Kaufpreis 699.000 €
Zimmer 13
78532 Tuttlingen
Größe 353 m2
Objektdaten
Veröffentlicht am: 21. November 2025
Baujahr: 1905
Energieausweis: Liegt bei der Besichtigung vor
Objektbeschreibung
Dieses vielseitig nutzbare Wohn- und Geschäftshaus im Zentrum von Tuttlingen bietet Kapitalanlegern und Investoren eine äußerst attraktive Möglichkeit, ein renditestarkes Objekt mit deutlichem Entwicklungspotenzial zu erwerben. Die Immobilie umfasst insgesamt vier Wohneinheiten sowie eine großzügige Gewerbefläche im Erdgeschoss, die nach Fertigstellung zusätzliche Einnahmen generieren kann. Durch die zentrale Lage im Stadtkern - fußläufig zu sämtlichen Einrichtungen des täglichen Bedarfs und in unmittelbarer Nähe zum Dreikronenareal - bestehen sehr gute Vermietungschancen, abhängig von marktüblichen Faktoren. Objektstruktur und Nutzung.Das Gebäude verfügt über eine vollständige Abgeschlossenheitsbescheinigung und ist klar in fünf Einheiten gegliedert: vier Wohnparteien und eine Gewerbeeinheit. Die Gewerbefläche im Erdgeschoss bietet 121,12 Quadratmeter Nutzfläche. Der Ausbau ist bereits weit vorbereitet: Trockenbau und Elektroinstallationen sind vorhanden, sodass lediglich abschließende Arbeiten wie Verputz, Bodenbeläge und die Heizungsinstallation erforderlich sind. Nach Fertigstellung entsteht eine modern nutzbare Gewerbefläche, die sich aufgrund der zentralen Lage besonders für Praxis, Dienstleistung, Büro oder ähnliche Nutzungen eignet. Im ersten Obergeschoss befindet sich eine große Wohnung mit 131,00 Quadratmetern Wohnfläche und fünf Zimmern. Diese Einheit eignet sich hervorragend für langfristige Wohnmieter mit gehobenem Platzbedarf. Im zweiten Obergeschoss liegt eine weitere großzügige, helle Fünf-Zimmer-Wohnung mit 134,24 Quadratmetern Wohnfläche, ebenfalls sehr gut vermietbar. Das Dachgeschoss ist in zwei separate Wohneinheiten unterteilt: eine Wohnung im westlichen Teil mit 43,98 Quadratmetern Wohnfläche und eine östliche Einheit mit 43,54 Quadratmetern. Beide Wohnungen sind laut Teilung eigenständige Einheiten, werden aktuell jedoch als eine gemeinsame Wohnung genutzt und vermietet. Die Rückführung in zwei getrennte Wohnungen ist jederzeit möglich. Zusätzlich gehört ein 16,27 Quadratmeter großer Bühnenraum als Sondereigentum zu einer der Dachgeschosswohnungen und wird derzeit als zusätzlicher Wohnraum genutzt.Derzeit ist nur das Dachgeschoss inklusive des Bühnenraums als eine Einheit vermietet. Die monatliche Kaltmiete beträgt 900 Euro. Die übrigen drei Wohnungen werden kurzfristig frei und können nach dem Erwerb vollständig neu vermietet werden. Für Kapitalanleger ergibt sich daraus die Möglichkeit, vier Einheiten direkt auf marktgerechtes Mietniveau zu bringen. Potenzielle MieteinnahmenFür die Neuvermietung ergeben sich folgende realistische Einschätzungen:Gewerbefläche im Erdgeschoss (121,12 m²): 900 bis 950 EuroWohnung im 1. Obergeschoss (131 m²): 900 bis 950 EuroWohnung im 2. Obergeschoss (134,24 m²): 900 bis 950 EuroDachgeschoss West (43,98 m²): 550 bis 600 EuroDachgeschoss Ost (43,54 m²): 550 bis 600 EuroAktuell erzielt das gesamte Dachgeschoss eine Miete von 900 Euro monatlich.Nach einer Rücktrennung in zwei Wohneinheiten können dort insgesamt rund 1.100 bis 1.200 Euro monatlich erzielt werden.Insgesamt ergibt sich im Sollzustand - abhängig vom finalen Ausbau- und Ausstattungsstandard - ein potenzielles Mietvolumen von rund 3.800 bis 4.050 Euro monatlich.Für die nachfolgende Beispielrechnung wird die obere Spanne von 4.050 Euro zugrunde gelegt.Beispielhafte Renditeberechnung (unverbindlich)Kaufpreis: 699.000 EuroZinssatz: 3,6 ProzentTilgung: 1,5 ProzentAnnuität gesamt: 5,1 ProzentJährliche Belastung: 35.649 EuroMonatliche Belastung: ca. 2.970 EuroStellt man diese Werte den potenziellen Sollmieteinnahmen von bis zu 4.050 Euro gegenüber, ergibt sich ein monatlicher Überschuss von rund 1.080 Euro vor Rücklagen und Nebenkosten.Die Bruttomietrendite liegt - auf Basis der maximalen Sollmiete - bei etwa 6,95 Prozent.Durch die Neuvermietung der Wohneinheiten und die Fertigstellung bzw. Modernisierung der Gewerbefläche im Erdgeschoss lässt sich die Auslastung des Objekts optimal gestalten und das wirtschaftliche Potenzial sehr gut ausschöpfen.Dieses Wohn- und Geschäftshaus verbindet solide Ausgangswerte, ein attraktives Mietpotenzial und vielseitige Gestaltungsmöglichkeiten. Die bevorstehende Neuvermietbarkeit von drei Einheiten, die modernisierbare Gewerbefläche im Erdgeschoss sowie die Möglichkeit, das Dachgeschoss wieder in zwei separate Wohnungen aufzuteilen, eröffnen zahlreiche Ansätze zur Ertragssteigerung. Die zentrale Lage im Herzen Tuttlingens bietet eine sehr gute Grundlage für eine nachhaltige und marktorientierte Vermietungsstrategie.So funktioniert es
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