Kaufpreis 380.000 €
Zimmer 6
94234 Viechtach
Größe 197 m2
Objektdaten
Veröffentlicht am: 27. Oktober 2025
Baujahr: 1983
Energieausweis: Liegt bei der Besichtigung vor
Objektbeschreibung
Dieses sehr gemütliche Wohnhaus mit Einliegerwohnung und ca. 197 m² Wohnfläche liegt idyllisch am Ortsrand oberhalb der Stadt Viechtach, im Sudetenring, einer besonders ruhigen, gewachsenen Wohnsiedlung, die Natur- und Aussichtsliebhaber gleichermaßen anspricht. Vom Wohnhaus aus eröffnet sich ein unverbaubarer Blick auf sattgrüne Wiesen, dichte Wälder und die sanft geschwungene Flussschleife des Schwarzen Regens, die in rund 200 Metern Entfernung unterhalb des Sudetenrings vorbeifließt.Das gepflegte Wohnhaus wurde 1983 auf einem etwa 970 m² großen Hanggrundstück in unverbaubarer Wohn- und Aussichtslage errichtet. Während das Untergeschoss in massiver Bauweise ausgeführt ist, wurde das Erd- und Dachgeschoss in hochwertiger Holzständerbauweise erstellt.Die rund 197 m² Wohnfläche verteilen sich auf den Hauptwohnbereich im Erdgeschoss (ca. 88 m²), das Dachgeschoss (ca. 70 m²) sowie eine separat zugängliche Einliegerwohnung im Untergeschoss mit ca. 40 m². Das Haus bietet viel Platz für komfortables, individuell gestaltbares Wohnen in ruhiger Siedlungsrandlage.Hauptwohnbereich (Erd- und Dachgeschoss):Im Erdgeschoss befinden sich Windfang mit Garderobe, Gäste-WC, eine großzügige Diele mit Essbereich, Küche, ein helles Wohnzimmer, Flur, ein geräumiges Bad mit DU, WC, WT, BW und Bidet, ein Kinderzimmer sowie ein Elternschlafzimmer. Zum Wohlgefühl tragen der behagliche Kachelofen, die stilvolle Holzkassettendecke, das offene Fachwerk zwischen Ess- und Wohnzone sowie der großzügige Balkon mit herrlicher Aussicht bei, der direkt vom Wohnzimmer zugänglich ist.Im Dachgeschoss überzeugt ein weitläufiges Studio mit franz. Balkon und großem Dachfenster, das den Raum mit reichlich Licht versorgt. Im Studio gibt es mehrere Wohn- und Schlafbereiche, eine praktische Schrankküche, ein Duschbad sowie mittig im Raum einen kleinen Kachelofen mit Sitzbank.Einliegerwohnung (Untergeschoss):Im Untergeschoss befindet sich eine gemütliche Einliegerwohnung mit separatem Eingang, Balkon und direktem Zugang zum nach Südosten ausgerichteten, ca. 40 m² großen Garten. Sie bietet Flur, Duschbad, Küche, sowie ein Wohn- und ein Schlafzimmer. Durch die eigene Heiztherme sowie separate Gas-, Strom- und Wasserzähler ist sie energieautark und bietet ein hohes Maß an Unabhängigkeit.Keller:In einem separaten Bereich im Untergeschoss befinden sich der Heizraum sowie zwei Keller- und Stauräume, wovon einer gut als Hobbyraum nutzbar ist. Alle Etagen sind mit einer Innentreppe verbunden.Bodenbeläge:Im Hauptwohnbereich finden sich Fliesen, Teppich und Naturkork-Laminat. Das Dachgeschoss ist mit Teppich, Laminat und Fliesen ausgestattet, die Einliegerwohnung mit Naturkork-Linoleumboden und Fliesen.Heizung:Die Beheizung erfolgt über eine 2010 erneuerte Viessmann-Gasheizung mit Flüssiggas (Außentank). Alle Wohnräume werden über Heizkörper m. Thermostatventilen beheizt. Ein gr. Kachelofen im Wohnzimmer des Erdgeschosses sowie ein kl. Kachelofen im Dachgeschoss-Studio sorgen zudem für eine behagliche Atmosphäre. Die Einliegerwohnung verfügt über eine eigene Therme mit Raumthermostat und Thermostatventilen.Außenbereich:Das Grundstück ist in drei Ebenen gegliedert und bietet vielseitige Nutzungsmöglichkeiten.Oberer Bereich: Großer gepflasterter Vorplatz mit direktem Zugang zum Wohnhaus, Doppelgarage.Mittlerer Bereich: Separat zugängliche Einliegerwohnung mit Balkon und Südost-Garten (ca. 40 m²), Werkstatt (unterhalb der Garage) und ein kleiner Holzschuppen.Unterer Bereich: Rasen- und Wiesenfläche mit einigen Obstbäumen und Gerätehäuschen.Ausstattung & Merkmale:- Bauweise: UG und Garage in Massivbauweise; EG und DG in Holzständerkonstruktion mit guter Isolierung.- Fenster: Zwei- und dreifachverglaste, massive Holzfenster.- Türen: Echtholztüren aus hellem Eichenholz.- Garage und Werkstatt: Oben Doppelgarage mit elektrischem Schwingtor; unten Werkstatt; beide mit Fenster und je ca. 25 m² Nfl.Allgemein: Die Immobilie ist solide und gepflegt im typischen Stil der 1980er Jahre. Schönheitsreparaturen, wie ein neuer Anstrich oder Austausch der Balkonbretter, könnten vorgenommen werden.Modernisierungen und Renovierungen:- 2010: Erneuerung der Heizungsanlage – Viessmann Niedertemperaturkessel Vitogas 200 (Propangas) m. atmosph. Brenner, witterungsgef. Vorl.temp.steuerung; Warmwasser über Edelstahl-Doppelwandspeicher (100 l) m. hochw. Isolierung.- 2010: Außenanstrich (WH u. Gge.) erneuert- 2012: Renovierungen UG: Wände mit Feinputz, Wohn- und Schlafbereich mit nahtlosem Naturkork-Linoleumboden; Heizung durch Vaillant Kombitherme (Heizung u. Warmwasser) m. erneuerter Steuerelektronik.- 2013: Garage: Innenwände verputzt, Boden neu gefliest.- 2024: Viessmann Kesselsteuerung (Brennersteuerung) modernisiert.Zustand / Nutzung:Das Haus wurde seit 2005 nicht mehr dauerhaft bewohnt, sondern als Feriendomizil genutzt. Es befindet sich in einem soliden, gut erhaltenen Zustand. Auf Wunsch kann vorhandenes Inventar übernommen werden.
