Der Wohnungsmarkt in Deutschland ächzt unter knappem Wohnraum, ausuferndem Regulierungswahn und steigenden Bau- und Sanierungskosten. Für viele Vermieter eine Gemengelage, die das Vermieten zunehmend unattraktiv macht. In der öffentlichen Diskussion zeigt sich längst, was private Vermieter im Stillen vollziehen: Statt Wohnraum anzubieten, lässt man die Wohnung lieber leer stehen, wenn sich niemand aus Verwandtschaft oder engem Umfeld findet.

Auf der anderen Seite gilt die Immobilie in unsicheren Zeiten als sicherer Hafen für Kapital. Wohnimmobilien überzeugten in den vergangenen Jahren mit erheblichem Wertzuwachs – und daran wird sich nach Auffassung vieler Experten auch in Zukunft wenig ändern.

Für findige Anleger hat sich die Lage zuletzt sogar spürbar verbessert. Ende 2025 hat das Bundesfinanzministerium eine restriktive Verwaltungsvorgabe kassiert, die den Nachweis einer höheren Gebäudeabschreibung jahrelang erschwert hatte. Damit wird ein Instrument wieder attraktiv, mit dem auch ältere Bestandswohnungen steuerlich Verluste aus Vermietung und Verpachtung erzeugen können – das Restnutzungsdauer-Gutachten.

So funktioniert das Restnutzungsdauer-Gutachten

Eigentümer vermieteter Wohnungen schreiben ihr Gebäude in der Regel mit dem gesetzlich typisierten Satz ab: 2 Prozent für Bestandsgebäude, 3 Prozent für Neubauten mit Fertigstellung ab dem 1. Januar 2023. Hinter den 2 Prozent steckt die Annahme einer „Gebäudelebenszeit“ von 50 Jahren. Jedes Jahr wird der Gebäudewert buchhalterisch um 2 Prozent reduziert, also abgeschrieben. Dieser Betrag wird steuerlich von den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung abgezogen und wirkt sich steuermindernd aus.

2 Prozent sind allerdings nicht besonders üppig. Doch wer dem Finanzamt nachweist, dass ein Wohngebäude seine tatsächliche Nutzungsdauer schon früher erreicht, darf nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG mit einem höheren Prozentsatz abschreiben. Aus dem buchhalterischen Verlust, der so entsteht, lässt sich die Steuerlast deutlich senken.

Dazu ein Beispiel – Der Gebäudewert einer Wohnung liegt bei 200.000 Euro:

Bei einer angenommenen Jahresnettomiete von 10.000 Euro reduziert ein höherer Abschreibungsbetrag die zu versteuernden Einkünfte spürbar – bis hin zu einem rechnerischen Verlust, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann.

Aktuelle Rechtslage 2026: Das Finanzamt musste einlenken

Lange war strittig, wie streng der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer ausfallen muss. Zwischen 2023 und 2025 verlangte die Finanzverwaltung Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten oder eigens zertifizierten Sachverständigen und erkannte rein rechnerische Restnutzungsdauern nicht an. Das hat sich erledigt: Mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 hat das Bundesfinanzministerium seine restriktive Vorgabe vollständig aufgehoben.

Maßgeblich sind nun wieder der Gesetzeswortlaut und die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs: Zulässig ist jede geeignete sachverständige Methode, und ein zwingend zertifizierter Gutachter ist nicht mehr erforderlich. Eine im Gesetzgebungsverfahren geplante erneute Verschärfung wurde zudem nicht umgesetzt. Eine Einschränkung bleibt aber bestehen: Ein reiner Rechenmodellwert genügt nicht. Das Gutachten muss den konkreten Zustand des Objekts beurteilen – also etwa unterlassene oder durchgeführte Modernisierungen berücksichtigen.

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Wann sind die Aussichten auf eine erhöhte Abschreibung gut?

Dem Finanzamt muss eine niedrigere tatsächliche Nutzungsdauer plausibel begründet werden. Entscheidend ist dabei nicht das Baujahr allein, sondern der reale Zustand des Gebäudes. Gute Aussichten bestehen vor allem bei:

• älteren Bestandsgebäuden mit deutlichem Abstand zur typisierten Nutzungsdauer,
• Gebäuden mit mittlerer bis schlechter Energieeffizienz,
• Objekten mit Sanierungsstau oder schadhafter Bausubstanz.

Gerade der Sanierungsstau ist ein häufiger Treiber – und führt in der Praxis oft direkt zur nächsten Frage nach den energetischen Sanierungspflichten nach dem GEG. Beides sollte man zusammen denken.

Wie lässt sich der Nachweis erbringen?

Wer auf Nummer sicher gehen will, beauftragt einen erfahrenen, möglichst lokalen Sachverständigen mit einem objektbezogenen Gutachten zur Restnutzungsdauer. Dieses wird anschließend mit einem Antrag auf Korrektur der Abschreibung beim Finanzamt eingereicht. Entscheidend sind heute Qualifikation, Unabhängigkeit und die Nachvollziehbarkeit der Begründung – nicht mehr ein bestimmter formaler Titel. In vielen Fällen kann der Gutachter schon anhand einiger Gebäudeeckdaten abschätzen, ob sich der Aufwand überhaupt lohnt.

Was kostet ein Restnutzungsdauer-Gutachten?

Je nach Objekt und Aufwand bewegen sich die Kosten meist im Bereich einiger hundert Euro, bei größeren Wohnanlagen steigen die Kosten schnell auf 4-stellige Eurobeträge. Allerdings sind die Ausgaben dafür als Werbungskosten sofort steuerlich absetzbar. In eine Wirtschaftlichkeitsrechnung gehören sie damit nur abzüglich der eigenen Steuerersparnis – was den Kostenaufwand deutlich relativiert.

Der Hebel dahinter: die Kaufpreisaufteilung

Abschreibbar ist nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden. Wer die Kaufpreisaufteilung sauber und realistisch zugunsten des Gebäudeanteils ansetzt, vergrößert die Bemessungsgrundlage – und damit die Wirkung jeder erhöhten Abschreibung. Restnutzungsdauer-Gutachten und Kaufpreisaufteilung sind deshalb keine getrennten Themen, sondern zwei Hebel, die zusammen ihre volle Wirkung entfalten.

Für wen sich ein Gutachten oft nicht lohnt

Nicht in jedem Fall ist der Aufwand sinnvoll. Wer ein älteres Gebäude bereits 20 Jahre oder länger vermietet, hat es über einen langen Zeitraum abgeschrieben. Der Buchwert ist dann schon niedrig, und der Hebel einer höheren Abschreibung fällt entsprechend gering aus. Ähnlich sieht es bei umfassend sanierten oder modernisierten Wohnungen aus: Solche Maßnahmen wirken werterhaltend bis werterhöhend und verlängern die Nutzungsdauer. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten sollte daher möglichst vor einer großen Sanierung eingeholt werden.

Worauf Anleger wirklich achten sollten

Ein verbreiteter Denkfehler: Die erhöhte Abschreibung ist kein dauerhaftes Geschenk, sondern zunächst ein Stundungseffekt. Das Gesamtvolumen der AfA bleibt der Gebäudewert – er wird lediglich schneller abgeschrieben.

Wird die Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft, mindert die bereits geltend gemachte AfA die Anschaffungskosten und erhöht so den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Ein Teil des Vorteils wird damit zurückgeholt. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Verkauf hingegen steuerfrei – und die schneller abgeschriebenen Beträge bleiben ein echter, dauerhafter Vorteil. Anders als oft angenommen ist also nicht der Verkauf nach Fristablauf das Problem, sondern der Verkauf davor.

Ein zweites Risiko betrifft besonders aktive Investoren: Wer in kurzer Zeit mehrere Objekte an- und verkauft, kann in den gewerblichen Grundstückshandel rutschen (Drei-Objekt-Grenze). Dann entfällt das Privileg der Spekulationsfrist, und es fällt zusätzlich Gewerbesteuer an. Wer die Immobilie gezielt als Kapitalanlage mit Haltehorizont erwirbt, ist hier klar im Vorteil.

Fazit

Das Restnutzungsdauer-Gutachten ist 2026 so attraktiv wie selten zuvor: weniger formale Hürden, klare Rückendeckung durch die Rechtsprechung und ein realer Liquiditätsvorteil – vorausgesetzt, die Strategie stimmt. Wer ein passendes Bestandsobjekt langfristig hält, die Kaufpreisaufteilung mitdenkt und den Verkaufszeitpunkt sauber plant, holt das Maximum heraus. Wer kurzfristig dreht, sollte die Rechnung zweimal machen.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Ob und in welchem Umfang sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten im Einzelfall lohnt, sollte mit einem Steuerberater geprüft werden.

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