Helle 3-Zi.-DG-Wohnung in Karlsfeld mit XXL-Tiefgaragenstellplatz und EBK. Provisionsfrei für Käufer – sparen Sie über 21.000 Euro an Kaufnebenkosten.
Objektdaten
Objektbeschreibung
Zuzüglich XXL-Tiefgaragen-Eckstellplatz 39000 Euro Objektbeschreibung: Nachhaltige Bauqualität trifft auf durchdachte Raumökonomie. Diese gepflegte und lichtdurchflutete 3-Zimmer-Dachgeschosswohnung befindet sich im 2. Obergeschoss (oberste Etage) einer charmanten und überschaubaren Wohnanlage mit insgesamt 18 Wohneinheiten. Das Gebäude wurde 1987 in solider, wertbeständiger Ziegelbauweise errichtet, was ganzjährig für ein hervorragendes Raumklima sorgt. Ergänzend dazu wurde eine professionelle Deckendämmung mit 20 cm starker Steinwolle ausgeführt, die die energetische Effizienz der Wohnung optimiert. Die Immobilie wird direkt vom Eigentümer (keine Haustiere, Nichtraucher) verkauft und befindet sich erst in zweiter Hand. Sie wurde in den vergangenen 20 Jahren von den Eigentümern durchgehend exklusiv eigengenutzt, fortlaufend instand gehalten und wird nun wegen einer beruflichen sowie räumlichen Veränderung komplett geräumt und besenrein übergeben. Der Dachgeschoss-Bonus (Ihr Quadratmeter-Vorteil): Die offizielle Wohnfläche ist nach der geltenden Wohnflächenverordnung mit ca. 95,23 m² angegeben. Da Flächen unter Dachschrägen mit einer Höhe zwischen 1,00 und 2,00 Metern gesetzlich nur zu 50 % und Flächen unter 1,00 Meter Höhe überhaupt nicht angerechnet werden, liegt die tatsächliche Grundfläche (Bodenfläche) der Wohnung spürbar höher bei ca. 105–110 m². Sie erwerben hier somit ein spürbar großzügigeres Raumgefühl und real nutzbare Fläche, als es die reinen Papierwerte vermuten lassen. Die architektonisch sehr gelungenen Dachschrägen verleihen den Räumen hierbei eine besondere visuelle Tiefe, unterstreichen die Wertigkeit der Architektur und schaffen ein gestalterisch hochinteressantes Wohnambiente. Der Bezug ist nach Vereinbarung flexibel möglich. Energieausweis: Verbrauchsausweis vom 16. Oktober 2023, Klasse C, Endenergieverbrauch: 85,3 kWh/(m²·a), wesentlicher Energieträger: Erdgas. Der Ausweis ist in der Anzeige beigefügt. Balkon, Keller, Duschbad, Einbauküche, Laminat, Fliesen Bemerkungen: Die Wohnung besticht durch eine gehobene Materialauswahl und exklusive, millimetergenau eingepasste Schreinereinbauten, die im Kaufpreis bereits enthalten sind. Das Entree: Ein einladender, heller Flur mit stilvollem Rundbogen und integrierten Deckenspots empfängt Sie. Der maßangefertigte, deckenhohe und extra tiefe Schreinerschrank (Tiefe: 65 cm, Breite: 90 cm) in modernem Hochglanz-Weiß bietet ein Maximum an dezentem Stauraum. Wohn- & Schlafbereich: Im Schlafzimmer sorgt ein architektonisch markantes Giebelfenster, das bis in die extra hohe Dachspitze reicht, für ein außergewöhnliches Raumgefühl. Ein moderner Deckenventilator garantiert ein perfekt temperiertes Wohlfühlklima im Sommer. Das dritte Zimmer (Büro/Kinderzimmer) wurde ebenfalls durch maßgeschneiderte Schreinerschränke unter den Schrägen optimiert, wodurch wertvoller Nutzwert auf Flächen geschaffen wurde, die offiziell gar nicht zur Wohnfläche zählen. Küche & Bad: Die maßgefertigte Einbauküche befindet sich in einem sehr guten Zustand und ist mit hochwertigen Markengeräten (Neff, Siemens-Bosch) ausgestattet. Oberhalb des Elektroherds kann bei Bedarf eine Dunstabzugshaube installiert werden. Zwei vor ca. 10 Jahren neu installierte Velux-Dachfenster garantieren optimales Tageslicht und beste Belüftung. Der Raum unter der Schräge ist perfekt für Küchengeräte und einen zusätzlichen Gefrierschrank nutzbar. Hell gefliestes Badezimmer mit Wanne, Echtglas-Duschabtrennung, Rainshower-Duschkopf und integriertem Waschmaschinenanschluss. Ein beleuchteter XL-Spiegelschrank, Waschtischunterbau und Seitenschränke bieten viel Stauraum. Fenster & Rollläden: Alle Fenster und Balkontüren wurden vor ca. 13 Jahren umfassend erneuert und sind durchgehend als wärmeisolierte Doppelglasfenster ausgeführt (pflegeleichte Kunststoffrahmen mit außenliegenden, robusten Aluminiumblenden). Sämtliche Fenster verfügen über Aluminium-Rollläden, wobei die großen Elemente an den Balkontüren komfortabel elektrisch per Knopfdruck bedienbar sind. Bodenbeläge: Hochwertige Feinsteinzeug-Fliesen in Küche und Flur; Laminatboden in allen Wohn- und Schlafräumen. Die Balkone (Ruhige Lage mit Grünblick): Die Wohnung verfügt über gleich zwei Außenbereiche, die vor ca. 13 Jahren kernsaniert wurden: Ein sonniger Südbalkon (ca. 6,3 m²) am Schlafzimmer sowie eine großzügige Südwest-Balkonterrasse (ca. 8 m²) mit Gelenkarmmarkise am Wohnzimmer. Die Außenbereiche sind zu einem reinen, verkehrsfreien Fußgängerweg für Einwohner und der gegenüberliegenden Wohnbebauung orientiert. Wie auf dem Foto ersichtlich, sorgt der dicht gewachsene, hohe Hecken- und Baumbestand direkt neben und hinter dem Gebäude für einen natürlichen seitlichen Sichtschutz. Zusätzlich grenzt rechts neben dem Haus eine parkähnliche, angelegte Grünfläche an. Diese schirmt insbesondere die große Balkonterrasse am Wohnzimmer seitlich hervorragend ab, was eine angenehme Privatsphäre garantiert. Keller & Technik: Ein eigener, gemauerter und abschließbarer Kellerraum mit Fenster (ca. 12 m²). Kabelanschluss für Fernsehen und schnelles Internet ist vorhanden (ideal für Home-Office). Im Haus stehen zudem ein gemeinschaftlicher Fahrradraum sowie ein separater Raum zum Trocknen der Wäsche zur Verfügung. Der XXL-Premium-Stellplatz: Zur Wohnung gehört ein außergewöhnlich großer Tiefgaragen-Einzelstellplatz (Nr. 25) direkt am Eingang der Garage. Als Eckstellplatz konzipiert, bietet er mit einer phänomenalen Breite von ca. 3,90 m und einer Länge von 5,00 m maximalen Komfort für SUVs oder Familienautos (bequemes Öffnen aller Türen) sowie zusätzlichen Platz für Fahrräder oder ein Motorrad. Die gesamte Tiefgarage wurde 2018 aufwendig kernsaniert (keinerlei Sanierungsstau) und seit 2023 mit der techn. Grundvorbereitung für E-Ladestationen (Wallboxen) ausgestattet.Lagebeschreibung
Erstklassige Infrastruktur in Karlsfeld bei München.
Die Immobilie befindet sich in einer ruhigen und dennoch zentralen Wohnlage, fußläufig zur Karlsfelder Mitte. Die Lebensqualität zeichnet sich hier durch die perfekte Balance aus urbaner Anbindung und einer geschützten, ruhigen Wohnatmosphäre durch die reine Innenhof-Ausrichtung der Wohn- und Außenbereiche aus.
Mobilität: Nur 2 Minuten Fußweg trennen Sie von der nächsten Bushaltestelle. Von dort aus besteht eine direkte Taktung nach Dachau sowie zum S-Bahnhof mit schnellem Anschluss in die Münchner Innenstadt – ideal für Berufspendler.
Nahversorgung: Sämtliche Geschäfte des täglichen Bedarfs, darunter verschiedene Supermärkte, Discounter, Drogerien, Ärzte und Apotheken sowie das GZK Gesundheitszentrum Karlsfeld sind bequem zu Fuß erreichbar.
Wirtschaft & Freizeit: Die großen Arbeitgeber der Region wie MAN und MTU liegen in direkter Nachbarschaft. Für den Freizeitausgleich sorgen lokale Sportvereine und das nahegelegene, beliebte Erholungsgebiet Karlsfelder See, welches in wenigen Minuten erreichbar ist.
Bildung: Kindertagesstätten, Grund- und Mittelschulen sowie das moderne, neu errichtete Gymnasium Karlsfeld befinden sich in der unmittelbaren Umgebung und sind für Kinder sicher zu Fuß oder mit dem Fahrrad erreichbar.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel