Ölpreise die Inflation erneut angeheizt – und damit auch die Prognosen durcheinandergebracht.

Trotz dieser neuen Unsicherheiten zeigt sich: Der Wohnungsmarkt bietet 2026 wieder gute Perspektiven. Allerdings nicht für alle gleichermaßen. Während sich aktuell bei den Mietpreisen vorerst kein weiterer Anstieg abzeichnet, eröffnen sich für Käufer und Eigentümer wieder deutlich bessere Chancen:

1. Ein Markt im Spannungsfeld: Knappheit trifft auf neue Dynamik

Der zentrale Treiber bleibt unverändert: Es gibt zu wenig Wohnungen. Der Neubau nimmt weiter zu, bleibt aber noch deutlich hinter dem Bedarf zurück weil viele Projekte verschoben wurden oder mangels Kapazitäten “auf Eis” liegen. Gleichzeitig wächst die Nachfrage weiter – insbesondere in wirtschaftsstarken Regionen und in Städten mit guten Lagen.

Diese Kombination sorgt dafür, dass sich der Markt zwar stabilisiert, aber auf einem angespannten Niveau bleibt. Besonders in bevorzugten Wohnlagen und bei hochwertigen oder  sogar exklusiven Immobilien ist die Nachfrage weiterhin hoch.

Nach dem schwachen Jahr 2024 zeigten die neuesten Monatsdaten Anfang des Jahres wieder nach oben:

• Jan–Okt 2025: In neu zu errichtenden Wohngebäuden wurden 159.200 Wohnungen genehmigt, +14,0 % bzw. +19.600 gegenüber dem Vorjahreszeitraum. (Statistisches Bundesamt
• Auch insgesamt (neue + bestehende Gebäude) waren es 195.400 genehmigte Wohnungen, +11,2 % im Zeitraum Jan–Okt 2025. (Statistisches Bundesamt)

Genehmigungen sind ein Frühindikator. Mehr Genehmigungen bedeuten meist: mehr Baustarts – und später mehr fertiggestellte Wohnungen. Zwar wurden in 2024 weniger Wohnungen fertig gestellt, aber der Bauüberhang lag Ende 2024 bei 759.700 genehmigten, aber noch nicht fertig gestellten Wohnungen, davon 330.000 bereits im Bau. (Quelle: Statistisches Bundesamt). Auch ein hoher Bauüberhang bietet in 2026 ein großes Potential für mehr Wohnungen.

Allerdings: Zwischen Baugenehmigung und Fertigstellung liegen in der Praxis oft 2-3 Jahre. Deshalb rechnen Experten für 2026 trotz steigender Genehmigungszahlen mit weniger als 200.000 fertig gestellten Wohnungen und die guten Zahlen aus 2025 werden sich voraussichtlich erst 2027/2028 niederschlagen. Die positive Richtung ist da, aber die Lage für Wohnungssuchende ist in 2026 angespannt.

2. Der Bau-Turbo ist beschlossen – erste Belebungssignale aber mancherorts noch Klärungsbedarf

• Der „Bau-Turbo“ (Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus/ Wohnraumsicherung) wurde politisch noch im Herbst 2025 beschlossen. Stand Februar 2026 weist das statistische Bundesamt einen Anstieg der Baugenehmigungen gegenüber dem Vormonat um 24,1 Prozent aus. Ob es sich hierbei nur um eine übliche Frühjahrsbelebung oder um einen nachhaltigen Trend handelt ist jedoch noch unsicher.
• Ziel ist ausdrücklich: schneller mehr bezahlbare Wohnungen bauen und weniger Bürokratie; u. a. über eine befristete Sonderregelung im BauGB. (BMWSB) Jedoch deuten regionale Medienberichte darauf hin, dass in mehreren Gemeinden noch Klärungsbedarf besteht und es bei der Umsetzung klemmt.

Grundsätzlich gut: Wenn Kommunen und Projektierer schneller zu Baurecht kommen, steigt die Wahrscheinlichkeit, dass wieder mehr Projekte real umgesetzt werden.

3. Bauen wird wieder einfacher und günstiger

Ein großer Kostentreiber sind Normen/Standards, die über das gesetzlich Notwendige hinausgehen. Hier setzt ein neuer Baustandard, der „Gebäudetyp E“ an:

• der Gebäudetyp E steht für einfaches, bedarfsgerechtes Bauen und den Verzicht auf kostspielige Standards, die gesetzlich nicht zwingend sind – im Neubau wie bei Umbau/Modernisierung. (Quelle BMWSB, mehr zum Gebäudetyp E finden Sie auf wohnung-jetzt.de in unserem Online-Artikel Wohnungen sollen billiger werden – der Gebäudetyp E kommt)
• DIN ordnet ein: Ziel sind flexiblere Regeln, Abweichungen sollen nicht automatisch als Mangel gelten (bei klaren Verantwortlichkeiten, Quelle: din-de)

Warum das 2026 hilft: Wenn „Komfortnormen“ seltener zum Muss werden, kann das Baukosten senken – vor allem bei größeren Mehrfamilienhaus-Projekten und standardisierten Wohnungsbauten.

Für Käufer kann es in 2026 auch wieder günstiger werden – dazu tragen die Förderprogramme der staatlichen KfW-Bank bei. In 2026 gibt es wieder mehrere Programme, die den Kauf von Wohnungen sowohl für Selbstnutzer als auch für Kapitalanleger fördern. Neu ist die Förderstufe Effizienzhaus 55, die den etwas niedrigeren Effizienzhausstandard wieder aktiviert. Zinsgünstige Kredite für den Bau oder Erstkauf von Haus oder Eigentumswohnung sind im KfW-Programm “Wohneigentum für Familien – Neubau 300” erhältlich. Das Programm “Jung kauft Alt” wurde mit besseren Zinskonditionen ausgestattet. Für Kapitalanleger, die in Neubau-Wohnungen für die Vermietung investieren gibt es zudem eine zusätzliche Förderung durch üppige Sonderabschreibungen (mehr dazu bei wohnung-jetzt.de:

4. Perspektiven für Käufer: Deutlich bessere Chancen als in den Vorjahren

Für Käufer haben sich die Rahmenbedingungen aktuell spürbar verbessert:

• Stabilere Preise schaffen Planungssicherheit

Nach den starken Schwankungen der letzten Jahre entwickeln sich die Preise für Wohnungen und Häuser wieder moderater. In vielen Regionen sind realistische Kaufpreise möglich – vor allem außerhalb der Top-Innenstädte.

• Zinsen bleiben berechenbar

Auch wenn steigende Ölpreise die Inflation beeinflussen, haben sich die Bauzinsen auf einem Niveau eingependelt, das für viele Käufer wieder kalkulierbar ist. Das sorgt für mehr Sicherheit bei Finanzierungsentscheidungen.

• Weniger Wettbewerb, mehr Verhandlungsspielraum

Der extreme Nachfrageüberhang aus den Boomjahren hat sich abgeschwächt. Käufer treffen häufiger auf verhandlungsbereite Verkäufer – besonders bei Bestandsimmobilien.

• Gute Lagen bleiben wertstabil

Wohnungen und Häuser in bevorzugten Wohnlagen zeigen sich weiterhin robust. Hier lohnt sich der Einstieg besonders, da langfristig stabile oder steigende Werte zu erwarten sind.

👉 Fazit für Käufer:
2026 ist ein gutes Jahr, um eine Wohnung zu kaufen oder ein Haus zu erwerben – vorausgesetzt, Lage und Finanzierung passen. Die Bedingungen sind deutlich ausgewogener als noch vor wenigen Jahren.

5. Perspektiven für Mieter: Steigende Mieten und wenig Entlastung

Für Mieter bleibt die Lage auch 2026 herausfordernd. Die Hoffnung auf Entspannung hat sich bislang nicht erfüllt – im Gegenteil:

• Die Mieten steigen weiter, vor allem in guten Lagen
• Kleine Wohnungen sind besonders gefragt und entsprechend knapp
• Häuser zur Miete bleiben selten und teuer

Außerdem: Gerade in Großstädten und deren Umland wird altersgerecht wohnen zunehmend zum Engpass: Barrierearme Wohnungen sind rar und werden stark nachgefragt.

Die steigenden Energiepreise wirken sich zusätzlich indirekt aus. Vermieter geben höhere Kosten zumindest teilweise weiter oder investieren weniger in neue Mietangebote. Für viele Haushalte bedeutet das: Der Anteil der Wohnkosten am Einkommen steigt weiter.

Kleiner Lichtblick: Aktuelle Marktanalysen deuten darauf hin, dass die Mietpreise jetzt vielerorts stagnieren, also der Preisanstieg gestoppt ist.

👉 Fazit für Mieter:
Wer eine passende Wohnung in guter Lage gefunden hat, bleibt oft länger. Alternativen zu finden, wird schwieriger – und teurer.

Wenn sich die Inflation allerdings wieder negativ entwickelt, dann sinken im Jahr 2026 die Spielräume für weitere Zinssenkungen! Die Europäische Zentralbank (EZB) ließ bei ihrer letzten Sitzung am 18.12.2025 die Leitzinsen erneut unverändert. Auch aktuell spricht aufgrund der gestiegenen Ölpreise wenig dafür, dass man mit einer Zinssenkung rechnen kann.

6. Regionale Unterschiede nehmen weiter zu

Ein klarer Trend setzt sich fort: Die Schere zwischen starken und schwächeren Regionen geht weiter auseinander!

• In Metropolregionen und wirtschaftsstarken Städten bleiben Wohnungen knapp
• Gute Lagen entwickeln sich stabil bis positiv
• Ländliche Regionen und strukturschwächere Gebiete zeigen teilweise stagnierende Preise

Für Käufer bedeutet das: Eine sorgfältige Auswahl der Lage wird noch wichtiger. Für Mieter wiederum entscheidet die Region zunehmend darüber, wie stark die Belastung ausfällt.

Unser Fazit: warum der Wohnungsmarkt in 2026 wieder gute Perspektiven bietet – aber nicht für alle

Der Wohnungsmarkt hat sich 2026 neu sortiert. Die großen Unsicherheiten der vergangenen Jahre weichen einer vorsichtigen Stabilität – trotz neuer geopolitischer Risiken.

• Für Mieter bleibt die Lage weiter angespannt, bei steigendem Kostendruck
• Für Käufer eröffnen sich wieder echte Chancen, insbesondere beim Kauf von Wohnungen und Häusern in guten Lagen
• Für Investoren bleibt Wohnraum ein knappes aber gefragtes Gut, nicht zuletzt weil neue steuerlichen Anreize und Förderprogramme sehr attraktiv sind.

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