Kaufpreis 1.795.000 €
Zimmer 5
83730 Fischbachau
Größe 204 m2
Objektdaten
Veröffentlicht am: 19. Dezember 2025
Kommission: keine Provision, courtagefrei
Badezimmer: 4
Schlafzimmer: 4
Baujahr: 1976
Energieausweis: Liegt bei der Besichtigung vor
Objektbeschreibung
Charmantes Anwesen in ruhiger Hanglage von Fischbachau – ideal für Selbstnutzer mit Perspektive oder Kapitalanleger mit Weitblick. Das freistehende Einfamilienhaus wurde ursprünglich 1938 erbaut und 1976 umfassend umgestaltet und neu gebaut. Die Immobilie präsentiert sich heute in einem sehr gepflegten, hochwertig renovierten Zustand mit durchdachtem Raumkonzept und moderner Haustechnik. Sie ist komplett unterkellert und verfügt über eine Tiefgarage mit zwei Stellplätzen plus zusätzlich zwei Stellplätze vor dem Haus. Die Wohnfläche von ca. 205 m² verteilt sich auf vier Schlafzimmer, drei Bäder, zwei Gäste-WCs, separate Küche (Poggenpohl), separater Hauswirtschaftsraum mit Einbauschränken (Garderobe), sowie einen großzügigen Wohnbereich. Ein Highlight ist der Wellnessbereich mit Sauna, Fitnessraum, Fußbodenheizung sowie einem Edelstahl-Tauchbecken im Freien. Ergänzt wird das Angebot durch eine extragroße Doppelgarage (37,2 m²) sowie ein sonniges Grundstück mit ca. 1.156 m² in Südwestlage. Die hochwertige Ausstattung und das komplette, stilvolle Mobiliar sind bereits im Kaufpreis enthalten. Dadurch ist die Immobilie sofort nutzbar – sowohl für die Eigennutzung als auch für eine hochwertige Vermietung. Das Objekt ist aktuell langfristig vermietet und eignet sich hervorragend als Kapitalanlage mit planbaren Einnahmen. Gleichzeitig besteht dank eines mietvertraglich gesicherten Sonderkündigungsrechts die Möglichkeit, das Haus auch kurzfristig selbst zu nutzen. Zusätzlich bietet das Grundstück ein attraktives Entwicklungspotenzial: Das bestehende Baurecht ist noch nicht vollständig ausgeschöpft. Es besteht ein Restbaupotenzial von ca. 300 m³ umbautem Raum, was etwa 100 m² zusätzlicher Wohnfläche entspricht – ein seltenes und äußerst wertvolles Merkmal in dieser Lage. Windhager Pelletheizung mit Luft-Wärmepumpenunterstützung aus 2006. Letzte Sanierung in 2020. Balkon, Terrasse, Garten, Keller, Duschbad, Sauna, Einbauküche, Gäste-WC, Kamin, Parkett, Fliesen Bemerkungen: Die hochwertige Ausstattung und das komplette, stilvolle Mobiliar sind bereits im Kaufpreis enthalten. Dazu zählen unter anderem: - exklusive Poggenpohl-Küche mit Miele-Geräten und Schieferarbeitsplatte - Designer-Elemente (u. a. Günter Matten Edelstahlöfen, Artemide & Ingo Maurer Leuchten) - Windhager Pelletheizung mit Luft-Wärmepumpenunterstützung aus 2006 (letzte Sanierung der Heizanlage in 2020)Energieträger: Holzpellets
Attraktive Vermietung & Flexibilität
Das Objekt ist aktuell bis 2031 an eine renommierte Ferienimmobilienagentur vermietet.
Die indexierte Nettomiete beträgt derzeit € 4.414,63 pro Monat
→ € 52.975,56 Jahresnettomiete, mit vertraglich vereinbarter jährlicher Steigerung von 2 %.
Ein mietvertraglich gesichertes Sonderkündigungsrecht ermöglicht dem Käufer maximale Flexibilität:
Bei Eigenbedarf oder geplanter Selbstnutzung kann der Mietvertrag mit 6 Monaten Frist gekündigt werden (frühzeitigerer Bezug in Abstimmung möglich). Damit eignet sich die Immobilie ideal für Käufer, die heute investieren und perspektivisch selbst einziehen möchten.
Entwicklungspotenzial – Baurecht nicht ausgeschöpft
Ein herausragender Mehrwert dieser Immobilie ist das nicht ausgeschöpfte Baurecht.
Laut Eigentümerangabe besteht ein zusätzliches Baupotenzial von ca. 300 m³ umbautem Raum, was etwa 100 m² zusätzliche Wohnfläche entspricht (Errichtung gemäß § 34 BauGB, Innenbereich, ohne Bebauungsplan).
Mögliche Nutzungsszenarien:
- zusätzlicher Baukörper zur Vermietung
- separates Ferien- oder Gästehaus
- Mehrgenerationenwohnen
- Kombination aus Wohnen und Arbeiten (nach Abstimmung mit der Gemeinde)
Ausstattung & Extras
- exklusive Poggenpohl-Küche mit Miele-Geräten und Schieferarbeitsplatte
- Designer-Elemente (u. a. Günter Matten Edelstahlöfen, Artemide & Ingo Maurer Leuchten)
- hochwertig angelegter Garten mit Bewässerung, Mähroboter und Lichtkonzept
- Wellnessbereich mit Zirbenholzsauna und Edelstahl-Tauchbecken
- Regenwasserzisterne, zahlreiche Außenwasseranschlüsse
- komplett möbliert – sämtliche Möbel sind im Kaufpreis e
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Lagebeschreibung
Das Anwesen befindet sich in absolut ruhiger Hanglage am Ende einer Sackgasse in Fischbachau. Die Umgebung ist geprägt von hochwertiger Wohnbebauung, viel Grün und einer sehr hohen Privatsphäre. Die Südwestlage sorgt für optimale Sonneneinstrahlung und ein angenehmes Wohngefühl zu jeder Jahreszeit.
Fischbachau zählt zu den gefragtesten Wohnlagen im Landkreis Miesbach und ist besonders beliebt durch die Nähe zum Schliersee und Tegernsee. Beide Seen sind in kurzer Fahrzeit erreichbar und machen die Lage sowohl für Eigennutzer als auch für Ferien- und Kapitalanleger äußerst attraktiv.
Im Winter bieten die umliegenden Skigebiete, Langlaufloipen und Winterwanderwege ideale Bedingungen für Skifahren, Tourengehen und Langlauf. Im Sommer laden Schliersee und Tegernsee zum Baden, Segeln, Stand-up-Paddling sowie zu zahlreichen Berg- und Radtouren ein. Die Region bietet ganzjährig ein außergewöhnlich breites Freizeitangebot und zählt zu den beliebtesten Erholungs- und Wohnregionen im bayerischen Voralpenland.
Trotz der naturnahen Lage sind Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie, Schulen sowie die Anbindung Richtung München gut erreichbar – eine perfekte Kombination aus Ruhe, Natur und Infrastruktur.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel
Kontakt:
Privat vom Eigentümer - privater Anbieter