Kaufpreis 199.000 €

Zimmer 8

Größe 164 m²

56170 Bendorf

Objektdaten

Veröffentlicht am: 25. Mai 2026

Baujahr: 1922

Energieausweis: Liegt bei der Besichtigung vor

Objektbeschreibung

In ruhiger Wohnlage von **Bendorf-Sayn** steht dieses voll unterkellerte **4-Familienhaus** zum Verkauf - **komplett leerstehend** und damit ideal für Kapitalanleger, die Grundrisse, Mietverträge und Standard von Anfang an selbst gestalten möchten.Objekt und AufteilungDas Haus bietet eine **Wohnfläche von ca. 164,56 m²** sowie eine **Nutzfläche von rund 140 m²**. Das **Grundstück umfasst ca. 445 m²** und verfügt über einen angenehm dimensionierten Garten, **2 Stellplätze und 2 Garagen**.- Ursprungsbaujahr **1922**, **Erweiterung 1965**- vollständig unterkellert- **Dachgeschoss gedämmt**, jedoch noch nicht ausgebaut - zusätzliche EntwicklungsreserveDie Aufteilung ist klar und vermietungsfreundlich strukturiert:- **Erdgeschoss** - rückwärtig: 2-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad und kleinem Flur - straßenseitig: 2-Zimmer-Wohnung, in der eine Küchenzeile im Wohnbereich integriert werden kann, plus Badezimmer- **Obergeschoss** - identische Aufteilung wie im Erdgeschoss, somit nochmals zwei 2-Zimmer-EinheitenDamit entstehen **4 kompakte, gut vermietbare 2-Zimmer-Wohnungen**, die sich insbesondere für Singles und Paare eignen.### Ausstattung und Zustand- **Kunststofffenster mit Isolierverglasung**- Leitungen (insb. Rohrleitungen) größtenteils erneuert- Elektrik in einem ordentlichen, funktionalen Zustand- Heizung über **alte elektrische Einzelheizungen unterschiedlicher Bauart** - hieraus resultiert im Wesentlichen die **Energieeffizienzklasse H**- Bäder in die Jahre gekommen, **deutlicher Modernisierungsbedarf**- Oberflächen (Böden, Wände, Decken) ebenfalls **renovierungs- bzw. sanierungsbedürftig**In der Summe handelt es sich um ein Objekt mit **solider Bausubstanz**, das im Inneren umfangreich erneuert werden sollte. Genau hier liegt der Hebel für Wertsteigerung und Mietanpassung.### Vermietungspotenzial und Beispiel-RenditeberechnungDie Region 56170 Bendorf weist aktuell durchschnittliche Angebotsmieten von rund **9,0-10,3 €/m²** aus, je nach Lage, Baujahr und Ausstattung. [immobilienscout24](https://www.immobilienscout24.de/immobilienpreise/rheinland-pfalz/mayen-koblenz-kreis/bendorf/mietspiegel) [engelvoelkers](https://www.engelvoelkers.com/de-de/mietspiegel/rheinland-pfalz/bendorf/) Für ein nach Sanierung zeitgemäß ausgestattetes Objekt dieser Größe ist eine **konservativ angesetzte Kaltmiete von ca. 8,50 €/m²** realistisch.Auf Basis der **Wohnfläche von ca. 164,56 m²** ergibt sich folgendes Beispielpotenzial (Soll-Zustand nach Sanierung, Vollvermietung, ohne Gewähr):- **Wohnraummiete**: 164,56 m² × 8,50 €/m² ? **1.400 €/Monat** bzw. ca. **16.800 €/Jahr**- **Garagen und Stellplätze (zurückhaltend kalkuliert)**: - 2 Garagen à ca. 50 €/Monat = 100 €/Monat - 2 Stellplätze à ca. 25 €/Monat = 50 €/Monat - zusammen ? **150 €/Monat** bzw. ca. **1.800 €/Jahr**Damit ergibt sich ein **jährliches Mietertragspotenzial von rund 18.600 €**.Beim aufgerufenen **Kaufpreis von 199.000 €** entspricht dies - bezogen nur auf den Kaufpreis - einer **Bruttomietrendite von ca. 9,3 %**.### Kaufnebenkosten und GesamtinvestmentBeim Erwerb in Rheinland-Pfalz fällt eine **Grunderwerbsteuer von 5 %** an. [estador](https://www.estador.de/grunderwerbsteuer/rheinland-pfalz) Hinzu kommen üblichweise **Notar- und Grundbuchkosten**, praxisnah mit rund 1,5 % des Kaufpreises kalkulierbar.Beispielhafte Rechnung (ohne Sanierungskosten):- Kaufpreis: 199.000 €- Grunderwerbsteuer (5 %): ca. 9.950 €- Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 %): ca. 2.985 €- Maklercourtage (3,57 % inkl. MwSt.): ca. 7.100 €**Gesamtinvestition vor Modernisierung: ca. 219.000 €**Stellt man diesem Betrag das beispielhafte Jahresmietpotenzial von rund 18.600 € gegenüber, ergibt sich eine **Bruttomietrendite auf das Gesamtinvestment von ca. 8,5 %** (ohne Berücksichtigung von Instandhaltung, Verwaltung, Leerstand, Finanzierung und individueller Steuerlast).### Steuerliche Aspekte: erhöhte AfA inkl. ZusatzabschreibungAufgrund Alter und Beschaffenheit des Gebäudes ist eine **erhöhte Abschreibung (AfA) auf den Gebäudeanteil** grundsätzlich möglich. Zusätzlich liegt ein **Vorabgutachten unseres Partners Betongold Gutachten** vor, wonach für dieses Objekt eine **zusätzliche Abschreibung in Höhe von rund 7,6 % p. a.** auf den maßgeblichen Gebäudeanteil geltend gemacht werden kann (vorbehaltlich individueller steuerlicher Prüfung).Damit ergibt sich - vereinfacht dargestellt - eine deutlich erhöhte jährliche Abschreibungsbasis. Zur Einordnung ein **reines Modellbeispiel ohne Gewähr**:- zugrunde gelegter Gebäudeanteil am Gesamtinvest (ohne Grund und Boden, reiner Erfahrungswert): z. B. **80 % von ca. 219.000 € Gesamtinvest** ? **175.200 €**- unterstellte lineare AfA bei Wohngebäuden (i. d. R. 3 % p. a., abhängig von der individuellen steuerlichen Einordnung) plus **zusätzliche AfA 7,6 % p. a.** aus dem BETON GOLD-Gutachten- ergibt in Summe eine Abschreibungsquote von **rund 10,6 % p. a.**- jährliche Abschreibung auf den Gebäudeanteil: **ca. 18.600 € p. a.**Damit liegt der modellhafte Abschreibungsbetrag in etwa auf Höhe des beispielhaft angesetzten **Jahresnettokaltmietertrags von ca. 18.600 €**. Je nach persönlicher steuerlicher Situation, Finanzierungsstruktur und der Behandlung der Modernisierungskosten kann dies zu einer **spürbaren Entlastung bei der Steuerlast auf die Mieterträge** führen.Wichtig: Die konkrete steuerliche Behandlung, die Aufteilung in Gebäude- und Bodenwert sowie die Anwendbarkeit der zusätzlichen AfA von rund 7,6 % sind stets **individuell mit dem Steuerberater** zu prüfen.### Fazit für Kapitalanleger- Leerstehendes **4-Parteienhaus** mit ca. **164,56 m² Wohnfläche** und ca. **140 m² Nutzfläche**- **4 gut strukturierte 2-Zimmer-Wohnungen** mit vermietungsfreundlichen Grundrissen- **445 m² Grundstück** mit Garten, **2 Stellplätzen und 2 Garagen**- Ursprungsbaujahr 1922, Anbau 1965; voll unterkellert, **Dachgeschoss gedämmt** (Ausbaureserve)- Innen **umfangreicher Sanierungsbedarf**, insbesondere bei Bädern und Oberflächen- **Energieeffizienzklasse H** aufgrund alter Elektroheizungen - idealer Ansatzpunkt für energetische Modernisierung und spätere Mietanpassung- Attraktives Mietpotenzial mit **Bruttoanfangsrendite im Bereich um 9 %** auf den Kaufpreis (modellhafte Beispielrechnung)- **Erhöhte AfA** voraussichtlich darstellbar, Kurzgutachten in VorbereitungDieses Objekt eignet sich besonders für **renditeorientierte Investoren**, die einen leerstehenden Bestand mit klarer Struktur suchen, um durch Sanierung, energetische Optimierung und gezielte Vermietungsstrategie ein langfristig solides Mehrfamilienhaus in guter Lage von Bendorf-Sayn aufzubauen.Alle Angaben, insbesondere zu Mieten, Nebenkosten, Rendite und steuerlichen Effekten, verstehen sich als **unverbindliche Beispielrechnungen ohne Gewähr** und ersetzen keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung.

Kontakt aufnehmen

So funktioniert es

Alle neuen Anzeigen matchen wir kostenlos mit Deinen Suchparametern.
Passende Angebote senden wir Dir in einer E-Mail pro Tag.
Du kannst auch verschiedene Suchen anlegen und Dich jederzeit abmelden. Mehr dazu

Neu