Das Recht kennt dafür drei Stufen mit sehr unterschiedlichen Folgen — sie werden oft in einen Topf geworfen:
- Mietpreisüberhöhung — § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG). Die Miete liegt mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, und der Vermieter nutzt ein geringes Wohnungsangebot aus. Das ist eine Ordnungswidrigkeit (Bußgeld); der überhöhte Teil muss zurückgezahlt werden. Dies ist der praktisch häufigste Fall.
- Wucherähnliches Rechtsgeschäft — § 138 Abs. 2 BGB. Bei einem auffälligen Missverhältnis (die Rechtsprechung nimmt es ab rund 50 % über der Vergleichsmiete an) und Ausnutzung einer Zwangslage ist der Mietvertrag insoweit nichtig.
- Wucher — § 291 StGB. Kommt zum Missverhältnis das bewusste Ausbeuten von Zwangslage, Unerfahrenheit oder Notlage hinzu, ist es eine Straftat.
Für Mieter: Der erste Schritt ist immer die ortsübliche Vergleichsmiete — über den Mietspiegel oder Vergleichswohnungen. Liegt die Miete klar darüber, lohnt der Gang zum Mieterverein oder Anwalt. Zu viel Gezahltes lässt sich zurückfordern.
Der praktisch wichtigere Hebel bei Neuverträgen ist meist nicht der Wucher, sondern die Mietpreisbremse — sie greift schon ab 10 % über der Vergleichsmiete und verlangt keine ausgenutzte Zwangslage.