Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht: Sie belastet ein Grundstück, um eine Geldforderung abzusichern, und wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Geregelt ist sie in den §§ 1113 bis 1190 BGB.
Ihr Kennzeichen ist die Akzessorietät: Die Hypothek hängt an der Forderung, die sie sichert. Sie entsteht mit ihr, schrumpft mit jeder Tilgung und erlischt, wenn die Forderung erfüllt ist — dann wird sie zur Eigentümergrundschuld. Das klingt sauber, ist in der Praxis aber unbequem: Jede Änderung am Darlehen muss ins Grundbuch nachgezogen werden, und das kostet Zeit und Notargebühren.
Deshalb ist die Hypothek heute die Ausnahme. Banken arbeiten fast ausschließlich mit der Grundschuld (§§ 1191–1198 BGB), die nicht akzessorisch ist: Sie bleibt bestehen, wenn das Darlehen getilgt ist, und lässt sich für einen neuen Kredit wiederverwenden.
Wichtige Abgrenzung: Die Grundschuld ist keine Art der Hypothek. Beide sind eigenständige Formen des Grundpfandrechts — daneben steht die Rentenschuld (§§ 1199–1203 BGB). Der Unterschied ist genau die Akzessorietät.
| Hypothek §§ 1113 ff. | hängt an der Forderung | sinkt beim Tilgen mit |
| Grundschuld §§ 1191 ff. | unabhängig von der Forderung | bleibt bestehen, wiederverwendbar |
| Rentenschuld §§ 1199 ff. | wiederkehrende Zahlungen | selten |
Für Käufer: Ein Blick in Abteilung III gehört zu jeder Kaufentscheidung. Alte Eintragungen belasten das Grundstück weiter, auch wenn das zugehörige Darlehen längst getilgt ist — die Löschung muss ausdrücklich beantragt werden und passiert nicht von selbst.