Wer 2026 eine Wohnung sucht, merkt schnell: Der Markt ist wieder in Bewegung. Mieten steigen weiter, und bei Eigentumswohnungen sowie Häusern zeigt sich nach der Preiskorrektur der letzten Jahre eine vorsichtige Erholung – je nach Stadt, Lage und Objektqualität aber sehr unterschiedlich. Genau deshalb lohnt es sich, nicht nur auf „Durchschnittspreise“ zu schauen, sondern gezielt nach guten Lagen und passenden Objektsegmenten zu filtern.

Damit du schneller zur passenden Immobilie kommst (ob mieten oder kaufen), findest du hier die wichtigsten Trends – plus konkrete Tipps für Berufseinsteiger, Wohnungssuchende bis Mitte 40 und alle, die mehr Platz brauchen.

1) Mieten: Mehr Druck, weniger Auswahl – besonders bei größeren Wohnungen

Die Angebotsmieten steigen weiter: Für Ende 2025 wurde ein Plus von rund +4,5 % im Jahresvergleich ausgewiesen. Gleichzeitig nehmen möblierte und befristete Inserate zu – bundesweit inzwischen ein spürbarer Anteil. Für dich heißt das:

• Größere Mietwohnungen (3–4 Zimmer) sind häufig am stärksten umkämpft, weil viele Haushalte sich „erstmal für Miete statt für Kauf“ entschieden haben.

• Möblierte, befristete Angebote wirken auf den ersten Blick attraktiv – sind aber oft teurer pro m² und schwerer mit klassischen Mietspiegeln zu vergleichen.

Tipp: So erkennst du faire Mietangebote schneller

1. Vergleiche immer kalt pro m² – und prüfe, ob Möblierung, Staffelmiete/Indexmiete oder Befristung enthalten ist.

2. Achte auf „versteckte“ Kosten: Möblierungszuschläge, Nebenkostenpauschalen, Internet/Service.

3. Setze dir auf dem Anzeigenmarkt Suchprofile: „unmöbliert“, „unbefristet“, „ab 70 m²“, „3 Zimmer“, „Balkon/Loggia“, „Aufzug“.

   

2) Kaufen: Preise stabilisieren sich – gute Lagen erholen sich zuerst

Bei Kaufpreisen ist die Richtung wieder positiver: Für Wohnimmobilien wurde im Verlauf von 2025 ein moderates Plus gemeldet (z. B. etwa +3,3 % im Jahresvergleich im 3. Quartal 2025). Aber: Das gilt nicht überall gleich.

Was wieder stärker zählt als 2021/2022

• Lage, Lage, Lage: Bevorzugte Wohnlagen und gute Lage-Cluster drehen meist früher ins Plus als Randlagen.

• Energiezustand: Unsanierte Objekte können günstiger wirken – werden aber schnell teuer, wenn Modernisierung ansteht. Tipp: kostenlose Energieberatung in Deiner Stadt nutzen!

• Objektart: Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser entwickeln sich teils unterschiedlich.

Tipp: So prüfst du Kaufangebote, ohne dich zu verzetteln

1. Rechne Monatskosten statt Kaufpreis: Zins + Tilgung + Hausgeld + Rücklagen + ggf. Modernisierung.

2. Checkliste „Wertstabil“: gute ÖPNV-Anbindung, kurze Wege, Nahversorgung, grüne Umgebung, lärmarme Seitenstraßen.

3. Bei Eigentumswohnungen: Protokolle der Eigentümerversammlung + Rücklagenstand + geplante Maßnahmen sind Pflichtlektüre.

3) Zinsen & Neubau: Mehr Planbarkeit – aber Neubau bleibt knapp

Die Zinsen sind Anfang 2026 stabiler als in den Vorjahren, was Planung erleichtert. Gleichzeitig bleiben Baukosten erhöht (zuletzt wurde für den Wohngebäudeneubau weiterhin ein Plus gegenüber dem Vorjahr gemeldet). Ergebnis: Neubau entlastet den Markt nur begrenzt. Und das hält den Druck auf Bestands-Wohnungen hoch – sowohl beim mieten als auch beim kaufen.

Tipp: Neubau clever nutzen – ohne Premiumpreis-Falle

• Suche nach „Neubau Erstbezug“ und nach „jüngerem Bestand“ (z. B. ab Baujahr 2010). Der zweite Bereich hat im Wohnungsmarkt 2026 oft die bessere Preis-Leistung.

• Prüfe Sonderumlagen/Restarbeiten bei jungen WEGs – nicht jeder „Neubau“ ist fertig kalkuliert.

4) Für wen lohnt sich was? Drei Zielgruppen, drei Strategien

A) Berufseinsteiger: kleine Apartments finden, ohne zu viel zu zahlen

Kleine Apartments sind gefragt – besonders in innenstadtnahen Quartieren, Uni-/Jobnähe und an S-Bahn-Achsen.

Deine Taktik

• Suchradius entlang ÖPNV-Korridoren statt nur „Innenstadt“.

• Filtere nach „1–2 Zimmer“, „ab sofort“, „unmöbliert“ (oder bewusst „möbliert“, wenn du kurzfristig bleiben willst).

• Schnelligkeit schlägt Perfektion: Unterlagenmappe (Selbstauskunft, Gehaltsnachweis/Arbeitsvertrag, Schufa) bereit halten.

B) Suchende bis Mitte 40 im Wohnungsmarkt 2026: Eigentumswohnungen als Plan A oder B

Wenn du zwischen „weiter mieten“ und „kaufen“ schwankst: Der Markt belohnt 2026 strukturierte Käufer.

Deine Taktik

• Lege deine Must-haves fest (z. B. 2–3 Zimmer, Balkon, Aufzug) und trenne sie von Nice-to-haves.

• Konzentriere dich auf gute Lagen: Viertel mit stabiler Nachfrage, guter Infrastruktur, niedriger Fluktuation.

• Beobachte Angebotspreise im Anzeigenmarkt 4–6 Wochen: Du erkennst, welche Wohnungen schnell weg sind und wo Verhandlungsspielraum entsteht.

C) Größere Mietwohnungen: mehr Platz, aber bezahlbar

Mehr Zimmer heißt nicht nur mehr Miete – sondern auch mehr Konkurrenz.

Deine Taktik

• Timing: Neue Inserate kommen oft werktags rein – richte Alerts ein.

• „Mikrolagen“ entscheiden: Eine ruhige Seitenstraße kann deutlich angenehmer sein als die Hauptstraße – bei ähnlichem Preis.

• Kompromisshebel: Ein Zimmer weniger, dafür bessere Lage – oder etwas weiter raus, dafür mehr Fläche.

5) Exklusive Immobilien und altersgerecht wohnen: Nischen, die größer werden

Auch wenn du nicht explizit danach suchst: Zwei Themen beeinflussen 2026 viele Entscheidungen:

• Exklusive Immobilien in Toplagen bleiben knapp – und ziehen oft den Standard im Umfeld mit.

• Altersgerecht wohnen gewinnt an Bedeutung (Aufzug, schwellenarm, Nahversorgung). Das kann auch für dich relevant sein: Wohnungen mit guter Barrierearmut sind langfristig oft leichter wieder zu vermieten oder zu verkaufen.

Fazit: 2026 gewinnt, wer Lage- und Kostenlogik kombiniert

Die wichtigste Veränderung: Nicht der Markt „insgesamt“ entscheidet, sondern dein Segment. Für Berufseinsteiger zählen schnelle Prozesse und realistische Filter. Für Käufer von Eigentumswohnungen zählt die Monatsrate und die Qualität der Lage. Für größere Miet-Wohnungen zählt Timing, Mikrolage und saubere Vergleichbarkeit.

Dein nächster Schritt im Anzeigenmarkt

• Erstelle 2–3 Suchprofile (z. B. „Apartment Jobstart“, „Wohnung 3 Zimmer Miete“, „Eigentumswohnung Kaufen gute Lage“)

• Aktiviere Benachrichtigungen

• Und speichere Favoriten, um Preisbewegungen im Blick zu behalten