Stimmung hellt sich auf, Käufer zögern noch: Warum jetzt eine Stunde für Mieter schlägt
Die Wirtschaft blickt so zuversichtlich nach vorn wie seit Jahren nicht, doch viele Kaufinteressierte warten ab. Gleichzeitig bleibt Mieten teuer. Unser neues Wohnungsbarometer zeigt, wo in Deutschland gemietet und wo gekauft wird – und warum gerade Mieter jetzt eine Chance haben.
Die Signale am Wohnungsmarkt sind im Herbst 2026 gemischt. Die Unternehmen werden optimistischer, die Notenbanken legen eine Pause ein, die Bauzinsen haben sich stabilisiert. Trotzdem halten sich viele Käufer zurück, denn die Finanzierung ist seit dem Sommer deutlich teurer geworden. Am Mietmarkt dagegen bleibt die Lage angespannt. Für Mieter, die über Eigentum nachdenken, ist das eine interessante Ausgangslage.
Konjunktur und Zinsen: Zuversicht, aber keine Zinsentlastung
Das ifo-Geschäftsklima ist im Oktober auf 90,2 Punkte gestiegen, zum sechsten Mal in Folge. Getragen wird der Anstieg von den Erwartungen der Unternehmen, ihre aktuelle Lage beurteilen sie dagegen etwas schlechter. Auch im Bauhauptgewerbe hat sich die Stimmung verbessert.
Die Europäische Zentralbank hat heute ihre Leitzinsen nicht geändert. Dieser Schritt war von vielen Ökonomen gemäß einer Umfrage von Reuters auch so erwartet worden. Damit bleibt der Einlagesatz nach der letzten Erhöhung im September bei 2,50 Prozent.
Die Bauzinsen haben sich laut Interhyp bei rund 4,4 Prozent für zehnjährige Darlehen eingependelt. Seit Juli sind sie allerdings um rund 0,8 Prozentpunkte gestiegen. Eine Monatsrate für denselben Kredit ist damit spürbar höher als noch im Frühsommer.
Politik: Mehr Wahlfreiheit beim Heizen, einfacheres Bauen erst später
Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das im Juli beschlossen wurde, entfällt die Pflicht, neue Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben. Käufer und Verkäufer älterer Immobilien haben damit mehr Spielraum beim Heizungstausch. Ganz ausgeräumt ist die Unsicherheit nicht: Fachleute kritisieren das Gesetz als kompliziert, und für den Gebäudebestand sind noch Fragen offen. Dazu haben wir bereits in unserem Podcast „Immotipps“ berichtet.
Für Käufer bleibt deshalb wichtig: Der energetische Zustand einer Wohnung entscheidet mit über ihren Wert und die künftigen Kosten. Ein Blick in den Energieausweis gehört zu jeder Besichtigung.
Einen weiteren Impuls könnte mittelfristig der Gebäudetyp E geben. Der Gesetzentwurf wurde am 26. Oktober vorgelegt und geht jetzt an Länder und Verbände. Er soll es Bauherren erleichtern, rechtssicher auf teure Komfortstandards zu verzichten. Bis das Gesetz gilt und sich im Neubau auswirkt, wird es allerdings noch dauern.
Kaufmarkt: Preise stabil, Käufer vorsichtig
Die höheren Zinsen bremsen aktuell die Nachfrage, wie Marktbeobachter berichten. Die Preise geben trotzdem nicht nach. Bestandswohnungen kosteten im dritten Quartal bundesweit gut vier Prozent mehr als vor einem Jahr.
Wer jetzt kauft, hat allerdings weniger Konkurrenz und mehr Zeit für Besichtigungen und Verhandlungen. Zwischen Angebots- und tatsächlichem Kaufpreis lagen zuletzt im Schnitt rund sechs Prozent.
Mietmarkt: Knappes Angebot, verunsicherte Vermieter
In den 20 größten Wohnungsmärkten lagen die Angebotsmieten im dritten Quartal laut CBRE 3,6 Prozent über dem Vorjahr. Bundesweit werden immer noch deutlich weniger Mietwohnungen inseriert als Anfang 2022.
Viele private Vermieter sind verunsichert. Mit dem Mietrechtspaket „Miete II“ berät der Bundestag neue Regeln für Indexmieten, möblierte Wohnungen und Kurzzeitverträge. In einer Befragung von Haus & Grund gaben knapp 61 Prozent der Vermieter an, sie würden bei weiteren Verschärfungen wahrscheinlich ganz oder teilweise verkaufen. Das ist keine Prognose, zeigt aber die Stimmung.
Auf wohnung-jetzt.de sehen wir derzeit in vielen Regionen mehr Kaufangebote als Mietangebote.
Das wohnung-jetzt.de Barometer: Wo gemietet und wo gekauft wird
Bundesweit halten sich Miet- und Kaufangebote auf unserem Portal fast die Waage. Regional liegen dagegen Welten dazwischen.
Mitteldeutschland: viel Auswahl für Mieter, wenig für Käufer. In Sachsen-Anhalt sind neun von zehn Angeboten Mietwohnungen, in Thüringen und Sachsen mehr als acht von zehn. Das passt zum hohen Leerstand: In Sachsen-Anhalt steht laut Wohnungsmarktbericht des Landes fast jede elfte Wohnung leer. Kaufangebote sind dort dagegen rar, gemessen an der Einwohnerzahl deutlich seltener als im Bundesschnitt.
Berlin und Hamburg: umgekehrt. In Berlin ist nicht einmal jedes vierte Angebot eine Mietwohnung, in Hamburg nicht einmal jedes dritte. Wer dort mieten will, braucht Geduld. Wer kaufen will, hat vergleichsweise viel Auswahl.
Der Westen ist uneinheitlich. In Nordrhein-Westfalen, Hessen und Niedersachsen überwiegen die Mietangebote leicht. In Bayern und Baden-Württemberg sind dagegen fast zwei Drittel der Angebote Kaufwohnungen.
Am Wasser wird gekauft, im Ruhrgebiet gemietet
Noch deutlicher sind die Unterschiede in einzelnen Regionen. In Urlaubsregionen werden vor allem Ferien- und Zweitwohnungen sowie Kapitalanlagen angeboten, das Ruhrgebiet ist dagegen traditionell eine Mieterregion. Anteil der Mietangebote:
- traditionell eng auf den deutschen Inseln: nur 8 %, nicht einmal jedes zehnte Angebot ist eine Mietwohnung
- an den Seen in Bayern: 23 %
- Allgäu: 25 %
- Nordsee: 27 %
- Bodensee: 28 %
- Ostsee: 33 %
- Ruhrgebiet: 72 %, fast drei von vier Angeboten
- Harz: 76%
Aktuelle Angebote und Marktdaten finden Sie auf unseren Seiten zu den regionalen Wohnungsmärkten.
Die Chance für Mieter: die eigene Wohnung kaufen
Wenn private Vermieter verkaufen, ist der Mieter oft der naheliegende Käufer. Er kennt die Wohnung, das Haus und die Nachbarschaft und muss keinen Umzug planen. Für den Verkäufer ist ein Verkauf an den Mieter oft der einfachste Weg, denn eine vermietete Wohnung lässt sich an Selbstnutzer nur schwer verkaufen.
Das schafft Verhandlungsspielraum. Wer über einen Kauf nachdenkt, sollte früh das Gespräch mit dem Vermieter suchen und die Finanzierung vorab klären. Wichtig sind außerdem ein Blick in die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft und in den Energieausweis.
Wie Sie Schritt für Schritt vorgehen, erklärt unser Ratgeber „Vom Mieter zum Eigentümer“ .
Methodik und Quellen
So haben wir gezählt: Stichtagsauswertung aller Wohnungsinserate auf wohnung-jetzt.de am 29.10.2026, getrennt nach Miete und Kauf. Die Auswertung ist nicht repräsentativ für den Gesamtmarkt. Die Verteilung kann von der Zusammensetzung unserer Inserate abhängen. In Regionen mit wenigen Angeboten können schon kleine Änderungen die Anteile deutlich verschieben.
Quellen: