Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) schreibt vor, dass Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Sie gilt für Mietwohnungen und für Wohnungseigentümergemeinschaften — und sie ist zwingend: Abweichende Vereinbarungen im Mietvertrag sind unwirksam, selbst wenn beide Seiten sie wollten.
Die Kernregel steht in § 7: Mindestens 50 %, höchstens 70 % der Heizkosten sind nach erfasstem Verbrauch zu verteilen. Der Rest geht nach Wohnfläche. Das ist kein Kompromiss aus Bequemlichkeit: Ein Teil der Wärme entsteht unabhängig vom Verhalten — Leitungsverluste, Wärmeabgabe an Nachbarwohnungen, Lage im Haus. Die Erdgeschosswohnung an der Nordwestecke heizt zwangsläufig mehr als die eingeschlossene im zweiten Stock.
Wird nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darf der Nutzer seinen Anteil um 15 % kürzen (§ 12 HeizkostenV). Das ist kein Bagatellbetrag — und der häufigste erfolgreiche Einwand gegen eine Heizkostenabrechnung.
Was die Novelle vom 1. Dezember 2021 gebracht hat:
- Fernablesbare Messgeräte — alle seit dem 30. November 2021 neu eingebauten Zähler müssen aus der Ferne auslesbar sein. Bestandsgeräte sind nachzurüsten oder auszutauschen.
- Monatliche Verbrauchsinformation (§ 6a) — bei fernablesbaren Geräten muss der Vermieter monatlich über den Verbrauch informieren, damit man nicht erst nach 14 Monaten erfährt, dass man zu viel geheizt hat. Unterbleibt sie, darf der Nutzer um 3 % kürzen.
Nicht verwechseln: Die HeizkostenV regelt die Verteilung der Energiekosten. Wie die CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden, steht seit 2023 in einem eigenen Gesetz — siehe CO2-Kostenaufteilung.
Ausnahmen gibt es für Passivhäuser, Zweifamilienhäuser, in denen der Vermieter selbst wohnt, und Fälle, in denen die Erfassung unverhältnismäßig teuer wäre.