Diese Wohnung in Flingern wird bezugsfrei übergeben und bietet mit Balkon und Tiefgarage ein attraktives Gesamtpaket. Ideal für Selbstnutzer oder zur Kapitalanlage.
Objektdaten
Objektbeschreibung
Diese Eigentumswohnung im Düsseldorfer Stadtteil Flingern wird nach über zwanzig Jahren durchgehender Nutzung erstmals frei. Sie wird bezugsfrei übergeben und eignet sich damit sowohl für Selbstnutzer als auch als Kapitalanlage. Der Grundriss ist für ca. 33 Quadratmeter ungewöhnlich großzügig geschnitten. Der Wohnraum misst etwa 26 Quadratmeter am Stück und lässt sich dadurch klar in Schlaf-, Wohn- und Arbeitsbereich gliedern, ohne beengt zu wirken. Über eine Terrassentür geht es auf den Balkon. Dazu kommen ein Bad und ein kleiner Flur. Die Wohnung liegt nach Osten und damit zur ruhigen Seite, nicht zur Straße. Morgens steht die Sonne auf dem Balkon. Wer in einer Innenstadtlage schon einmal an einer Ausfallstraße gewohnt hat, weiß, was das wert ist. Zum Zustand ganz offen, damit Sie sich den Weg zur Besichtigung sparen können, falls es nicht passt: Die Wohnung liegt im 3. Obergeschoss, das Haus hat keinen Aufzug. Da das Erdgeschoss als Hochparterre ausgeführt ist, sind es ab Hauseingang nur wenige Läufe, aber Treppensteigen gehört dazu. Der Stäbchenparkett ist deutlich abgenutzt und wurde nie abgeschliffen, weil die Wohnung nie leer stand. Die volle Nutzschicht ist also noch vorhanden, ein Abschliff bringt ihn wieder auf Neuzustand. Das Bad ist gepflegt. Die Einbauküche verbleibt in der Wohnung und ist funktionstüchtig, aber optisch nicht auf der Höhe. Ich rechne sie nicht oder nur auf Wunsch in den Preis ein. Gestrichen wurde die Wohnung zuletzt im Januar 2026. Die Holzfenster werden aktuell auf Kosten der Eigentümergemeinschaft abgeschliffen, neu lackiert und mit neuen Dichtungen versehen. Der Handwerkertermin steht bereits fest. Das Gebäude stammt aus dem Baujahr 1994 und ist in bemerkenswert gutem Zustand, weil die Gemeinschaft konsequent instand hält statt aufzuschieben. Die Zentralheizung wurde 2016 komplett erneuert. In den vergangenen Jahren wurden unter anderem die Brandmeldeanlage erneuert, beide Schmutzwasserpumpen der Tiefgarage ausgetauscht und die Tiefgarage neu abgedichtet. Finanziert wurde all das aus der Erhaltungsrücklage, ohne Sonderumlage. Der Energieverbrauchsausweis weist 94 kWh pro Quadratmeter und Jahr aus, Effizienzklasse C. Zur Wohnung gehören ein eigener Kellerraum und ein Tiefgaragenstellplatz. Der Verkauf erfolgt provisionsfrei direkt vom Eigentümer. Balkon, Keller, Duschbad, Einbauküche, Parkett Bemerkungen: Wohnung: - Wohnfläche 31,92 Quadratmeter gemäß Abrechnung der Hausverwaltung, zuzüglich Balkon mit 4,17 Quadratmetern - Ein Zimmer mit knapp 26 Quadratmetern, Bad mit Fenster, Flur - Balkon nach Osten, zur ruhigen Hofseite, über zweiflügelige Terrassentür - Obergeschoss, kein Aufzug, Erdgeschoss als Hochparterre ausgeführt - Stäbchenparkett im Wohnraum, abgenutzt, nie abgeschliffen, volle Nutzschicht vorhanden - Wände und Decken im Januar 2026 komplett neu gestrichen - Einbauküche verbleibt in der Wohnung, funktionstüchtig, optisch mit Gebrauchsspuren - Bad in gutem, gepflegtem Zustand, an einzelnen Fliesen kleine Abplatzungen ohne funktionale Bedeutung - Holzfenster mit Rollläden, werden derzeit auf Kosten der Eigentümergemeinschaft abgeschliffen, neu lackiert und mit neuen Dichtungen versehen Zubehör: - Eigener Kellerraum im Sondereigentum, im ersten Kellergeschoss - Tiefgaragenstellplatz als Sondernutzungsrecht, Duplexparker auf der oberen Ebene, Fahrzeughöhe begrenzt - Großzügiger Fahrradabstellbereich im Keller, zusätzlich Stellfläche für Fahrräder in der Tiefgarage Haus und Technik: - Baujahr 1994, Wohnanlage mit 84 Wohneinheiten und 84 Tiefgaragenstellplätzen - Zentralheizung mit Erdgas, Wärmeerzeuger 2016 komplett neu eingebaut - Warmwasser zentral über die Heizungsanlage - Energieverbrauchsausweis, Endenergieverbrauch 94 kWh pro Quadratmeter und Jahr, Energieeffizienzklasse C, wesentlicher Energieträger Erdgas, gültig bis 17.05.2028 - Verbrauchserfassung für Heizung und Wasser vorhanden, Abrechnung über ista - Brandmeldeanlage, Rauchmelder, Rauch- und Wärmeabzugsanlage sowie Gaswarnanlage in der Tiefgarage, alle unter regelmäßiger Wartung Instandhaltung der Gemeinschaft: - Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft zum 31.12.2025: 137.666,12 Euro - Jährliche Zuführung zur Rücklage: 57.016,50 Euro - Erneuerung der Brandmeldeanlage, Kosten 27.238,13 Euro, aus der Rücklage finanziert - Erneuerung beider Schmutzwasserpumpen der Tiefgarage, Kosten 20.760,26 Euro, aus der Rücklage finanziert - Neuabdichtung der Tiefgarage - Erneuerung der Gaswarnanlage der Tiefgarage beschlossen, Kosten 7.690,79 Euro, aus der Rücklage finanziert - Keine Sonderumlagen erhoben Kosten: - Hausgeld aktuell 209,00 Euro monatlich, davon 42,29 Euro Zuführung zur Erhaltungsrücklage - Ab 01.01.2027 beschlossen: 206,00 Euro monatlich - Miteigentumsanteil 89/10.000, Wohneinheit Nr. 67 - Sehr zuverlässige WEG Verwaltung!Lagebeschreibung
Flingern gehört seit Jahren zu den gefragtesten Stadtteilen Düsseldorfs. Der Stadtteil ist von jungen Berufstätigen, Singles und Paaren geprägt, dazwischen viel Alteingesessenes. Das Ergebnis ist eine Mischung, die funktioniert.
Die Nahversorgung ist praktisch fußläufig komplett. In der Bruchstraße liegen ein REWE und ein Lidl in jeweils rund 250 Metern Entfernung, der REWE hat werktags bis Mitternacht geöffnet. Ein ALDI SÜD an der Gaußstraße folgt nach etwa 400 Metern. Direkt in der Rosmarinstraße gibt es zusätzlich einen Getränkemarkt mit Kiosksortiment, der auch sonntags öffnet und Paketannahme anbietet. Apotheken, Bäckereien und Gastronomie liegen im selben Radius.
Zur Anbindung: Die Bushaltestelle Rosmarinstraße liegt rund 150 Meter entfernt und wird von der Linie 738 sowie nachts von der NE5 bedient. Die Straßenbahn 709 und diverse U-Bahnen sind etwa 8 Minuten Fußweg entfernt. Der S-Bahnhof Düsseldorf-Flingern ist in etwa zwölf Gehminuten erreichbar und bringt Sie in wenigen Minuten zum Hauptbahnhof, in die Gegenrichtung nach Gerresheim. Mit dem Auto sind Sie über den Südring schnell auf der A46 und damit am Flughafen oder auf der A3.
Wer Rad fährt, hat es hier besonders leicht: Die Innenstadt und die Kö sind flach und in gut zehn Minuten erreichbar, ebenso der Hofgarten und die Rheinuferpromenade. Etwa 800 Meter westlich beginnt die Hoffeldstraße, zusammen mit der Ackerstraße die inoffizielle Hauptschlagader des Viertels mit Cafés, kleinen Läden, Galerien und Restaurants. Adressen wie das Café Hüftgold, das Café Kleinod, Sattgrün oder Jaenner Modern Coffee sind über Flingern hinaus bekannt. Für ein Wochenendfrühstück lohnt sich der Weg.
Der Stadtteil hat in den vergangenen Jahren spürbar aufgeholt. Frühere Gewerbe- und Industrieareale wurden zu Wohnquartieren umgebaut, was neue Infrastruktur nach sich gezogen hat, ohne den gewachsenen Charakter zu verdrängen. Genau diese Kombination aus Substanz und Entwicklung macht die Lage für eine langfristige Investition interessant.
Die Wohnanlage selbst liegt zurückgesetzt in einem ruhigen Abschnitt der Rosmarinstraße. Die Wohnung ist nach Osten zur Hofseite ausgerichtet und damit vom Straßenverkehr abgewandt. Zur Anlage gehören gepflegte Gartenflächen im Innenhof.
Meine Empfehlung: Schauen Sie sich die Lage vor der Besichtigung einmal selbst an. Wer Flingern kennt, weiß, dass sich die Straßenzüge hier stark unterscheiden. Dieser gehört zu den ruhigen.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel
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