2026 wird kein Jahr der „kleinen Stellschrauben“. Vieles dreht sich um Energiekosten, Heizungstausch, Förderlogik – und darum, wie schnell (und wie teuer) künftig gebaut und modernisiert werden kann. Hier sind die wichtigsten Punkte, die Mieter, Vermieter, Eigentümer und Käufer in 2026 betreffen – mit dem, was man jetzt konkret daraus ableiten kann.
1) Mieter: Warmmiete im Blick – Energie wird neu verteilt
CO₂-Preis: fossiles Heizen bleibt der Kostentreiber.
Ab 2026 werden die Zertifikate im nationalen Emissionshandel erstmals versteigert – innerhalb eines Korridors von 55 bis 65 €/t CO₂. (Quelle: Umweltbundesamt)
Das sorgt besonders bei Gas- und Ölheizungen für Druck auf die Heizkosten. Bei maximal 65 €/t liegt die CO₂-Komponente (inkl. MwSt.) grob in der Größenordnung von bis zu ca. 1,55 ct/kWh Erdgas bzw. bis zu ca. 20,6 ct/Liter Heizöl (auf Basis offizieller CO₂-Faktoren, Quelle: BAFA+1).
Wichtig für Mieter: Wie viel davon über die Nebenkosten bei dir landet, hängt (wie schon heute) stark von Effizienz/Standard des Gebäudes und den geltenden Aufteilungsregeln ab.
Gas wird an einer Stelle günstiger – kann aber an anderer teurer werden.
Die Gasspeicherumlage fällt ab 2026 weg. Gleichzeitig können Gasnetzentgelte regional steigen, sodass die Entlastung nicht überall 1:1 ankommt (Quelle: co2online).
Strom: 2026 ist eine Entlastung geplant – aber regional unterschiedlich.
Für 2026 ist ein Bundeszuschuss von 6,5 Mrd. € vorgesehen, der die Strom-Netzentgelte dämpfen und so Haushalte entlasten soll. Wie stark das in deiner Rechnung ankommt, hängt vom Tarif und vom Netzgebiet ab.
📍Was Mieter jetzt tun können:
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Bei Neuvermietung/Umzug: Energiekennwerte & Heizungsart stärker gewichten als früher (Gas/Öl werden strukturell teurer, Quelle: Umweltbundesamt)
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Bei hohen Nebenkosten: Abschläge prüfen lassen – 2026 kann sich die Kostenstruktur (Gasumlage weg / Netzentgelte rauf / CO₂ rauf) sichtbar verschieben Quelle: co2online+1)
2) Vermieter: Modernisieren wird strategischer – Fördergeld selektiver
Heizungstausch im Bestand: 30.06.2026 ist in Großstädten ein Schlüsseldatum.
In Kommunen >100.000 Einwohnern muss die Wärmeplanung bis 30.06.2026 stehen. Spätestens danach wird beim Heizungseinbau im Bestand die 65-%-Erneuerbare-Energien-Vorgabe verbindlich – das beeinflusst Modernisierungsfahrpläne, Investitionszeitpunkte und Mietkommunikation. (Quelle: BMWSB)
BEG-Förderlogik: gleiche Überschrift, strengere Details.
Wenn du (oder deine Eigentümer) auf Wärmepumpen setzt: Ab 01.01.2026 gelten im BEG für geförderte Luft/Wasser-Wärmepumpen strengere Schallanforderungen (förderfähig nur, wenn das Außengerät deutlich leiser ist als bisher gefordert).
Das ist kein „Showstopper“, aber ein Planungsdetail: Gerät, Aufstellort und Nachbarschaftsschutz werden wichtiger.
📍 Fördertöpfe: 2026 kann enger werden.
Mehrere Übersichten deuten auf geringere Budgets bei der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) im Jahr 2026 hin – besonders bei größeren Sanierungsvorhaben. (Quelle: Sparkasse_de+1) Für Vermieter heißt das: Projekte sauber vorbereiten, Fristen/Antragslogik ernst nehmen und ggf. auch Alternativen durchdenken.
3) Wohnungseigentümer & WEGs: Mehr Möglichkeiten mit Solarstrom – aber mit Technikpflichten
📍Energy Sharing startet ab Mitte 2026.
Nach der EnWG-Novelle ist Energy Sharing ab Juni 2026 angelegt; in vielen Ratgebern wird es als „ab Sommer 2026“ greifbar beschrieben. Damit können sich Letztverbraucher zu Energiegemeinschaften zusammenschließen und lokal erzeugten Strom besser gemeinsam nutzen – auch für Mehrhausanlagen/WEGs wird das als Anwendungsfall gesehen. (Quelle: Wohnen im Eigentum+1)
Praxis-Haken: Ohne Mess-/Abrechnungslogik (Stichwort Smart Meter) läuft es nicht.
PV: Steuerlich attraktiv bleibt – Vergütung wird „marktlogischer“.
Der Nullsteuersatz auf die Lieferung/Installation bestimmter PV-Anlagen gilt (als Rechtslage) weiter; das BMF erläutert die Regeln zu § 12 Abs. 3 UStG ausführlich. (Quelle: Bundesministerium der Finanzen)
Auf der Einnahmeseite gilt: Für neue Anlagen wird das Thema „negative Strompreise“ wichtiger, weil dann zeitweise keine Förderung gezahlt wird mit Mechanismen zur Ausgleichslogik über Laufzeit (Quelle: Clearingstelle EEG|KWKG+1)
Barrierefrei/alter(s)gerecht umbauen: Förderung kommt zurück – in begrenztem Umfang.
Für 2026 sind wieder Mittel für KfW-Zuschüsse zur Barrierereduzierung im Gespräch (50 Mio. € werden berichtet), Details hängen von der konkreten Ausgestaltung ab. (Quelle: Energie-Fachberater+1) Die KfW beschreibt das Produkt und die dazugehörige Förderlogik vorerst nur grundsätzlich.
4) Immobilienkäufer & Bauherren: Kreditvergaben strenger, Betriebskosten werden kaufentscheidend – und Bauen soll einfacher werden
📍Kaufen heißt 2026: Technik & kommunale Wärmepläne mit kaufen.
Gerade in Großstädten entscheidet ab 2026 stärker als früher, ob ein Gebäude perspektivisch „heizungsfit“ ist (Wärmeplan, Netzoptionen, Platz für Wärmepumpe, Dämmstandard, Quelle: BMWSB+1). Wer unsaniert kauft, kauft häufiger auch eine Investitionsentscheidung mit.
📍Kreditvergabe der Banken wird wieder strenger.
Banken müssen ab Januar strengere Nachhaltigkeitsregeln bei der Kreditvergabe beachten. Unsanierte Wohngebäude werden mit größeren Risikoaufschlägen bewertet – die Folge sind steigende Kreditkosten. Aber auch bei den Eigenkapitalrichtlinien wird nachgeschärft: Banken bieten kaum noch eine 100%-Finanzierung an. Wohnungskäufer müssen für gute Kreditkonditionen mindestens 20% Eigenkapital auf den Kaufpreis + Nebenkosten bieten.
Bauturbo wirkt – Gebäudetyp E ist der nächste Hebel.
Der „Bauturbo“ zur Beschleunigung im Bauplanungsrecht ist bereits in Kraft und soll 2026 in Projekten spürbar werden.
Der Gebäudetyp E ist politisch/gesetzgeberisch auf dem Weg: Ziel ist, einfacher und rechtssicher von überzogenen Ausstattungsstandards abweichen zu können – ohne Sicherheit/Brandschutz zu kompromittieren.
EU-EPBD: 2026 wird zum Umsetzungsjahr.
📍Die neue EU-Gebäuderichtlinie muss bis Ende Mai 2026 national umgesetzt werden. Was genau kommt, entscheidet die deutsche Ausgestaltung – aber Käufer sollten 2026 damit rechnen, dass Energie-/Sanierungsanforderungen regulatorisch weiter nachschärfen. (Quelle: BBSR GEG)
Bisher erschienen:
Beim Wohnungskauf bald weniger Papierkram: der digitale Kaufvertrag kommt!
Betriebskostenabrechnung: das sollten Mieter und Vermieter beachten