Solide Eigentumswohnung im historischen Mehrfamilienhaus in Stuttgart-Ost. Perfekte Anlage für Investoren mit hohen Renditen und exklusiven steuerlichen Vorteilen.
Objektdaten
Objektbeschreibung
In einer gefragten und wertstabilen Lage der Landeshauptstadt steht diese solide Eigentumswohnung provisionsfrei zum Verkauf. Das Objekt befindet sich in einem gepflegten Mehrfamilienhaus, das durch seine historische Substanz und den Status als Kulturdenkmal besticht. Für den Investor bedeutet dies nicht nur den Erwerb eines wertbeständigen Sachwerts, sondern vor allem den Zugang zu exklusiven steuerlichen Rahmenbedingungen, die die Rendite nach Steuern nachhaltig optimieren können. Die Hochparterre gelegene 2,5-Zimmer-Wohnung überzeugt durch einen effizienten Grundriss auf ca. 55,7 m². Die Räumlichkeiten präsentieren sich in einem gepflegten Zustand; helle Wohnbereiche mit Laminatboden treffen auf funktional geflieste Bereiche in Küche und Bad. Das tagesbelichtete Badezimmer verfügt über eine Badewanne. Ein wesentlicher Pluspunkt für die Bewirtschaftung: Die vorhandene Einbauküche ist explizit nicht mitvermietet, sondern lediglich zur Nutzung überlassen, was das Instandhaltungsrisiko für den Eigentümer minimiert. Die technische Ausstattung ist mit modernen, isolierverglasten Kunststofffenstern und einer autarken Gas-Etagenheizung (Gas Direktbezug ohne Vorleistung) zeitgemäß. Durch eigenes Heizverhalten kontrolliert der Mieter seine Kosten selbstständig. Ein separates Kellerabteil rundet das Raumangebot ab. Aufgrund des Denkmalschutzes entfällt die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises, was die Verwaltung der Immobilie zusätzlich vereinfacht. Neben der regulären Gebäude-AfA von 2,5 % für Objekte mit Baujahr vor 1925 bietet der Denkmalstatus gemäß § 7i EStG erhebliche Abschreibungsmöglichkeiten bei künftigen Sanierungen. Zudem profitiert das Objekt nach dem neuen Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg von einer Reduzierung der Steuermesszahl um 10 %. Warum sich dieses Investment für Sie lohnt: Während im Stuttgarter Zentrum meist teure Kaufpreisfaktoren von 26 bis 30 an der Tagesordnung sind (was magere Renditen von unter 3,5 % bedeutet), erwerben Sie hier ein Objekt mit einer überdurchschnittlichen Bruttomietrendite von 4,39% und einem Kaufpreisfaktor von nur 22,8. Alle wertmindernden Faktoren (wie der mäßig renovierte Zustand und die Gasetagenheizung) wurden in diesem niedrigen Faktor bereits vollständig und großzügig berücksichtigt. Sie kaufen hier echte Substanz mit Puffer für die Zukunft. Solide Rücklagenbildung: Die Eigentümergemeinschaft wirtschaftet vorausschauend und solide. Der anteilige Rücklagenstand für diese Wohnung liegt per 31.12.2025 bei attraktiven 3.312,84 €, was im Verhältnis zum Kaufpreis ein hervorragendes, kaufmännisches Sicherheitspolster darstellt. Mit einem monatlichen Hausgeld von nur 204,00 € (wovon die nicht umlegbaren Kosten bei extrem niedrigen 462,84 € im Jahr liegen) bleibt die laufende Bewirtschaftung für Sie als Vermieter maximal kalkulierbar. Sie übernehmen hier ein wirtschaftlich gesundes Objekt mit echtem Puffer für die Zukunft. Zukunftssichere Technik & Bestens gepflegt: Die autarke Gas-Etagenheizung wird nachweislich jedes Jahr fachmännisch gewartet und befindet sich in einem einwandfreien, zuverlässigen Betriebszustand. Da die Mietpartei die Heizkosten direkt mit dem Energieversorger abrechnet, haben Sie als Eigentümer keinerlei bürokratischen Aufwand oder finanzielle Vorleistungsrisiken. Durch das eigene Heizverhalten kontrolliert der Mieter seine Kosten zudem komplett selbstständig. Keller, Vollbad, Einbauküche, Barrierefrei, Laminat, Fliesen Bemerkungen: Die Wohnung besticht durch einen durchdachten und hervorragend vermietbaren Grundriss, der die Fläche optimal ausnutzt. Die gemütliche Loggia lädt zum Entspannen ein und wertet den Wohnkomfort im urbanen Raum spürbar auf. In den Wohnbereichen wurde zeitloses Laminat verlegt, während Küche und Badezimmer funktional gefliest sind. Das Tageslichtbad ist ein echter Pluspunkt auf dem Mietmarkt und verfügt über eine einladende Badewanne. Die im Kaufpreis bereits inkludierte Einbauküche befindet sich in einem gepflegten, normalen Erhaltungszustand und rundet das Gesamtbild dieser soliden Immobilie perfekt ab.Lagebeschreibung
Die Schwarenbergstraße gehört zu den gefragtesten und lebendigsten Wachstumsvierteln der Landeshauptstadt. Die Mikrolage der Wohnung verbindet urbanes Leben perfekt mit ruhigen Rückzugsorten. Vielfältige Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs, Supermärkte sowie eine bunte Gastroszene befinden sich in direkter, fußläufiger Umgebung.
Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist hervorragend: Die Stadtbahn-Haltestellen „Bergfriedhof“ (U4) und „Ostendplatz“ (U4, U9) sowie wichtige Buslinien sind in wenigen Gehminuten erreicht und bringen Sie oder Ihre Mieter in weniger als 10 Minuten direkt in die Stuttgarter Innenstadt und zum Hauptbahnhof. Für hohen Freizeitwert und Lebensqualität sorgen die weltbekannten Naherholungsgebiete direkt vor der Haustür: Die idyllische Uhlandshöhe sowie der weitläufige Park der Villa Berg sind bequem zu Fuß erreichbar. Diese erstklassige Kombination aus lückenloser Infrastruktur und hoher Standortqualität garantiert eine dauerhaft stabile, erstklassige Mietnachfrage und sichert die langfristige Wertentwicklung dieser Denkmal-Immobilie.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel
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