Kaufpreis 649.000 €
Zimmer 12
70376 Stuttgart
Größe 196 m2
Objektdaten
Veröffentlicht am: 20. März 2026
Kommission: keine Provision, courtagefrei
Badezimmer: 3
Schlafzimmer: 12
Baujahr: 1952
Energieausweis: Liegt bei der Besichtigung vor
Objektbeschreibung
Dieses Mehrfamilienhaus in sehr guter und begehrter Lage bietet dem Käufer die enorme Chance, selbst schnell eine hohe Wertsteigerung herbeizuführen und einzunehmen. Ideal für - Handwerker und Betriebe, die die Modernisierungsarbeiten ganz oder teilweise in Eigenleistung erbringen - Kapitalanleger, Investoren, die ihre Investitionen hier schnell und hoch abschreiben wollen: 100 % der Gesamtbaukosten bei Vermietung, auf 8 Jahre zu 9 % und zudem 4 Jahre zu 7 % - Eigennutzer (Mehrgenerationen-Haus) oder mit Teil-Vermietung/Abverkauf 90 % der Gesamtbaukosten hier steuerl. Abschreibungen auf 10 Jahre verteilt zu 9 % Vollständig Mieterfrei: sofort gewünschte Maßnahmen und Nutzungen möglich Vergrößerung der Wohnfläche sofort oder später: Baugenehmigung vorhanden Die Substanz des Wohnhauses ist gut. Erforderliche Modernisierungen: Heizung, Elektrik, teils Dämmung. Vorzüge: + (1) Sehr gut Lage + (2) Mieterfrei + (3) Baugenehmigung + (4) Erhöhung der Einheiten und Wohnflächen + (5) Aufteilung in WEG: Wertsteigerung + (6) Marktgerechte Wohnungsgrößen + (7) Freistehend + (8) Wertsteigerung durch eigene Modernisierung + (9) Erhöhte steuerliche Abschreibungen oder Förderungen + (10) Fernwärme möglich + (11) Ohne Provision + (1) Sehr gute Lage Stuttgart, Bad Cannstatt, nahe am Neckar, sehr ruhig, Top-Anbindungen/Infrastruktur - siehe Lagebeschreibung + (2) Mieterfrei Das Wohnhaus ist derzeit nicht vermietet. Dieser außergewöhnliche Glücksfall, dass ein Mehrfamilienhaus vollständig Mieterfrei ist, hat folgende gravierende Vorteile: + Sofortiger Beginn von baulichen Vorhaben jeglicher Art möglich + Schnelle und praktische Durchführung ohne die sonst erforderliche Rücksicht auf Hausbewohner + Ersparnis bei baulichen Kosten Schnellere Durchführung verkürzt die Zeit des Arbeitsaufwandes Gewerke können günstigere Angebote machen + Ersparnis bei Finanzierungskosten Geringere Dauer und Höhe der Zinskosten + Keine etwaigen Zahlungen oder Kompensationen an Mieter + Neue Mietverträge Bei Vermietung: neue(!) max. mögliche Nettokaltmieten, insbes. nach Modernisierung (keine Altverträge!) + Früherer Abverkauf Bei Verkauf: früherer Eingang Kaufpreis/e + (3) Baugenehmigung liegt bereits vor. Sie berechtigt zur Aufstockung und zum Anbau von 4 Balkonen, zudem zum Ausbau des Dachgeschosses und aufgrund optimaler Ausnutzung der Gegebenheiten und der Vorschriften zur erzielbaren Wohnfläche (ca.) 309,31 qm. Somit keine Wartezeit, keine Unsicherheit. Umsetzung kann sofort beginnen oder planbar in den nächsten Jahren, z.B. aus der Vermietung heraus. - siehe Ausstattung und Sonstiges + (4) Erhöhung der Einheiten und Wohnflächen siehe Ausstattung + (5) Aufteilung in WEG: Wertsteigerung ist lt. Auskunft von mit dem Projekt vertrauten Fachleuten einfach, kostengünstig und schnell möglich. Nach Teilung dürfte bei Abverkauf der Wohnungen der Gesamt-Verkaufserlöse deutlich höher sein. + (6) Marktgerechte Wohnungsgrößen 4-Zi.-Wohnungen unter ca. 70 qm Wohnfläche sind ideal für aktuelle Nachfrage - siehe Ausstattung + (7) Freistehend Begünstigt Baumaßnahmen, somit Kostenreduzierungen, zudem freiere Nutzungen siehe Ausstattung + (8) Wertsteigerung durch eigene Modernisierung Eigene Wertschöpfung. Weniger restriktiven Vorschriften als für Neubau siehe Ausstattung + (9) Erhöhte steuerliche Abschreibungen oder Förderungen sind hier möglich - siehe Lagebeschreibung + (10) Fernwärme noch möglich - siehe Sonstiges + (11) Ohne Provision Von Privat. Es fällt KEINE Makler-Provision an. Käufer spart sich im Vergleich die übliche Provision und somit hierfür auch sein Eigenkapital und Finanzierungskosten - siehe Sonstiges Garten, Keller, Vollbad, Parkett, Fliesen Bemerkungen: Bestehendes Mehrfamilienhaus Freistehend, Baujahr: 1952/1953, Grundstücksfläche: 164 qm Zugang nur über den abschließbaren Einlass am Einfahrtstor. Eigene Zufahrt. Ruhiger Hinterhof. 3 Geschosse, 3 Wohnungen Vollunterkellert In jedem Geschoss befindet sich eine Wohnung in marktgerechter Größe, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad/WC, Flur, sowie einem Außenzimmer (mit Waschbecken), welches einfach in die Wohnung integrierbar ist. Gesamtanzahl der Zimmer: 12 W o h n f l ä c h e n (ca.): Erdgeschoss: 67,5 qm Obergeschoss: 67,5 qm Dachgeschoss: 61 qm Gesamt-Wohnfläche (ca.): 196 qm 1 amtlich genehmigter PKW-Stellplatz auf dem Grundstück; zudem Einfahrtfläche sowie Platz für Fahrräder etc. Ausstattung: Massive Holz-Eingangstüren mit Glas in Sprossen an den Eingängen zum Haus und zu den Wohnungen. Treppenhaus mit massiver, gut verarbeiteter und gut erhaltener Holztreppe. Sehr guter Schnitt der Wohnungen: keine Durchgangszimmer, alle Zimmer aus dem Flur erreichbar, Lichteinfall von Osten und Westen. Hohe Deckenhöhe. Alle Räume mit Fenster. Doppelglasige Holzfenster mit Holzfensterläden. Böden aus Holzparkett in den Zimmern im EG und 1.OG, aus Holzdielen im 2.OG; massive Holztüren. Küchen mit Fenster, Steinspülbecken, Böden aus Steinfließen. Bäder/WC mit Fenster und Badewanne, gefliest. Keller: Alle Räume mit Fenster: Waschküche, 3 abschließbare Kellerabteile entsprechend der 3 Wohnungen, 1 separater Raum, 1 tiefer gelegener Gewölbekeller Dachspeicher: nicht ausgebaut, zweiteilig, teils abschließbar Energieversorgung: Kachelöfen in EG und 1.OG: Einzelkohleofen im 2.OG; fachmännisch gereinigt und geprüft Gasanschluss in jeder Wohnung vorhanden: Warmwasser über Durchlauferhitzer mit Gas-Energie Zustand: Die Substanz des ganzen Hauses ist gut. Hausfassade neu gestrichen und in gutem Zustand. Dach, Spenglerei-Fassungen, Regenrinnen, Holzfenster sind in Stand gehalten worden. Dachspeicher ist solide und trocken, Balken, Sparren, etc. sind gut erhalten, ebenso der gesamte Keller: trocken, gut durchlüftet. Anstehende Modernisierungen: Heizsystem (Fernwärme möglich), Erweiterung der Elektrik, ggf. Fenster, teils Dämmung Anstehende Renovierungen: Küchen, Bäder, Wände streichen Option: Umsetzung der Baugenehmigung Aufstockung Mit Umsetzung der Baugenehmigung erhöht sich das bisher drei-geschossige Haus um ein Stockwerk. Zu den bisher vorhandenen drei Wohnungen kommt eine Wohnung hinzu. Die Planung beinhaltet 4 Wohnungen mit jeweils 4 Zimmern, Küche, Bad/WC, Balkon. Die oberste Wohnung erstreckt sich über 2 Etagen mit interner Treppe vom 1.DG zum ausgebauten 2.DG: damit entsteht eine besondere, großzügige Maisonette-Wohnung mit entsprechenden Fernausblicken. 4 Balkone Alle vier Wohnungen verfügen dann jeweils über einen eigenen Süd-West-Balkon von ca. 6,20 qm. Die Balkone, wie die jüngste Vergangenheit gezeigt hat, dürften zur Werthaltigkeit dieser Immobilie deutlich positiv beitragen. Erzielbare W o h n f l ä c h e n (ca.): Die Erweiterungen erhöhen die bestehende Wohnfläche von ca. 196 qm um ca. 113 qm auf eine Gesamt-Wohnfläche von ca. 309,31 qm. Wohnung Nr. 1 : 4-Zi.-Whg. im Erdgeschoss 71,04 qm Wohnung Nr. 2 : 4-Zi.-Whg. im 1. Obergeschoss 71,04 qm Wohnung Nr. 3 : 4-Zi.-Whg. im 2. Obergeschoss 70,85 qm Wohnung Nr. 4 : 4-Zi.-Whg. im 1. Dachgeschoss (69,43 qm) und im 2. Dachgeschoss (26,95 qm) Maisonette insgesamt 96,38 qm (Balkone zu ½ berücksichtigt) Geplante/erzielbare Gesamt-Wohnfläche (ca.): 309,31 qm Grundrisse siehe pdfEnergieträger: Kohle
Bestehende Gesamt-Nutzfläche (ca.)
von 93 qm ergibt sich aus UG Keller (voll unterkellert) mit 4 Räumen 63 qm und Dachspeicher (ab 2 m Höhe) mit 30 qm.
Mögliche Neuaufteilung UG gem. Planung:
es entsteht gegenüber der Treppe Platz für Kinderwägen u.ä.; die bisherige Waschküche wird übernommen; die Planung sieht 4 Abstellräume mit insgesamt ca. 15,43 qm sowie 4 Kellerabteile zu den 4 Wohnungen mit insgesamt ca. 12,98 qm vor; eine Kammer Heizungsanlage.
Grundriss siehe pdf
Illustrationen
Illustrationen A stellen nur beispielhaft eine mögliche Umsetzung dar.
Illustrationen B stellen die Umsetzung abstrakt so dar, dass mögliche Ausstattungen einfacher vorzustellen sind, zudem ist der Verlauf des Grundstücks nachvollziehbar. Die 3D-Darstellung des Planungs-Grundrisses zu Whg. Nr. 2, 1.OG, steht auch beispielhaft für die fast identischen Grundrisse zu Whg. Nr. 1, EG und Whg. Nr. 3, 2.OG.
Grundrisse, Ansichten, Schnitt
Gelbe Markierungen dokumentieren jeweils die geplanten Änderungen der bisherigen Gegebenheiten, rote das Neue der Planung.
Finanzierung
Zur Finanzierung dieses Projekts können bei Interesse und auf Wunsch Möglichkeiten und Mithilfe angeboten werden, aufgrund Erfahrungen und Kooperationen mit Kreditinstituten und Spezialisten, ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept zu erstellen sowie möglichst günstige Konditionen zu erhalten.
Verkauf von Privat
Ohne Provision
Es fällt KEINE Makler-Provision an.
Bei einer Provision von 4,76 % inkl. 19 % MwSt. vom Kaufpreis EUR 649.000 würden für den Käufer Kosten anfallen in Höhe von EUR 30.892,40.
Um diesen Betrag fallen im Vergleich hier die Erwerbskosten (Nebenkosten) günstiger aus.
Dieser Betrag kann im Vergleich stattdessen in das Eigenkapital einfließen.
Etwaige Finanzierungskosten für diesen Betrag entfallen im Vergleich ebenfalls.
Haftungsausschluss
Wir bitten höflich um Beachtung: Die gültigen Details sind gesondert aus den Unterlagen der Baugenehmigung zu entnehmen. Alle Darstellungen sind nur beispielhaft, insbesondere Ausstattungen und Einrichtungsgegenstände dienen nur der Illustration. Diese Veröffentlichung dient zur Information und stellt kein vertragliches Angebot dar. Änderungen und Gestaltung bleiben vorbehalten. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr für deren Vollständigkeit und Richtigkeit. Etwaige behördliche Auflagen können die Planung und Quadratmeterzahl beeinflussen. Grundrisse, Maße und Flächenangaben sind ungefähre Angaben; für genaue Angaben hat der Käufer selbst die Maße zu ermitteln. Es wird keine Haftung übernommen.
Kontakt
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Sie erhalten weitere Informationen auf Anfrage.
Besichtigung
Gerne erfolgt eine Abstimmung zu einem Termin zur Besichtigung.
Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!
ohne-makler (OM) ist weder Anbieter noch Vermittler der Immobilie. OM betreibt eine Plattform für Immobilieneigentümer, die unter anderem die gleichzeitige Veröffentlichung einzelner Inserate auf mehreren Immobilienportalen ermöglicht. Die Inhalte dieser Inserate werden ausschließlich von Dritten verantwortet. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Rechtmäßigkeit der Angaben übernimmt OM keine Haftung. Hinweise auf mögliche Rechtsverstöße können jederzeit gemeldet werden und werden nach Prüfung umgehend bearbeitet.
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Lagebeschreibung
Lagescoring: sehr gut
Gemäß renommierter Immobilienbewertung Sprengnetter (Punktesystem von -10 bis 10):
Makrolage: für Kreis Stuttgart: 7 (sehr gut), für Baden-Württemberg: 7 (sehr gut), für Deutschland: 4 (gut)
Mikrolage Objektlage: 7 (sehr gut)
„Lagescoring: Qualifizierung der Markt- und Standortqualität zur Beurteilung der mittelfristigen Verkäuflichkeit und des Besicherungsrisikos einer Immobilie“: 7 (sehr gut)
Zentral am Neckar:
Das Anwesen ist in unmittelbarer Nähe zum Neckar gelegen, nah zum Zentrum Stuttgarts und selbst im Zentrum Bad Cannstatts. Es bietet ein erhabenes Lebensgefühl, die besondere Atmosphäre von Fluss und Altstadt ist spürbar, die Jahreszeiten sind trotz Zentrumsnähe und vollständiger Infrastruktur in ihrem Wechsel naturnah zu erleben.
Sehr ruhig:
Das Wohnhaus steht an einer verkehrsberuhigten (30 km/h) Einbahn-Straße, was zum ruhigen Umfeld beiträgt.
Top- Anbindungen/Infrastruktur:
Zu Fuß, per Fahrrad, direkt und schnell in Altstadt und zur Stadt-Mitte.
Schnelle Anbindung mit Auto in alle Richtungen: B 10, 14, 27, etc.; Autobahnen 8, 81
Unmittelbare Anbindung an das Verbund-Schienennetz:
in ca. 20 min. nach Stuttgart-Mitte direkt alle 10 min., mit Straßenbahn U14 oder mit U6, U7, Bus 52, 56, u.a. In 10 min. fußläufig zum Knotenpunkt Bahnhof Bad Cannstatt Wilhelmsplatz: S-Bahn S1, S2, S3 und weitere Straßenbahnlinien in alle Richtungen.
Komplette Infrastruktur des täglichen Lebens:
Marktplatz Bad Cannstatt; Geschäfte aller Art; Kindergärten, Schulen (Grundschulde, Realschule, Gymnasium) Hochschulen, Gastronomie, Ärzte, Krankenhäuser, Kirchen, etc.
Hoher Freizeitwert:
In Fußnähe liegt der berühmte zoologisch-botanische Garten Wilhelma, in welchem auf ca. 30 Hektar rund 11.000 Tiere aus aller Welt zu bestaunen sind. Erholsame Spaziergänge, Fahrradfahrten zu den Weinbergen, entlang des Neckars, oder durch den Rosensteinpark zur Stadt-Mitte. Mineralheilbäder Bad Leutze, Bad Berg; Max Aitz See; Cannstatter Wasen, u.v.m.
Erhöhte steuerliche Abschreibungen oder Förderungen
der Gesamtbaukosten
bei Vermietung Abschreibungssatz 100 % auf 8 Jahre zu 9 % und anschließend 4 Jahre zu 7 % !
bei Eigennutzung: Abschreibungssatz 90 % auf 10 Jahre verteilt zu 9 % !
Diese Möglichkeiten hier gemäß § 7h, 10f oder 11a EstG verbunden mit den Bescheinigungsrichtlinien des Landes Baden-Württembergs (StBauFR) im Sanierungsgebiet. Weiteres gerne auf Anfrage.
Unmittelbar am event. neuen „Konzertforum am Neckar“
Diese Immobilie liegt direkt am geplanten neuen "Konzertforum am Neckar" auf dem ehemaligen Rilling-Sekt-Areal am Neckarufer. Ein endgültiger Beschluss wurde wegen der aktuellen Haushaltssperre verschoben. Es würde sich um ein neues Kulturzentrum als öffentlicher Begegnungsort handeln, mit Konzertsälen, Begegnungs-Forum „Plaza“, ganztägiger Gastronomie, Dachterrasse und neuen Panorama-Aussichten auf Neckar, Rosensteinpark, etc. Weitere Informationen gerne auf Anfrage. Sollte dieser neue Hotspot mit überregionaler Strahl- und Sogkraft entstehenden, dürfte dies zur deutlichen Aufwertung des Quartiers und der Wohnflächenpreise führen.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel
Kontakt:
Privat von Herr Bradatsch - privater Anbieter