Kaufpreis 1.950.000 €

Größe 655 m²

40470 Düsseldorf

Objektdaten

Veröffentlicht am: 9. April 2026

Energieausweis: Liegt bei der Besichtigung vor

Objektbeschreibung

Erworben werden kann ein überdurchschnittlich gepflegtes und modernisiertes Objekt für einen marktgerechten Kaufpreis mit Potenzial für den Ausbau der oberen Etagen sowie eventueller Mietanpassungen einiger Wohnungen. Die Immobilie besticht sowohl durch den sehr guten Gesamtzustand des Gebäudes als auch sämtlicher Wohnungen sowie die beliebten und nachgefragten Grundrisse mit großzügigen Wohnküchen in beliebter Wohnlage.Bei den Ausführungen haben wir auf überschwängliche Beschreibungen verzichtet und uns stattdessen darauf beschränkt, eine möglichst objektive Sichtweise zugrunde zu legen, um einen realitätsnahen, ersten Eindruck zu vermitteln. Dies ist erfahrungsgemäß im Interesse aller Beteiligten. Das im Jahr 1961 auf einem 471 m² großen Grundstück errichtete Mehrfamilienreihenhaus befindet sich seit seiner Fertigstellung in Familienbesitz und wird derzeit von der dritten Eigentümergeneration betreut.Es wurde im Laufe der Jahre fortan modernisiert; Reparaturstau ist hier ein Fremdwort. Es handelt sich um ein 6,5-geschossiges (inkl. Erdgeschoss), vollunterkellertes 10-Parteienwohnhaus zzgl. einer Doppelgarage (elektrisch gesteuertes Garagentor; Decke und Rückwand wärmegedämmt) im Erdgeschoss (vorne). Eine Seite ist vermietet (derzeit € 46,50/Monat) und die andere ist kostenfrei von einem der Miteigentümer genutzt. Bei den Mieteinnahmen haben wir jedoch gesamt € 160,00/Monat kalkuliert, da diese mindestens erzielbar sind.In der 5. Etage befinden sich vier zur Nutzung komplett ausgebaute, nicht vermietete Zimmer, 2 WCs und zwei weitere Räume, alle jedoch keine genehmigten Wohnflächen.Ferner ist das Dachgeschoss (Spitzboden) nicht ausgebaut. 2 Wasserleitungen (1 je Giebelseite) sowie 2 Heizleitungen sind bereits vorhanden. Insofern bieten die 5. Etage und der Spitzboden ggfs. enormes Ausbaupotential als genehmigungsfähige Wohnfläche. Im hinteren Bereich des Grundstücks befindet sich ein gepflegter Garten nebst zwei Terrassen, wobei die rechte Terrasse der EG-Wohnung, mit direktem Zugang, zugeordnet ist. Die linke Terrasse ist derzeit ungenutzt. Mögliche Optionen wären, z. B. diese dem EG-Mieter links zukommen zu lassen oder einem anderen Mieter (Zugang derzeit noch über das Treppenhaus) und den Garten zu parzellieren, um eine Nutzung der Allgemeinheit zu ermöglichen. Die Wohnungen 1. bis 4. Etage haben jeweils einen nach hinten gerichteten Balkon. Das Satteldach ist nicht isoliert, wird jedoch regelmäßig auf Dichtigkeit überprüft - bisher immer ohne Beanstandungen. Das sehr gepflegte, 2019 sanierte Steinbodentreppenhaus, ist an den Wänden verputzt/gestrichen. Die Fassade wurde 2011 aufwendig unter Einhaltung hoher Ansprüche wärmeschutzisoliert. Mit Vodafone wurde 2023 ein Vertrag zur kostenfreien Installation von Glasfaser ins Haus und bis in jede Wohnung hinein abgeschlossen. Die Endmontage ist noch nicht erfolgt. 2011 wurden dreifach verglaste Kunststofffenster zur Straße mit integrierter Rahmenlüftung (warme Kante; selbstregulierendes Lüftungssystem mit automatischer Luftstrombegrenzung) eingebaut mit hervorragenden Werten: U-Wert 1.2W/m²K, Schallschutz 45 dB. Gleiches gilt für die vier Dachgauben Fenster. 2025 wurden ebenso dreifach verglaste Kunststofffenster und Balkontüren gartenseitig mit integrierter Rahmenlüftung (warme Kante; selbstregulierendes Lüftungssystem mit automatischer Luftstrombegrenzung; U-Wert 0,89W/m²K (Fenster); U-Wert 0,92W/m²K (Balkontüren)) eingebaut. Fabrikate jeweils REHAU. Technische Zertifikate liegen vor (Institut Rosenheim).Als Heizsystem wurde 2016 eine Gas-Zentral-Heizung (Vaillant) installiert. Die Verbrauchserfassung erfolgt funkgesteuert pro Heizkörper durch einen Wärmedienstleister.Die Warmwasserversorgung erfolgt über Durchlauferhitzer / Untertischgeräte. In den Küchen und Bädern wurden die Kaltwasserleitungen vom Keller bis einschl. 4.OG durch Edelstahlleitungen ersetzt.

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