Für Käufer, die Wert nicht übernehmen, sondern schaffen wollen.

Die Goltsteinstraße 50 in Köln-Bayenthal ist kein Objekt für Käufer, die eine fertige Immobilie suchen. Es ist ein Haus für Menschen, die Wert schaffen möchten: durch Sanierung, Neuvermietung, Eigennutzung oder eine spätere Aufteilung nach Prüfung.Das Wohn- und Geschäftshaus aus der Zeit um 1900 besteht aus einer Gewerbeeinheit im Erdgeschoss und fünf Wohneinheiten. Laut Wohnflächenberechnung umfasst es ca. 311,24 m² Wohnfläche sowie nachrichtlich ca. 70,90 m² Gewerbefläche. Die Gewerbeeinheit und die Wohnung im 2. Obergeschoss sind derzeit vermietet; die übrigen Einheiten stehen leer. Gerade dieser hohe Leerstandsanteil ist einer der wesentlichen Vorteile des Objekts, da Sanierungsmaßnahmen und eine neue Positionierung deutlich flexibler geplant werden können.Für Eigennutzer eröffnet sich die Möglichkeit, eine oder mehrere Einheiten nach eigenen Vorstellungen zu gestalten und zugleich Mieteinnahmen aus weiteren Flächen zu erzielen. Damit lässt sich Wohnen, Vermieten und gegebenenfalls Arbeiten unter einem Dach verbinden.Für Aufteiler und Projektentwickler bietet die vorhandene Gebäudestruktur eine interessante Grundlage. Die kleinteilige Aufteilung in mehrere Einheiten schafft die Perspektive, das Haus nach umfassender Sanierung neu zu ordnen und einzelne Einheiten möglicherweise separat zu verwerten. Eine solche Aufteilung oder Einzelveräußerung ist selbstverständlich rechtlich, technisch, wirtschaftlich und baurechtlich gesondert zu prüfen.Für Vermieter und Bestandshalter liegt der Reiz vor allem in der Lage und im Mietsteigerungspotenzial. Die aktuelle Ist-Miete beträgt 1.175 € monatlich bzw. 14.100 € jährlich. Nach umfassender Sanierung und marktgerechter Neupositionierung erscheint eine Ziel-Jahresnettokaltmiete von rund 90.000 € als prüfbares Entwicklungsszenario. Diese Zielgröße hängt unter anderem von Sanierungsqualität, Ausstattung, Grundrissgestaltung, Mietvertragsstruktur und Marktnachfrage ab.Der aktuelle Zustand ist klar einzuordnen: Das Haus ist vollumfänglich sanierungsbedürftig. Genau darin liegt jedoch der Investmentansatz. Käufer übernehmen hier keine fertig optimierte Immobilie, sondern eine entwicklungsfähige Liegenschaft in sehr gefragter Kölner Lage.